Grunty inwestycyjne pod duże inwestycje przemysłowe. Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki?

  • 15 września 2021
  • TerenyInwestycyjne.info

Jacek Szkuta, Dyrektor Regionalny Działu Gruntów Inwestycyjnych, AXI IMMO

Pierwsza połowa 2021 r. na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce była stabilna, niezmiennie obserwujemy duży popyt ze strony inwestorów. Sektor logistyczno-produkcyjny nadal stwarza korzystne warunki do rozwoju i dynamicznie rośnie z każdym rokiem, zachęcając deweloperów do zabezpieczania kolejnych gruntów. 

Na zakończenie czerwca 2021 r. całkowite zasoby polskiego rynku nieruchomości przemysłowych osiągnęły poziom 21,7 mln mkw. (+11%). Wynik ten jest wypadkową dużej aktywności deweloperów, którzy dostarczyli 1,1 mln mkw. (-2% r./r.) nowoczesnej powierzchni, a także niesłabnącego popytu wynoszącego 3,3 mln mkw. wynajętej powierzchni. Duża absorpcja sprawia, że nowa podaż jest bardzo szybko wchłaniana przez rynek i wpływa na obniżenie stopy pustostanów do poziomu 5,4% (-1,3 p. proc. r./r.). Niemniej wg zapowiedzi deweloperów na koniec I poł. 2021 r. w budowie znajdowało się 3,4 mln mkw. (+96% r./r.), co jest najlepszym wynikiem w historii rynku magazynowego w Polsce. W piątce największych oczekiwanych do oddania parków logistycznych znajdują się obiekty o powierzchni przekraczającej 100 000 mkw..

– Deweloperzy zainteresowani budową dużych inwestycji przemysłowych zazwyczaj rezerwują powierzchnię zaczynającą się od 3-4 hektarów, jednak przy inwestycjach w tzw. BIG BOXy przyjmuje się wykorzystanie od 6 hektarów wzwyż. Niemniej należy pamiętać, że działka działce nie zawsze jest równa i czasami okazuje się, że teoretycznie nieco mniejszy teren może zostać w większym stopniu zagospodarowany. – mówi Jacek Szkuta, Dyrektor Regionalny Działu Gruntów Inwestycyjnych, AXI IMMO.

Przygotowanie do zakupu działki inwestycyjnej jest niezbędne

– Przygotowując się do zakupu ziemi, należy wziąć pod uwagę kilka aspektów. Najważniejszym z nich jest miejscowy plan zagospodarowania terenu. To bazowy dokument, który usprawnia proces przygotowania działki i określa, na jaki typ zabudowy deweloper lub inwestor może zdecydować się na zakupionym terenie. Następnie należy przeprowadzić wnikliwą analizę stanu posiadania tj. aktu własności i zbadać jak działka trafiła do rąk właściciela. Sprawdzamy, czy nie ma roszczeń, a w przypadku cesji kilku działek i w tym przypadku większej liczby właścicieli aktów prawnych uprawniających do sprzedaży danego terenu. Równie istotnym dokumentem jest decyzja czy raport środowiskowy, którego uzyskanie stanowi niezbędny załącznik do dalszego postępowania w procesie uzyskiwania prawomocnego pozwolenia na budowę. W przypadku dużych inwestycji jest ona bardzo wnikliwie analizowana i weryfikowana do czasu, aż żadna ze stron nie będzie wnosić swoich uwag. Średni czas oczekiwania na taki dokument w zależności od skali i rodzaju inwestycji szacuje się na 7-10 miesięcy, przy czym obecnie przez wzgląd na pracę rotacyjną ze względu na Covid-19 ten czas jest dłuższy. W przypadku braku planów zagospodarowania należy podjąć rozmowę z gminą lub pozyskać tzw. warunki zabudowy. W przypadku mniejszych inwestycji, do hektara gruntu przekształconego, nie jest wymagany dokument decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. – mówi Jacek Szkuta.

Obecnie przez wzgląd na rosnącą liczbę nowych dróg i autostrad pojawia się dużo nowych miejscowych planów. Jeżeli takowych nie ma, w większości gminy są otwarte na współpracę z inwestorami, tworząc plany zagospodarowania i dostosowują je do oczekiwań inwestorów. Niemniej, należy pamiętać, że decydując się na dużą inwestycję przemysłową, należy wziąć pod uwagę kwestie związaną z dojazdem. W ramach oddawanych kolejnych odcinków powstają tzw. drogi serwisowe, które po upływie min. 5-10 lat powinny zostać przejęte do użytku przez gminy. Większość gmin nie dostosowuje jednak komunikacji do przyszłych inwestycji i to zazwyczaj inwestor musi ponieść dodatkowe koszty związane z przygotowaniem np. dodatkowym utwardzeniem tej drogi czy uzyskaniem wjazdu.

Przed zakupem terenu inwestycyjnego warto sprawdzić uzbrojenie działki i dostępność mediów. Zazwyczaj duże obiekty przemysłowe czy hale magazynowe powinny być zaopatrzone do prawidłowego funkcjonowania w dostęp do energii elektrycznej, gazu, a także przyłącze do wodociągów. Nie ma przyjętego jednego wymiaru hali produkcyjnej czy magazynowej. Zazwyczaj te parametry określa inwestor po zapoznaniu się z planem miejscowym, dbając przy okazji o zachowanie odpowiednich ciągów komunikacyjnych. Im większa działka, tym łatwiej rozplanować place załadunkowe, dojazdy do doków czy ramp, duże place manewrowe, a także parkingi dla pracowników i klientów.

© Wszystkie prawa zastrzeżone Regulamin korzystania z artykułów prasowych. Zapytaj o licencję na publikację - licencja@terenyinwestycyjne.info

Podobne artykuły

ogłoszenia terenów inwestycyjnych

Dodaj ogłoszenie

Tereny inwestycyjne - prezentacje Oferentów