Opowiada Daniel Franke, członek zarządu odpowiedzialny za logistykę kontraktową, dystrybucję krajową i rozwiązania IT w ROHLIG SUUS Logistics.
Często uważa się, iż koszt budowy nowego, dopasowanego pod indywidualne potrzeby budynku jest nieproporcjonalnie wysoki względem korzyści jakie przynosi operatorowi. Twierdząc tak, zapomina się jednak, że adaptacja istniejącego obiektu, np. przestrzeni deweloperskiej, jest niekiedy równie kosztowna, a przy tym trudniejsza i wbrew pozorem wcale nie oznacza oszczędności w czasie. Z reguły standard budynku deweloperskiego jest wypadkową doświadczeń i założeń inwestora. Sam obiekt musi być na tyle uniwersalny, by sprostać oczekiwaniom klientów z różnych branż, nie tylko TSL. Dlatego też nie daje on tak dokładnego dopasowania do potrzeb i specyfiki działania jak obiekt, który od początku budowany jest zgodnie ze specyfikacją operatora.
Jakie zatem widzę najważniejsze przewagi obiektów typu build-to-suit nad gotowymi powierzchniami do wynajęcia? Decydując się na obiekt build-to-suitw Tarnowie Podgórnym koło Poznania, mieliśmy dużo większą dowolność przy wyborze lokalizacji, gdyż nie ograniczały nas oferty deweloperów. Dodatkowo, byliśmy w stanie tak zagospodarować teren, by znajdujące się na nim place manewrowe, parkingi i główny obiekt maksymalnie wykorzystały dostępną powierzchnię działki. Bardzo ważną korzyścią był też fakt, iż już na etapie projektów mogliśmy dostosowaliśmy wielkość obiektu i jego rozkład do charakteru przeprowadzanych przez nas operacji logistycznych. Na przykład Poznań jest jednym z naszych strategicznych punktów przeładunkowych, połączeniem z Europą Zachodnią, dlatego też zakończona niedawno inwestycja w Tarnowie Podgórnym musiała być wyposażona w dużą liczbę doków (jest ich 39), terminal cross-dockowy, magazyn nowoczesnego składowania oraz rampę załadowczą. Dzięki odpowiedniemu zagospodarowaniu przestrzeni, w jednym momencie do rozładunku i załadunku może podjechać nawet 45 aut ciężarowych. Wszystko to pozwala nam świadczyć usługi na najwyższym poziomie – tak pod względem czasu, jak i jakości.
W naszych działaniach od zawsze dużą wagę przywiązujemy do rozwiązań proekologicznych, które w mojej opinii nie są tylko odpowiedzią na aktualne trendy konsumenckie, ale muszą mieć także racjonalne podstawy biznesowe. Ekologiczność inwestycji staje się istotna zwłaszcza wtedy, kiedy idzie w parze z oszczędnościami, a te wiążą się z większą konkurencyjnością firmy. Decydując się na nowe kompleksy logistyczne, nie mogliśmy zatem pominąć tej kwestii. Niestety, mało która oferta dewelopera spełniała nasze wszystkie wymagania pod tym względem. W dużym stopniu wpłynęło to na naszą decyzję, by zainwestować w obiekty „szyte na miarę”.
Podczas budowy centrum logistycznego koło Poznania zastosowaliśmy nowoczesne rozwiązania technologiczne, które w znacznym stopniu ograniczają zużycie energii elektrycznej oraz maksymalnie wykorzystują światło dzienne. Dla przykładu 12 proc. naszego całego oświetlenia stanowią świetliki, gdzie w standardowych obiektach jest ich zazwyczaj 2,5 proc. Oszczędnościowy system oświetleniowy, czyli m.in. wspomniane energooszczędne źródła światła czy czujniki ruchu sterujące oświetleniem są nie tylko proekologiczne, ale także obniżają koszty utrzymania obiektu. Podobne funkcje spełnia także zastosowana grubsza, dwukrotnie przewyższająca standard warstwa izolacyjna, dzięki której łatwiej utrzymać wymaganą temperaturę wewnątrz pomieszczenia przy niższych nakładach grzewczych czy też klimatyzacyjnych.
Decydując się na zwiększenie powierzchni logistycznej, chcieliśmy, aby nowe obiekty były dopasowane do naszych potrzeb, optymalne kosztowo w użytkowaniu i co najważniejsze – zorientowane na przyszłość, czyli przystosowane do dalszego wzrostu wolumenu przeładunków oraz wykorzystujące najnowocześniejsze rozwiązania technologiczno-budowlane dostępne na rynku. Za przykład niech posłuży system monitoringu, który zainstalowaliśmy w kompleksie w Tarnowie Podgórnym. Kamery o wysokiej rozdzielczości pracują w technologii opartej o sieć IP, a nie o tradycyjny system analogowy. Dzięki integracji monitoringu z systemem rejestrującym moment skanowania przesyłek, w przyszłości będziemy w stanie otrzymywać jednoczesny podgląd wejścia i wyjścia przesyłek na wszystkich terminalach w rozdzielczości pozwalającej na jednoznaczną identyfikację zdarzenia i ocenę wyglądu przesyłki. Weryfikacja trasy i kontrola jakości obsługi ładunku na terminalach zajmie dosłownie kilka chwil.
Nieruchomości typu build-to-suit wymagają sporych nakładów finansowych, ale także wiedzy i doświadczenia, jak również precyzyjnego przedstawienia oczekiwań. Dlatego też operator ściśle współpracuje z wykonawcami, wspierając ich już na etapie wyboru lokalizacji i projektu nieruchomości. W perspektywie jednak, tak finanse jak i praca zaowocują wieloma korzyściami.
