Z Piotrem Ratajczykiem, dyrektorem ds. rozwoju biznesu w spółce Konkret, o projekcie Twierdzy Modlin rozmawia Marta Śniegocka.
Kiedy zaczęli Państwo myśleć o kupnie Twierdzy Modlin?
Do zakupu cytadeli przymierzaliśmy się od dwóch lat, rozważając możliwości zagospodarowania terenu. Decyzję o przystąpieniu do przetargu podjęliśmy dopiero mając jasno określoną wizję tego miejsca i pomysł na finansowanie. Nie bez znaczenia były też doświadczenia, które zdobyliśmy podczas rewitalizacji zakupionych przez nas zabytkowych koszar w Poznaniu. Na ich terenie powstał kompleks mieszkalno-biznesowy City Park, który jest dziś dla poznaniaków niezwykle modnym i popularnym miejscem.
I udało się. Nie chcieli Państwo jeszcze poczekać na obniżenie ceny?
Można było czekać dłużej, ale to jest tak, że pewne szanse i pomysły biznesowe mogą się już nie powtórzyć. Cena i tak stanowi marginalny wycinek inwestycji, na jakie musimy się przygotować w związku z rewitalizacją obiektu. Już teraz mamy zabezpieczone 48 mln zł na prace konserwacyjne. Szacujemy, że koszt całej inwestycji sięgnie miliarda złotych.
Do tej pory z sukcesem udało się Państwu zrealizować projekt City Park Poznań, który powstał na terenie zabytkowych koszarów. To jednak zupełnie inny projekt, chociażby z uwagi na centralne położenie w Poznaniu i inna skala, niż Twierdza Modlin. Jak zamierzają Państwo odnieść tutaj sukces?
To właśnie lokalizacja tego miejsca jest jego największą zaletą. Jednym z czynników miastotwórczych zawsze było położenie w pobliżu szlaków komunikacyjnych. I Twierdza takie właśnie atrybuty posiada. Proszę zwrócić uwagę na bliskość lotniska w Modlinie czy przebiegających niedaleko dróg. Ważne jest również pozytywne oddziaływanie Warszawy jako metropolii. Od centrum stolicy dzieli nas 30-40 minut samochodem, a jednocześnie Twierdza posiada unikalne walory turystyczne i rekreacyjne. Tu naprawdę można nabrać oddechu. Oczywiście projekt różni się znacznie od tego w Poznaniu, nie tylko ze względu na położenie. W Poznaniu mamy do czynienia z czystym układem koszarowym, a w Modlinie jest fortyfikacja obronna i obiekt koszarowy z nią zintegrowany. To zupełnie inna logika budowy. Przejście z układu koszarowego na układ mieszkalny czy biurowy jest stosunkowo proste. W Modlinie mamy do czynienia ze stanowiskami bojowymi, wałami ziemnymi czy umocnieniami, których nie da się wprost zmienić na powierzchnie komercyjne. Naszym celem jest unikalne połączenie tkanki historycznej z nowoczesnością, jednocześnie wykorzystując potencjał Twierdzy w dziedzinie turystyki i rekreacji. Projekt jest zatem zupełnie inny. Jesteśmy tego świadomi i traktujemy to jako wyzwanie.
Jakie są szczegółowe plany odnośnie Twierdzy Modlin? Jaka część będzie miała zastosowanie komercyjne?
Naturalnym mechanizmem funkcjonowania miast jest to, że są one komercyjne: płacimy za prąd, wodę, gaz czy bilety wstępu. Nie stoi to jednak na przeszkodzie tworzeniu specjalnych przestrzeni dla kultury czy rekreacji. Tu będzie bardzo podobnie. Chcemy stworzyć miasto, które będzie zaawansowane technologicznie i zaprojektowane inaczej niż pozostałe miejsca. Nie mówię lepiej, tylko inaczej, choć jedno drugiego nie wyklucza.
Komercyjnie będą w Twierdzy Modlin te same funkcje, które zauważamy w mieście – będzie hotel, mieszkania, część biurowa, elementy usług towarzyszących – usługi medyczne, szkoła, przedszkole. Chcemy zaprojektować i zaaranżować elementy przestrzeni, lecz bez wykańczania ich „pod klucz”. Planujemy natomiast włączyć mieszkańców w tworzenie atmosfery tego miejsca. Twierdzę Modlin będziemy rewitalizować w oparciu o koncepcję Smart City, która zakłada, że miasto to nie tylko infrastruktura techniczna i kubatura, lecz przede wszystkim mieszkańcy ze swoją energią i kreatywnością. Efekt pozytywnej aktywizacji mieszkańców udało nam się już z powodzeniem wykorzystać w City Park Poznań.
Mówi Pan o mieszkańcach – kto ma zatem zostać grupą docelową tego projektu?
Naszą grupą docelową mają być szczęśliwi ludzie (uśmiech). Chcemy, żeby Twierdza Modlin była projektem otwartym, miejscem, w którym będzie się chciało przebywać, żyć, odwiedzać, wracać i pozostać. Miejscem, które będzie inspirować.
Czy planują Państwo wszystko budować sami, czy z partnerem?
