Grunty inwestycyjne dla biznesu

Spośród najważniejszych wydarzeń na rynku gruntów w 2023 roku należy wspomnieć o głośnych transakcjach:
1. Develia przejmuje Nexity: Develia dokonała imponującej transakcji, przejmując 19 polskich spółek z o.o. należących do Nexity. Wartość tej operacji wyniosła 100 mln euro, a wraz z nią Develia przejęła projekty o powierzchni aż 70 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkań.
2. Archicom inwestuje w Łodzi i Wrocławiu: Archicom aktywnie rozwija swoje portfolio nieruchomości, inwestując 90 mln zł w grunt w ścisłym centrum Łodzi. To kolejna znacząca transakcja tego dewelopera, który kilka tygodni wcześniej przeprowadził udaną transakcję na kwotę 72 mln zł w centrum Wrocławia.
3. Arche przejmuje Fort Szczęśliwice: Spółka Arche, znana ze swojej działalności w branży deweloperskiej i hotelarskiej, sfinalizowała transakcję zakupu Fortu Szczęśliwice w Warszawie. Działka ta, wcześniej w rękach tureckiego biznesmena Sabriego Bekdasa, została nabyta za 15 mln dolarów. 
4. Rekordowa licytacja na Ursynowie: Licytacja atrakcyjnej działki w centrum Ursynowa zakończyła się rekordową kwotą. Firma będąca partnerem biznesowym piłkarza Roberta Lewandowskiego nabyła grunt po dawnym "Ursynowskim Fortepianie" za ponad 82 mln złotych. To najdroższa oferta tego typu w Warszawie, znacząco przewyższająca cenę wywoławczą.
5. NOHO Investment stawia na Warszawę: NOHO Investment, poprzez swoją spółkę NOHO Warszawa, podpisało umowę z Warszawskimi Zakładami Farmaceutycznymi POLFA.  Transakcja uczyniła dewelopera właścicielem nieruchomości o łącznej powierzchni 5 hektarów w centrum biznesowym Warszawy, w sąsiedztwie Ronda Daszyńskiego.

Te transakcje nie tylko kształtują krajobraz polskiego rynku nieruchomości, ale także podkreślają rosnący potencjał inwestycyjny w sektorze gruntów inwestycyjnych.

Nadchodzące miesiące mogą przynieść wyzwania dla tego sektora. Czynniki takie jak rosnące koszty budowy, inflacja, podniesienie kosztów zatrudnienia i zmiany prawne mogą wpłynąć na dynamikę całej branży. Wzrost cen gruntów w ostatnich latach bezpośrednio rzutuje na koszty budowy nowych nieruchomości. To skutkuje utrudnionym i bardziej kosztownym przedsięwzięciem, co ostatecznie obciąża docelowych konsumentów. Niemniej jednak nastroje deweloperów są optymistyczne, a perspektywy wprowadzenia nowego rządowego programu „Mieszkanie na start” stanowi pozytywną zachętę oraz podgrzewa nastroje wśród inwestorów. 

Trudniej w magazynach 

Ostatnie dwanaście miesięcy nie było łaskawe dla rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych. Porównując do doskonałych wyników, jakie osiągnął ten sektor podczas pandemii, miniony rok przyniósł spowolnienie na tym rynku. Czynniki takie jak wojna na Ukrainie, inflacja, wzrost kosztów budowy i trudniejszy dostęp do kredytów, a także wstrzymanie się inwestorów instytucjonalnych, negatywnie wpłynęły na sytuację na rynku. Pomimo tego, deweloperzy stawiają na kreatywność, szukając nowych rozwiązań i przyspieszają inwestycje, szczególnie w sektorze BTS i SBU.

– Prognozy deweloperów wskazują na skoncentrowanie się na bezpiecznych inwestycjach, zwłaszcza w projektach z umowami najmu oraz w realizacji projektów typu BTS czy SBU. Poziom cen gruntów inwestycyjnych pozostaje raczej stabilny, nie obserwuje się znaczących podwyżek cen wywoławczych i transakcyjnych, zwłaszcza dla dobrze zlokalizowanych gruntów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) z przeznaczeniem pod usługi i produkcję. Dotyczy to przede wszystkim gruntów o małych powierzchniach, przeznaczonych pod projekty na terenie miast. – tłumaczy Małgorzata Gaul, Development Director w INWI.
 
Nowy popyt jest generowany głównie przez podmioty planujące budowę mniejszych inwestycji magazynowo-biurowych (SBU), zlokalizowanych w obrębie miast. - Duże zainteresowanie budzą działki o powierzchni około 2-3 ha, szczególnie te blisko centrum w większych miastach, takich jak Warszawa, Trójmiasto i Kraków. Nowi inwestorzy na polskim rynku wykazują zdecydowane zainteresowanie takimi terenami, a prognozujemy, że ten trend będzie się jeszcze wzmacniał. – dodaje. 

