Pierwsza połowa 2021 r. pokazała, że rynek gruntów inwestycyjnych nie odczuwa wyraźnych skutków pandemii. Od ponad 20 lat nie obserwowaliśmy tak wzmożonej liczby transakcji, jaka ma miejsce od początku tego roku. W najlepszych latach, czyli w 2017-2019, wolumen obrotu gruntami w Polsce wynosił ok. 5 mld zł rok do roku. W 2021 r. wynik ten udało się uzyskać w przeciągu zaledwie trzech kwartałów.
Mocne odbicie po I poł. 2020
– W pierwszym półroczu 2020 rynek transakcyjny prawie zamarł. Była to tymczasowa stagnacja związana z wybuchem pandemii, a wybudzenie nastąpiło dość szybko - od września zeszłego roku wróciły wirtualne spotkania, wizytacje i pierwsze transakcje. Od 2005 roku ceny gruntów wzrosły o blisko 70% - w czasie trwania pandemii można było spodziewać się, że znacznie spadną, jednak nic takiego nie miało miejsca i sytuacja na rynku okazała się być stabilna. – mówi Emil Domeracki, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w Colliers.
2021 r. zaskakuje dużą aktywnością inwestorów na rynkach regionalnych
– Ogromny deficyt gruntów przygotowanych pod tereny inwestycyjne m.in. w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście sprawia, że na rynkach nie doszło do spowolnienia. Pierwsze półrocze upłynęło pod znakiem dużego wolumenu jednorazowego zaangażowania w grunt, co jest pewną nowością. Przykład tego typu inwestycji stanowi ostatnia transakcja w Poznaniu – nabycie gruntu przez krakowskiego dewelopera za ponad 200 mln zł, którą można określić jako swego rodzaju fenomen. W marcu 2021 r. odnotowana została również największa postpandemiczna transakcja – sprzedaż intratnej działki we Wrocławiu, która zyskała status największej transakcji w obrocie gruntem biurowym w mieście od momentu wybuchu pandemii. – mówi Emil Dmeracki.
Reklama
Reklama
Boom na grunty pod e-commerce
– Pandemia przyspieszyła wzrost sektora e-commerce. Poszedł za tym rozwój logistyki, a w konsekwencji sektora magazynowego. Stąd dużym powodzeniem cieszą się teraz grunty inwestycyjne usytuowane na obrzeżach dużych miast, które zapewniają dostęp do głównych szklaków komunikacyjnych. Największe zainteresowanie wzbudzają lokalizacje w pobliżu Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Trójmiasta, czy Poznania. Ze względu na rozwój logistyki ostatniej mili inwestorzy poszukują również działek pod magazyny w mniejszych ośrodkach miejskich. – mówi Bartłomiej Zagrodnik, managing partner/CEO w Walter Herz.
– Wejście inwestorów logistycznych w projekty spekulacyjne i nowa formuła zostały wymuszone przez pandemię, która zahamowała rozwój rynku gruntów pod projekty biurowe czy hotelarskie. Jednak w tym samym czasie ruch zaczął generować e-commerce. Branża logistyczna, chcąc zbudować znaczące portfele zasobów gruntowych i odpowiadając na duże zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową, musiała rozpoczynać inwestycje spekulacyjne, czyli bez potencjalnych najemców na stawiany magazyn. Takie zachowania na rynku nie były zauważalne jeszcze 2-3 lata temu. – mówi Domeracki.
Reklama
Magazyny w natarciu
Magazyny pozostają w trendzie, który w 2020 roku przyniósł sektorowi najlepszy wynik w historii rynku inwestycyjnego w Polsce. Kontynuację tej tendencji mogliśmy obserwować również w pierwszym półroczu 2021 roku. Na rynku transakcji inwestycyjnych w naszym kraju królował sektor magazynowy i biurowy. Pomiędzy te dwa segmenty podzielone zostały w zasadzie transakcje zawarte w pierwszych 6 miesiącach br.
– Rosnąca atrakcyjność magazynów jako aktywów inwestycyjnych determinuje deweloperów do jeszcze intensywniejszego działania. Podaż w segmencie magazynowym szybko rośnie. W pierwszej połowie roku oddane zostało w Polsce ponad 1,1 mln mkw. powierzchni, a w budowie na terenie kraju pozostaje rekordowa ilość - 3,4 mln mkw. magazynów. – mówi Bartłomiej Zagrodnik.
