Kiedyś stanowiły najważniejsze punkty obrony kraju, teraz goszczą pracowników biur, klientów galerii handlowych, czy mieszkańców nowoczesnych loftów. Tak wygląda drugie życie zrewitalizowanych obiektów powojskowych.
Transformacja ustrojowa mocno dotknęła polskie wojsko. W związku ze zmianą podejścia do armii, wiele z dotychczas wykorzystywanych nieruchomości okazało się zbędne lub nierentowne. Stąd powołanie w 1996 roku Agencji Mienia Wojskowego, która zajęła się sprzedażą nieruchomości powojskowych.
– Na początku naszej działalności, w połowie lat 90-tych, inwestorzy szukali doraźnego wykorzystania nieruchomości np. na magazyny. Potem zauważyliśmy, że to podejście się zmienia – inwestorom zaczęło zależeć na ciekawych projektach i łączyli pasję do zabytków z pasją do biznesu – mówi Zbigniew Prokopczyk, dyrektor ds. gospodarki nieruchomościami i marketingu w Agencji Mienia Wojskowego.
Zagospodarowanie terenów powojskowych na użytek komercyjny to trend już od dawna popularny w Europie Zachodniej. Przykładem tego typu projektów może być przekształcenie dawnej siedziby marynarki królewskiej Royal William Yard w Plymouth na powierzchnię biurową i przestrzenie publiczne z kawiarniami i restauracjami. Teraz ten model biznesowy coraz częściej wykorzystywany jest również w Polsce.
Pomysł na koszary
Deweloperów do zabytków militarnych przyciąga interesujące położenie oraz możliwość wykorzystania zabytkowych budynków. Przykładem na udane połączenie historii z funkcjami komercyjnymi może być zrealizowany przez firmę Konkret projekt City Park Poznań w stolicy Wielkopolski, u zbiegu ulic Ułańskiej, Wyspiańskiego i Wojskowe. Na miejscu dawnych koszar ułanów powstał kompleks z apartamentami, hotelem City Park Residence oraz powierzchniami handlowymi.
– Dzięki rewitalizacji zakupionych przez nas zabytkowych koszar w Poznaniu zdobyliśmy duże doświadczenie. Na tym terenie powstał kompleks mieszkalno-biznesowy City Park, który jest dziś dla poznaniaków niezwykle modnym i popularnym miejscem – mówi Piotr Ratajczyk, dyrektor ds. rozwoju biznesu w spółce Konkret.
Tereny poznańskich koszar przyciągnęły kolejnych inwestorów. Wiosną 2013 roku ruszyła budowa kompleksu konferencyjno-biurowego Ubiq Business Park. UBIQ Business Park będzie usytuowane pomiędzy ulicami Grunwaldzką, Wojskową i Ułańską, na terenie dawnej jednostki koszarowej, mieszczącej w okresie międzywojennym m.in. XV Pułk ułanów poznańskich. Zaprojektowany przez pracownię CDF Architekci kompleks trzech budynków będzie miał powierzchnię 5811 mkw., na których znajdą się m.in. biura, restauracja, pawilon wielofunkcyjny, lokale usługowe, parking podziemny.
Podobny pomysł na zagospodarowanie terenu dawnych garnizonów w Gdańsku Wrzeszczu miała firma Hossa. Powstała w XIX wieku siedziba Czarnych Huzarów zapełniła się apartamentami, powierzchniami handlowymi i usługowymi oraz biurami. Wojsko stacjonowało tam do lat 90-tych, zaś w 2006 r. teren został zakupiony przez firmę Hossa od AMW i w kolejnych latach sukcesywnie dokupywała kolejne działki, ostatnią na początku 2013 roku za ponad 14 mln zł. Obecnie firma jest właścicielem prawie całego terenu. Część biurowa - Garnizon.biz usytuowana przy Alei Grunwaldzkiej i ul. Szymanowskiego. Na terenie parku biurowego znajduje się aktualnie 6 budynków: 4 budynki biurowe klasy B+, o łącznej powierzchni użytkowej ponad 9 tys. mkw. oraz budynki biurowe Omega i Gamma klasy A z 9,6 tys. mkw. powierzchni biurowej. Docelowo ma tu powstać największy kompleks biurowy w Trójmieście o powierzchni 150 tys. mkw.
