Inwestorzy poszukują projektów, które mogą zapewnić dobry zysk. Czy w najbliższym czasie będziemy obserwować wysyp inwestycji opartych na zmianie funkcji istniejących nieruchomości na zabudowanych gruntach?
Trend związany z konwersjami nieruchomości staje się stałym elementem krajobrazu inwestycyjnego na naszym rynku. Pustych działek w atrakcyjnych lokalizacjach dużych miast prawie już nie ma, deweloperzy zmuszeni są więc sięgać po zabudowane parcele. Wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości są zgodni, że ilość tego typu projektów w najbliższych latach będzie rosła.
Kapitał poszukuje bowiem projektów, które mogą zapewnić atrakcyjną stopę zwrotu. W wielu przypadkach na zabudowanych gruntach w nowych budynkach komercyjnych może powstać dużo większa powierzchnia GLA niż wcześniej stojących. Zakup takiej działki to też w wielu przypadkach jedyna możliwość realizacji inwestycji o określonej skali w danej lokalizacji.
– Spodziewamy się wiec, że inwestorzy coraz częściej będą sięgać po zabudowane działki i podejmować się nieco trudniejszych inwestycji, związanych z wyburzeniami lub przekształceniem obiektów w inne funkcje, pod warunkiem, że przyniosą oczekiwany zysk. Mówimy tu raczej o wyburzeniach zabudowań, o ile nie będzie chodziło o zabytki, ponieważ przebudowa biurowca czy centrum handlowego w celu nadania mu nowej funkcji jest często nieopłacalna. Trend związany z zastępowaniem starszych budynków nowymi będzie się umacniał także ze względu na brak miejscowych planów zagospodarowania, które obejmują tylko około 30–50 proc. obszarów aglomeracji. – mówi Piotr Szymoński, Director w Walter Herz.
(fot. freepik.com)
Reklama
Reklama
Kasacja zdekapitalizowanych biurowców
Patrząc na rynek nie trudno zauważyć, że część starszych budynków biurowych nie jest atrakcyjna dla potencjalnych najemców. Szczególnie dotyczy to nieruchomości, które nie są efektywne energetycznie i wymagają bardzo dużych nakładów finansowych w celu zapewnienia standardów pod względem energochłonności, których dziś oczekują najemcy. W takich budynkach efektywna wartość czynszu jest niższa niż wartość gruntu, na jakim stoją. Z tego powodu inwestorzy coraz częściej analizują możliwość wykorzystania parceli, na których są posadowione takie obiekty pod projekty mieszkaniowe. Przykładem tego typu transakcji jest choćby zakup przez Echo Investment w 2020 roku części kompleksu biurowego Empark w Warszawie od austriackiego inwestora Immofinanz, na terenie którego ma powstać projekt na około 1200 mieszkań.
Nadchodzące miesiące pokażą, czy na terenie warszawskiego Służewca, gdzie w największej strefie biznesowej w kraju prawie jedna czwarta biur jest niewynajęta będą realizowane kolejne inwestycje z wyburzeniami nieatrakcyjnych rynkowo budynków w tle.
Innym przykładem zakupu działki z biurowcem do wyburzenia pod inwestycję mieszkaniową jest też projekt Develii. W miejscu starego biurowca przy ulicy Ślężnej we Wrocławiu deweloper wybuduje mieszkania i lokale użytkowe.
Działkę, na której posadowiony jest niewykończony budynek biurowo-administracyjny na warszawskich Bielanach kupił też Dom Development z myślą o jego wyburzeniu.
Reklama
Do kasacji idzie też warszawski budynek biurowy Atrium International. Firma Strabag Real Estate u zbiegu ulicy Grzybowskiej i Jana Pawła II, w miejscu nieczynnego biurowca planuje zrealizować kompleks biurowo-hotelowy Upper One. Deweloper chce w tej lokalizacji wybudować 131,5 metrowy biurowiec i 55 metrowy hotel. Kompleks zaoferuje 35,9 tys. mkw. biur i około 11 tys. mkw. GLA przestrzeni hotelowej. Inwestor otrzymał już pozwolenia na rozbiórkę i budowę. Upper One ma być ukończony w 2026 roku.
To nie pierwszy tego typu projekt zrealizowany przez te firmę w Warszawie. Wcześniej deweloper przeprowadził już proces wyburzenia starego biurowca przy ulicy Tamka i w jego miejscu wybudował hotel dla niemieckiej sieci Motel One.
Z krajobrazu warszawskiego centrum zniknąć ma również biurowiec Ilmet usytuowany przy rondzie ONZ. Budynek kilka lat temu kupiła Skanska, która planuje wyburzenie obiektu oddanego w 1997 roku i zstąpienie go nowoczesną wieżą biurową.
Firma Ghelamco Poland złożyła natomiast niedawno wniosek o pozwolenie na budowę budynku biurowo-usługowego przy ulicy Towarowej w Warszawie, który ma stanąć na działce, gdzie wyburzany będzie blok z 21 mieszkaniami.
Obiekty handlowe do rozbiórki
Zmiany rynkowe stanowią też duże wyzwanie dla właścicieli centrów handlowych z uwagi na rosnące koszty eksploatacyjne. Wielu kluczowych najemców ma zabezpieczone w umowach ograniczenie wzrostu tych opłat, co będzie skutkowało rosnącą luką budżetową wpływającą bezpośrednio na obniżenie zysku operacyjnego (NOI), który jest podstawą wyceny aktywów.