Często uważa się, iż koszt budowy nowego, dopasowanego pod indywidualne potrzeby budynku jest nieproporcjonalnie wysoki względem korzyści jakie przynosi operatorowi. Twierdząc tak, zapomina się jednak, że adaptacja istniejącego obiektu, np. przestrzeni deweloperskiej, jest niekiedy równie kosztowna, a przy tym trudniejsza i wbrew pozorem wcale nie oznacza oszczędności w czasie. Z reguły standard budynku deweloperskiego jest wypadkową doświadczeń i założeń inwestora. Sam obiekt musi być na tyle uniwersalny, by sprostać oczekiwaniom klientów z różnych branż, nie tylko TSL. Dlatego też nie daje on tak dokładnego dopasowania do potrzeb i specyfiki działania jak obiekt, który od początku budowany jest zgodnie ze specyfikacją operatora.
Jakie zatem widzę najważniejsze przewagi obiektów typu build-to-suit nad gotowymi powierzchniami do wynajęcia? Decydując się na obiekt build-to-suitw Tarnowie Podgórnym koło Poznania, mieliśmy dużo większą dowolność przy wyborze lokalizacji, gdyż nie ograniczały nas oferty deweloperów. Dodatkowo, byliśmy w stanie tak zagospodarować teren, by znajdujące się na nim place manewrowe, parkingi i główny obiekt maksymalnie wykorzystały dostępną powierzchnię działki. Bardzo ważną korzyścią był też fakt, iż już na etapie projektów mogliśmy dostosowaliśmy wielkość obiektu i jego rozkład do charakteru przeprowadzanych przez nas operacji logistycznych. Na przykład Poznań jest jednym z naszych strategicznych punktów przeładunkowych, połączeniem z Europą Zachodnią, dlatego też zakończona niedawno inwestycja w Tarnowie Podgórnym musiała być wyposażona w dużą liczbę doków (jest ich 39), terminal cross-dockowy, magazyn nowoczesnego składowania oraz rampę załadowczą. Dzięki odpowiedniemu zagospodarowaniu przestrzeni, w jednym momencie do rozładunku i załadunku może podjechać nawet 45 aut ciężarowych. Wszystko to pozwala nam świadczyć usługi na najwyższym poziomie – tak pod względem czasu, jak i jakości.
W naszych działaniach od zawsze dużą wagę przywiązujemy do rozwiązań proekologicznych, które w mojej opinii nie są tylko odpowiedzią na aktualne trendy konsumenckie, ale muszą mieć także racjonalne podstawy biznesowe. Ekologiczność inwestycji staje się istotna zwłaszcza wtedy, kiedy idzie w parze z oszczędnościami, a te wiążą się z większą konkurencyjnością firmy. Decydując się na nowe kompleksy logistyczne, nie mogliśmy zatem pominąć tej kwestii. Niestety, mało która oferta dewelopera spełniała nasze wszystkie wymagania pod tym względem. W dużym stopniu wpłynęło to na naszą decyzję, by zainwestować w obiekty „szyte na miarę”.
Podczas budowy centrum logistycznego koło Poznania zastosowaliśmy nowoczesne rozwiązania technologiczne, które w znacznym stopniu ograniczają zużycie energii elektrycznej oraz maksymalnie wykorzystują światło dzienne. Dla przykładu 12 proc. naszego całego oświetlenia stanowią świetliki, gdzie w standardowych obiektach jest ich zazwyczaj 2,5 proc. Oszczędnościowy system oświetleniowy, czyli m.in. wspomniane energooszczędne źródła światła czy czujniki ruchu sterujące oświetleniem są nie tylko proekologiczne, ale także obniżają koszty utrzymania obiektu. Podobne funkcje spełnia także zastosowana grubsza, dwukrotnie przewyższająca standard warstwa izolacyjna, dzięki której łatwiej utrzymać wymaganą temperaturę wewnątrz pomieszczenia przy niższych nakładach grzewczych czy też klimatyzacyjnych.
Decydując się na zwiększenie powierzchni logistycznej, chcieliśmy, aby nowe obiekty były dopasowane do naszych potrzeb, optymalne kosztowo w użytkowaniu i co najważniejsze – zorientowane na przyszłość, czyli przystosowane do dalszego wzrostu wolumenu przeładunków oraz wykorzystujące najnowocześniejsze rozwiązania technologiczno-budowlane dostępne na rynku. Za przykład niech posłuży system monitoringu, który zainstalowaliśmy w kompleksie w Tarnowie Podgórnym. Kamery o wysokiej rozdzielczości pracują w technologii opartej o sieć IP, a nie o tradycyjny system analogowy. Dzięki integracji monitoringu z systemem rejestrującym moment skanowania przesyłek, w przyszłości będziemy w stanie otrzymywać jednoczesny podgląd wejścia i wyjścia przesyłek na wszystkich terminalach w rozdzielczości pozwalającej na jednoznaczną identyfikację zdarzenia i ocenę wyglądu przesyłki. Weryfikacja trasy i kontrola jakości obsługi ładunku na terminalach zajmie dosłownie kilka chwil.
Nieruchomości typu build-to-suit wymagają sporych nakładów finansowych, ale także wiedzy i doświadczenia, jak również precyzyjnego przedstawienia oczekiwań. Dlatego też operator ściśle współpracuje z wykonawcami, wspierając ich już na etapie wyboru lokalizacji i projektu nieruchomości. W perspektywie jednak, tak finanse jak i praca zaowocują wieloma korzyściami.
