Grunty inwestycyjne dla biznesu

Za nami 12 miesięcy rocznic, boomu na rynku magazynowym oraz rekordowej liczby inwestycji w specjalnych strefach ekonomicznych. 2014 rok okazał się również w dużej mierze rokiem zmian. Na dobre, czy na złe, prawdopodobnie dowiemy się dopiero w 2015 roku.

To był rok rocznic i związanych z tym podsumowań. Mogliśmy świętować 25-lecie demokracji i wolnej gospodarki, 15-lecie uczestnictwa w strukturach Paktu Północno-Atlantyckiego oraz 10-lecie członkostwa w Unii Europejskiej.

- Pod koniec 1990 roku wielkość bezpośrednich inwestycji zagranicznych w Polsce wynosiła 109 mln USD, a dzisiaj zbliża się do 300 mld USD. Podmioty z udziałem kapitału zagranicznego stanowią dziś 16 proc. polskich firm, ale mają prawie dwie trzecie udziału w polskim eksporcie, zatrudniają jedną trzecią wszystkich polskich pracowników i realizują 35 proc. wszystkich inwestycji w środki trwałe – powiedział Lech Wałęsa podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego 2014.

Wyjątkowy rok w Specjalnych Strefach Ekonomicznych

2014 rok bez wątpienia zapisze się złotymi zgłoskami w historii polskich specjalnych stref ekonomicznych. Pierwsze sześć miesięcy zaowocowało historycznymi wynikami w strefach. To wynik czekających inwestorów zmian po 1 lipca 2014 r., kiedy nastąpiło obniżenie poziomu pomocy publicznej w większości województw w Polsce.

Do końca czerwca 2014 r. wydano 438 zezwoleń pozwalających realizować projekty na terenach specjalnych stref ekonomicznych (SSE) w Polsce. To oznacza, że nowe inwestycje wyniosły ponad 170 proc. więcej aniżeli w całym 2013 roku. Przedsiębiorcy zadeklarowali zrealizowanie inwestycji o wartości prawie 22 mld zł i utworzenie przeszło 20 tys. nowych miejsc pracy.

- Rok 2014 upłynął pod znakiem zmian przepisów unijnych dotyczących pomocy publicznej, które mają istotny wpływ na regulacje dotyczące stref. Obniżenie intensywności pomocy po 30 czerwca 2014 r. zadziałało motywująco na inwestorów – w pół roku wydano o 70 proc. więcej zezwoleń niż w całym 2013 r. a wartość zadeklarowanych inwestycji była przeszło 3 krotnie większa. Natomiast po 1 lipca z powodu braku krajowych regulacji dostosowanych do norm unijnych nastąpił przestój w udzielaniu zezwoleń, który trwa do dziś. Czyli możemy zakładać, że wzrost inwestycji był w sporej części efektem zmian w przepisach – mówi Marek Sienkiewicz, szef zespołu ds. SSE w firmie Deloitte.

Po 1 lipca nastąpiło kilka miesięcy ciszy i niecierpliwe oczekiwanie przez władze stref na wydanie rozporządzenia zmieniającego poziom pomocy publicznej w strefach, które ostatecznie weszło w życie pod koniec listopada. To nie koniec zmian w SSE. Rada Ministrów wydała rozporządzenie ułatwiające włączenie terenów prywatnych do SSE. Jednocześnie rozpoczęto nowelizację ustawy dotyczącej stref m.in. poszerzając zakres działań zarządów o inicjowanie powstania klastrów, czy współpracę ze szkołami ponadgminazjalnymi i wyższymi w celu dostosowania ich oferty edukacyjnej i programów do potrzeb pracodawców. Szczegółowo o wszystkich zmianach dotyczących funkcjonowania specjalnych stref ekonomicznych można przeczytać w tekście „Czas zmian dla specjalnych stref ekonomicznych”.

Tereny Inwestycyjne: Dobry rok dla kupujących

2014 rok okazał się szczęśliwy dla rynku gruntów pod projekty komercyjne i mieszkaniowe. Jak wynika z prognoz firmy Colliers International, jest szansa, że w 2014 roku wartość transakcji przekroczy tę z 2013 roku. Wśród gruntów inwestycyjnych szczególnym zainteresowaniem cieszyły się działki pod projekty mieszkaniowe, a wśród nieruchomości komercyjnych – w szczególności pod projekty biurowe i handlowe.

- Inwestorzy najczęściej analizowali i kupowali grunty pod projekty mieszkaniowe. Na takie inwestycje wydali 70 proc. środków, 25 proc. przeznaczyli na działki pod zabudowę biurowo-handlową, a 5 proc. pod magazyny. Ilość oraz wartość zawartych transakcji w 2014 r. pokazują, że był to bardzo dobry czas dla rynku gruntów inwestycyjnych. Nie oznacza to jednak powrotu do tendencji wzrostowej sprzed 2009 roku, a jedynie systematyczną stabilizację. Silne i zdrowe kapitałowo firmy deweloperskie oraz fundusze inwestycyjne to główne motory napędzające ten segment rynku nieruchomości – uważa Emil Domeracki, starszy specjalista, Grupa Usług Inwestycyjnych, Colliers International.