– Boom na rynku magazynowym ma wpływ na ceny transakcyjne gruntów w najpopularniejszych lokalizacjach w kraju. Z najwyższymi stawkami wywoławczymi mamy do czynienia w aglomeracji warszawskiej, będącej największym centrum logistycznym w kraju. W obrębie Warszawy ceny wzrosły nawet do 700-800 zł/mkw. W Krakowie ceny zaczynają się od 400 zł/mkw. W aglomeracji wrocławskiej, gdzie obserwujemy aktualnie największy skok zainteresowania inwestycjami w segmencie logistycznym, stawki są nieco niższe niż w Krakowie, kształtują się od 200 zł/mkw. Za najatrakcyjniejsze tereny pod logistykę ostatniej mili we Wrocławiu trzeba jednak zapłacić około 300 zł/mkw. W pobliżu Poznania grunty pod magazyny w porównaniu z Wrocławiem są natomiast już dwukrotnie tańsze. – dodaje Zagrodnik.
Reklama
– W parze ze wzrostem popytu na tereny przemysłowo-logistyczne idzie jednak wzrost ostrożności deweloperów, co skutkuje spadkiem inwestycji realizowanych spekulacyjnie. Znacznie dłużej niż wcześniej trwa teraz proces decyzyjny. Analizy techniczne i komercyjne przed zakupem gruntów przeprowadzane są w bardzo skrupulatny sposób. Inwestorzy biorą przy tym pod lupę ewentualne trudności w przeprowadzaniu procedur administracyjnych, których realizacja jest wciąż czynnikiem mocno wydłużającym proces inwestycyjny. – podsumowuje prezes WalterHerz.
Dalszy rozwój logistyki będzie z pewnością nadal generował wysoki popyt na grunty pod inwestycje magazynowe. A biorąc pod uwagę coraz bardziej ograniczoną podaż ziemi w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, przełoży się to na dalszy wzrost i tak już wysokich cen.
Boom w mieszkaniówce
Działki pod inwestycje mieszkaniowe w dobrze skomunikowanych obszarach największych miast są nadal gorącym towarem. Ich ceny zbliżone są do poziomu z 2019 roku, a w niektórych przypadkach stawki są jeszcze wyższe.
Reklama
– W Warszawie wysoką wartość utrzymały przede wszystkim grunty usytuowane w centralnych obszarach miasta. Ceny transakcyjne w relacji do PUM kształtują się w stolicy od 2000 zł, a w prestiżowych rejonach miasta, jak centralny obszar Śródmieścia, Powiśle, czy górna część Mokotowa przekraczają 5000 zł. Cenę trzymają również parcele położone na obrzeżach Warszawy. – mówi Bartłomiej Zagrodnik.
– Obserwowany, ogromny popyt na mieszkania sprawia, że w najciekawszych dzielnicach Krakowa czy Warszawy ceny ziemi, pomimo pandemii, nadal rosną. W największych miastach poza Warszawą średnie ceny transakcyjne w relacji do PUM pozostają na poziomie 700 – 2000 zł.. – dodaje Zagrodnik.
PRS na fali wznoszącej
Deweloperzy mieszkaniowi potrzebują ziemi, nie tylko pod tradycyjne inwestycje skierowane do klientów indywidualnych, ale także pod projekty realizowane w ramach coraz szybciej rozwijającego się w Polsce segmentu PRS. Dlatego w najbliższym czasie można się spodziewać dalszego wzrostu cen gruntów pod inwestycje mieszkaniowe i jeszcze większej konkurencyjności towarzyszącej procesowi ich zakupu.
Reklama
– W okresie ostatnich 36 miesięcy do Polski napłynęła gigantyczna liczba inwestorów, chcących realizować projekty na tzw. miejscowych planach objętych komercją, czyli hotele, akademiki, domy senioralne czy projekty zamieszkania zbiorowego - koncepty, w których najem krótko i długookresowy ma kluczowe znaczenie. Ci inwestorzy patrzą przez pryzmat znacznie wydłużonego czasu inwestycyjnego i rentowności. Potwierdza się też to, że stopy zwrotu z inwestycji w Polsce są znacząco większe niż w innych krajach Unii Europejskiej – głównie w obszarze mieszkań na wynajem. Jedną z najbardziej spektakularnych transakcji w tym sektorze w I półroczu 2021 r. jest sprzedaż gruntów PepsiCo przy ul. Zamoyskiego na warszawskiej Pradze, gdzie został pobity historyczny rekord - branża PRS zapłaciła ponad 3,5 tys. zł do metra PUM-u (powierzchni użytkowej mieszkania). – mówi Emil Domeracki.
– Zarysował się też nowy trend transakcyjny. Coraz częściej i chętniej inwestorzy nabywają prosperujące, nawet nie puste, kilkunastoletnie budynki biurowe, w dobrze zurbanizowanej tkance miejskiej po to, aby za kilka lat zmienić ich funkcję. Tak dzisiaj działa branża PRS, która zamienia stare budynki biurowe i hotele na nowoczesne apartamenty na wynajem. – podsumowuje Domeracki.