W obliczu zmian legislacyjnych

Ubiegły rok przyniósł istotne zmiany w sferze legislacyjnej, w tym jedną z kluczowych, dokonaną poprzez ustawę z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz kilku innych regulacji.

Ustawa wprowadza m.in. instytucję planu ogólnego jako obligatoryjnie sporządzanego dokumentu planistycznego o zasięgu całej gminy. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego i ma zastępować obecnie obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Na uchwalenie planu ogólnego gminy będą miały czas do 31 grudnia 2025 r.

Zgodnie z przepisami uchwalanie nowych planów miejscowych zostanie wstrzymane do czasu uchwalenia planu ogólnego. Wyjątek ma dotyczyć sytuacji, gdy procedura uchwalenia planu miejscowego jest już na zaawansowanym etapie. Obecnie obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego będą obowiązywać do dnia wejścia w życie nowych planów miejscowych.

Na wniosek inwestora rada gminy będzie mogła uchwalić zintegrowany plan inwestycyjny, będący szczególną formą planu miejscowego. Zintegrowany plan inwestycyjny będzie obejmował obszar inwestycji głównej (np. inwestycje mieszkaniowe) oraz inwestycji uzupełniającej (np. budowa dróg, szkół, przychodni, terenów zieleni publicznej). Uchwalenie takiego planu będzie wymagać zawarcia umowy urbanistycznej pomiędzy inwestorem a gminą, w której zostanie określone, jakie świadczenia na rzecz gminy zostaną zrealizowane przez inwestora. 

Inną ważna zmianą w prawie było rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dn. 26 października 2023 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie zakłada m.in. zwiększenie do pięciu metrów odległości budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji od granicy działki. Dotąd odległość ta wynosiła minimum trzy metry w przypadku ścian bez okien lub drzwi, a w przypadku ścian z oknami lub drzwiami – cztery metry.

Zgodnie z projektem, lokal użytkowy w nowo projektowanych budynkach powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m kw. Możliwe będzie wykonanie lokalu o mniejszej powierzchni pod warunkiem, że lokal znajduje się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku i jest do niego bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.

Z kolei nowelizacją z 10 sierpnia 2023 r. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko dokonano zmiany dwóch rodzajów przedsięwzięć: zabudowy nieruchomości systemami fotowoltaicznymi oraz budowy garaży i parkingów. 

Nowe przepisy łagodzą wymagania związane z koniecznością uzyskiwania decyzji środowiskowych. W przypadku projektów związanych z fotowoltaiką, taka decyzja będzie obligatoryjna dla przedsięwzięć przekraczających 2 ha, zamiast dotychczasowych 1 ha (z wyjątkiem obszarów chronionych przyrodniczo). W kontekście parkingów i garaży, decyzja środowiskowa będzie wymagana, gdy ich powierzchnia przekroczy 0,5 ha na obszarach chronionych przyrodniczo lub 1 ha w przypadku braku takiej ochrony. Poprzednio obowiązywały niższe limity – odpowiednio 0,2 ha i 0,5 ha.

Wprowadzone zmiany legislacyjne mają istotny wpływ na branżę nieruchomości inwestycyjnych, kształtując nowe standardy planowania przestrzennego i warunków technicznych budynków. To istotne kroki w kierunku harmonizacji przepisów z potrzebami rynku, jednocześnie stawiając nowe wyzwania przed inwestorami i deweloperami.

Perspektywy na 2024 

Analitycy wskazują, że kluczowym czynnikiem przy wyborze gruntów pod zabudowę mieszkaniową nadal będzie atrakcyjna lokalizacja oraz rozwinięta infrastruktura. Deweloperzy zwracają uwagę na tereny z dobrym dostępem do miast oraz miejscowości satelitarnych, antycypując migrację młodego pokolenia Polaków. Przygotowanie gruntów pod osiedla wielorodzinne, z pozwoleniem na budowę i infrastrukturą  jest kluczowe w kontekście nadchodzących zmian prawnych planowanych na kwiecień 2024 roku.

Warto również zauważyć, że duże firmy deweloperskie  działające zarówno w sektorze mieszkaniowym oraz magazynowym utrzymują solidne banki ziemi, co pozwala im na stabilny rozwój i inwestycje na przestrzeni kilku lat. Mimo wyzwań związanych z procesami administracyjnymi, Polski rynek pozostaje atrakcyjnym obszarem inwestycyjnym dla tych firm. Rok 2024 przyniesie kolejne poszukiwania atrakcyjnych gruntów w sektorze mieszkaniowym, zwłaszcza w największych miastach, utrzymując napiętą sytuację na rynku gruntów inwestycyjnych.

Jednakże, średnie firmy deweloperskie oraz mniejsi przedstawiciele branży mogą napotykać trudności w dostępie do gruntów, zwłaszcza w kontekście konkurencji i wysokich cen. Prognozy na 2024 rok wskazują, że poszukiwania gruntów będą intensyfikowane, a ceny raczej nie ulegną korekcie.