To dobre pytanie. W tym projekcie nie możemy robić wszystkiego w sekcjach, np. najpierw hotel, potem biura, a następnie mieszkania. To miasto musi zostać zaprojektowane wraz z infrastrukturą towarzyszącą i z tego powodu ciężko byłoby zarówno organizacyjnie, finansowo i technicznie, zrobić to samemu. Szukamy operatorów, którzy będą potrafili nie tylko budować, ale przede wszystkim zarządzać. Na przykład do zarządzania uczelnią wyższą czy centrum sportowym należy posiadać unikalne kompetencje i doświadczenie – dlatego do współpracy zapraszać będziemy także podmioty wyspecjalizowane w poszczególnych obszarach.
Które fazy będą pierwsze?
Na pewno rozpoczniemy wkrótce odbudowę infrastruktury ułatwiającej ruch turystyczny, jak np. hotel, szlaki turystyczne, ścieżki rowerowe, itp. Jednak wcześniej należy zająć się kwestiami prozaicznymi, jak budową toalet, których obecnie brakuje na terenie Twierdzy. Hotel natomiast jest ważny nie tylko z punktu widzenia turystów zwiedzających Modlin, ale również z powodu pobliskiego lotniska, które - miejmy nadzieję - będzie się dalej prężnie rozwijać. Zależy nam na tym, aby Twierdza od samego początku żyła i przyciągała turystów oraz osoby lubiące ciekawie spędzać czas.
Czy będą starali się Państwo wpuścić do Modlina międzynarodową sieć hoteli czy raczej będzie to indywidualny projekt?
Będziemy szukać partnerów merytorycznych, którzy będą w stanie taki obiekt wprowadzić i zarządzać dobrze biznesem. Dlatego nie wykluczamy, że będziemy szukać operatorów także zagranicznych.
Kiedy można spodziewać się ogłoszenia pierwszych partnerów?
Szczerze mówiąc, już prowadzimy wstępne rozmowy. W pierwszym kwartale 2014 r. powstanie plan zagospodarowania tego miejsca i lokalizacji poszczególnych stref, w tym hotelowej. Obecnie trudno jest rozmawiać z partnerem, kiedy nie można odpowiedzieć na pytania odnośnie wielkości, lokalizacji czy standardu.
Jak wygląda współpraca z samorządami?
To dla nas najbardziej naturalny partner. Nie możemy mówić o budowaniu SMART CITY MODLIN, bez mówienia o mieście, które tam już jest. Obszar i atrakcje cytadeli będą uzupełnieniem funkcji biznesowych, kulturalnych i rekreacyjnych Nowego Dworu Mazowieckiego jako miejscowości.
Czy planują Państwo inwestycje w infrastrukturę komunikacyjną np. pociągnięcie istniejących szlaków autobusowych?
Zabiegamy o uruchomienie linii autobusowych i kolejowych, szlaków pieszych oraz tramwaju wodnego. Stanowi to część zaplanowanych przez nas działań , które mają na celu uczynienie nieruchomości jak najbardziej dostępną i włączenie jej do sieci powiązań.
A jak wygląda Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla Twierdzy? Czy zakłada on wszystkie wymienione powyżej funkcje?
W MPZP określono charakter miejsca jako turystyczny z wyłączeniem wielkopowierzchniowych obiektów handlowych.
A jak będzie wyglądała kwestia powierzchni biurowych?
Planujemy wygospodarowanie miejsca także na powierzchnie biurowe, jednak szczegóły będziemy w stanie określić dopiero na etapie dopracowywania projektów architektonicznych. W SMART CITY MODLIN z pewnością znajdą się lokale dla przedstawicieli wolnych zawodów oraz różnego rodzaju pracownie.
Kiedy można spodziewać się powstania pierwszych obiektów?
Mamy nadzieję, że będzie to już koniec 2015 roku.
To dosyć krótki termin.
Będziemy robić wszystko co niezbędne, aby zamknąć pierwsze inwestycje w tym terminie.
A kiedy można oczekiwać zakończenia całości projektu?
Szacujemy go na 6-10 lat. Wtedy osiągnie ten wymiary, o którym rozmawialiśmy.
Wokół Twierdzy pozostało jeszcze kilka wolnych działek. Czy przymierzają się Państwo do ich zakupu?
To naturalne pytanie i niewykluczone, że podejmiemy aktywności w tym obszarze. Wierzymy, że rewitalizacja Twierdzy Modlin już wkrótce przyciągnie kolejnych chętnych do inwestowania w tak ciekawej lokalizacji.
Co nastąpi po zakończeniu projektu? Planują Państwo go sprzedać?
Moim zdaniem taki produkt jest niesprzedawalny. Trzeba by go sprzedać jako całość, a to trudno wycenić i zrealizować. Dlatego stawiamy na model długoterminowego zarządzania. Patrzę na to jako budowę czegoś ponadczasowego i wkład w historię tego miejsca.
W takim razie zapytam inaczej. Upłynie 10 lat, Twierdza Modlin będzie zagospodarowana i sprawnie działająca. Co dalej planuje Grupa Konkret? Czy planują Państwo kolejne podobne projekty?
Na razie nie myślimy o niczym konkretnym, ale na pewno będą kolejne projekty i niewykluczone, że w podobnym charakterze rewitalizacji.