Reklama
Nowe hotele tylko nad morzem i w górach
– Od kilkunastu miesięcy na rynku widoczny jest natomiast spadek zapotrzebowania na działki pod obiekty hotelowe w dużych miastach. Zabezpieczone w latach wcześniejszych grunty, które miały zostać przeznaczone pod inwestycje hotelowe czekają na lepszy moment albo poszukiwane są dla nich alternatywne formy zagospodarowania. Duża część planowanych realizacji jest wstrzymana albo odkładana w czasie. Wiele z projektów już przekwalifikowane zostało na inwestycje innego typu. – mówi Bartłomiej Zagrodnik.
Nadal dużym zainteresowaniem cieszą się natomiast grunty pod hotele w atrakcyjnych lokalizacjach nadmorskich, szczególnie w pierwszej linii brzegowej oraz najpopularniejszych kurortach górskich.
Zmiany wywołane przez pandemię bardzo mocno wpłynęły również na rozwój rynku handlowego. Ograniczyły aktywność inwestycyjną w tym sektorze do parków handlowych i centrów convenience. Inwestorzy poszukujący gruntów pod takie obiekty koncentrują się teraz przede wszystkim na mniejszych miejscowościach, w których brakuje nowoczesnych przestrzeni handlowych.
Reklama
Biura w ofensywie
Firmy budujące mieszkania, które przed pandemią planowały realizację biurowe czy hotelowe zawiesiły przygotowanie takich projektów. Część z nich odsprzedaje posiadane grunty, chcąc skupić się tylko na inwestycjach z sektora, który stanowi podstawę ich działalności. Stąd m.in. w atrakcyjnych punktach Wrocławia, czy Gdańska pojawiały się ostatnio interesujące parcele pod projekty biurowe.
– Drastycznie spadła ilość nowych realizacji biurowych. Na warszawskim rynku powstaje teraz najmniej biur od wielu lat. Spowolnienie procesów decyzyjnych, jakie wywołała pandemia dotyczy, zarówno najmu powierzchni, jak i budowy nowych biurowców. W pierwszym półroczu tego roku w Warszawie rozpoczęła się realizacja tylko jednego projektu biurowego. Na stołecznym rynku w budowie pozostaje 360 tys. mkw. biur, z czego blisko jedna trzecia ma zostać oddana jeszcze w tym roku. Dzięki temu, nowa podaż roczna może osiągnąć w Warszawie najwyższy wynik od 2016 roku, ale jest to pokłosie decyzji podejmowanych na długo przed pandemią. – mówi Bartłomiej Zagrodnik.
– Jeśli chodzi o rozbudowę krajowych zasobów biurowych prym wiodą regiony. Na rynkach regionalnych powstaje przeszło dwa razy więcej powierzchni biurowych niż w Warszawie, co świadczy o odbudowie pozytywnych nastrojów. Najwięcej nowych biur realizowanych jest w Katowicach (180 tys. mkw.), we Wrocławiu (140 tys. mkw.) i Krakowie (115 tys. mkw.) oraz Trójmieście (115 tys. mkw.). – mówi Zagrodnik.
Reklama
– Ze strony sektora biurowego obserwujemy stabilne zainteresowanie gruntami w najlepszych, centralnych lokalizacjach w największych ośrodkach biznesowych w kraju. Inwestorzy odchodzą od projektów w obszarach oddalonych od centrum. Część zaplanowanych inwestycji przeprojektowywana jest na funkcje mieszkaniowe, a w przygotowywanych do budowy kompleksach wielofunkcyjnych aranżowana jest większa ilość mieszkań. – podsumowuje Bartłomiej Zagrodnik.
Dywersyfikacja – słowo klucz
– W czasie pandemii doszło do znacznego wydłużenia procedur administracyjnych w urzędach. Dzisiaj decyzje o warunki zabudowy, pozwolenia na budowę nie są wydawane na czas. Poprzez wydłużenie tych procesów inwestorzy nie są w stanie spełnić oczekiwań rynku i wykorzystać pełnego potencjału inwestycyjnego. Na ten moment buduje się dużo, ale jest to pokłosie decyzji wydanych wcześniej, efekty pandemii będzie można zobaczyć zaś w latach 2022-23. Taka sytuacja wymusza próbę dywersyfikacji biznesu. Naturalnym jest dzisiaj myślenie o rentowności długookresowej. Przez ostatnie lata patrzono na rentowność projektów inwestycyjnych przez pryzmat do 10 lat, dziś przyjmuje się horyzonty 20-letnie. To pokazuje, że rynek polski jest rynkiem dojrzałym, doganiającym rynki zachodnioeuropejskie. –mówi Emil Domeracki.
– Można spodziewać się, że w II półroczu 2021 r. wolumen transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych osiągnie wysokość 7,0 – 8,0 mld zł.. – podsumowuje Domeracki.