Nowy koncept Twierdzy Modlin
Rzadko kiedy rewitalizacja zabytków powojskowych budzi tak żywe zainteresowanie jak w przypadku twierdzy w Modlinie. Decyduje o tym ogrom obiektu, jak również nietypowy projekt smart city, którego ambicją jest wyjść poza czysto komercyjne ramy funkcjonowania.
– Kiedy mówiłem, że znajdziemy inwestora z wizją, to nikt mi nie wierzył. Ale się udało – komentuje Zbigniew Prokopczyk.
Grupa Konkret, która kupiła zabytkową twierdzę, planuje wdrożyć na terenie Twierdzy Modlin koncepcję smart city – nowoczesnego i funkcjonalnego miasta. Będzie ono zaprojektowane w oparciu model „work, live, educate and play”, który zakłada zastosowanie wysokich technologii w celu wykorzystania kapitału społecznego mieszkańców oraz ochrony historycznej zabudowy i środowiska naturalnego. Na miejscu twierdzy z XIX wieku powstanie przestrzeń kulturalna, mieszkania, niewielkie powierzchnie biurowe oraz hotel. Przedstawiciele spółki nie ukrywają, że projekt jest dla nich wyzwaniem.
– W Poznaniu mamy do czynienia z czystym układem koszarowym, a w Modlinie jest fortyfikacja obronna i obiekt koszarowy z nią zintegrowany. To zupełnie inna logika budowy. Przejście z układu koszarowego na układ mieszkalny czy biurowy jest stosunkowo proste. W Modlinie mamy do czynienia ze stanowiskami bojowymi, wałami ziemnymi czy umocnieniami, których nie da się wprost zmienić na powierzchnie komercyjne. Naszym celem jest unikalne połączenie tkanki historycznej z nowoczesnością, jednocześnie wykorzystując potencjał Twierdzy w dziedzinie turystyki i rekreacji. Projekt jest zatem zupełnie inny. Jesteśmy tego świadomi i traktujemy to jako wyzwanie – wyjaśnia Piotr Ratajczyk.
Całość projektu może kosztować nawet miliard złotych. Pierwsze obiekty powinny być gotowe już w przyszłym roku, natomiast cały kompleks zostanie przygotowany w perspektywie kolejnych 6-10 lat.
Jak poruszyć machinę wojenną
Nie zawsze wystarczy oryginalny pomysł i zapał, żeby można było rozpocząć nowy projekt. Na przeszkodzie stoją często utrudnienia administracyjne, trudności w uzyskaniu konsensusu pomiędzy inwestorem a konserwatorem zabytków, czy wysokie koszty projektu.
– Coraz więcej obiektów przestaje pełnić funkcje militarne. Problemem jest brak planów zagospodarowania przestrzennego. W przypadku obiektów wojskowych mamy „białe plamy” wyłączone z planowania przestrzennego.Trzeba wymyślić sposób na połączenie tych obiektów z pozostałą tkanką miejską, bez szkody dla wartości zabytkowej tych obiektów – uważa Rafał Nadolny, Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków.
Utrudnienia w sprzedaży obiektów wynikają również z trudno dostępnej dokumentacji dotyczącej obiektów, która mogłaby pomóc w przygotowaniu przyszłych projektów. Wynika to m.in. z tego, że wiele budowli pochodzi jeszcze z XIX wieku i nie zachowały się archiwalia dotyczące obiektów. Co zatem jest potrzebne, aby często problematyczne obiekty miały szansę na drugie życie?
– Po pierwsze, wojsko musi je „uwolnić”. Po drugie, trzeba znaleźć świadomego nabywcę. Pozostałe czynniki to chęć współpracy ze strony służb konserwatorskich oraz władz lokalnych. Bez współdziałania tych czynników, będzie następować dekapitalizacja – uważa Zbigniew Prokopczyk.