Firmy miały również ułatwiony dostęp do finansowania tych zakupów, co wynikało m.in. z pojawienia się nowych podmiotów finansujących na polskim rynku.

- Zmiany na rynkach kapitałowych oraz zainteresowanie Polską nowych funduszy spowodowało, że wielu z graczy na rynku nieruchomości komercyjnych z większą swobodą patrzyło na wydatki zabezpieczające nowe lokalizacje i projekty przemysłowo-magazynowe. Tym samym skierowali swoją uwagę tam, gdzie rynki są mniej nasycone, a klienci potencjalnie zainteresowani nowymi lokalizacjami – mówi Michał Sikora, konsultant ds. Gruntów, Spraw Technicznych i Specjalnych Stref Ekonomicznych, dział powierzchni przemysłowych i magazynowych, Cushman & Wakefield.

Kolejną szansą dla kupujących było pojawienie się również gruntów firm mających problemy z kredytami, zwłaszcza hiszpańskich inwestorów m.in. terenów po dawnych zakładach Polleny na warszawskiej Pradze, które trafiły do firmy Okam Capital.

- W 2014 r. na sprzedaż trafiła znaczna liczba projektów, których właściciele mają trudności w spłacie wielomilionowych kredytów. W takich przypadkach transakcje mogą przyjąć formę prostej sprzedaży, można się też spodziewać budowania konsorcjów oraz przejmowania kredytów – uzupełnia Emil Domeracki.

W 2014 roku, zwłaszcza w Warszawie, można zauważyć również niepokojącą tendencję dotyczącą użytkowania wieczystego. W tym roku było głośno o dwóch inwestorach, którzy rozpoczęli spór odnośnie przepisów związanych z użytkowaniem wieczystym. Pierwsza sprawa dotyczyła nieruchomości firmy Griffin przy ul. 29 Listopada w Warszawie. Miasto Warszawa wypowiedziało deweloperowi prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy Łazienkach z powodu niewłaściwego użytkowania nieruchomości. Działkę Griffin uzyskał w wyniku przejęcia aktywów spółki Parkview Terrence, która wyburzyła XIX-wieczne koszary, na których miały powstać apartamenty. Zburzenie budynków zostało uznane przez miasto za nielegalne i z tego powodu wypowiedziano UW. Obecnie w sprawie toczy się postępowanie przed Sądem Apelacyjnym w Warszawie. Dodatkowo Griffin Group złożył notyfikację sporu inwestycyjnego w sprawie działań polskiej administracji wobec inwestycji firmy Griffin.

W przypadku stadionu Skry firma Global Partners Investment Fund (GPIF), właściciel stadionu, złożyła skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego. Inwestor nie zgadza się z decyzją Sądu Apelacyjnego, zgodnie z którą odmówiono GPIF przedłużenia użytkowania wieczystego w związku z doprowadzeniem do ruiny stadionu Skry w Warszawie. Inwestor miał w planach zmodernizowanie stadionu oraz wybudowanie wokół niego aquaparku, budynków mieszkalnych oraz biurowców.

Obydwie sprawy mogą podważyć poczucie bezpieczeństwa inwestorów kupujący grunty na prawie użytkowania wieczystego.

- Wyrok wydany w przypadku Skry oznacza, że właściciele domów, sklepów, żaden obywatel lub firma, która posiada nieruchomości w ramach użytkowania wieczystego nie może mieć absolutnie żadnej pewności, że polskie organy sądownicze potwierdzą obowiązek właściciela gruntu przedłużenia im prawa użytkowania wieczystego. Obecna sytuacja stwarza niedopuszczalny poziom niepewności dla posiadaczy nieruchomości, niezależnie czy chodzi o własność w postaci domów, sklepów, biur, fabryk i czy należą do polskich obywateli lub przedsiębiorstw, czy też inwestorów zagranicznych  - uważa  Michael Holland, przedstawiciel konsorcjum SKRA.

Polska atrakcyjna dla zagranicznych inwestorów

Ten rok można uznać za udany w przypadku inwestycji zagranicznych. O nowych inwestycjach zaważyły nie tylko zmieniające się warunki w uzyskaniu pomocy publicznej, ale również reputacja Polski jako dobrego miejsca do inwestycji. W szczególności w okresie niepokojów na Ukrainie Polska była stabilnym miejscem do inwestowania.

- To niezły rok dla inwestycji, a jeszcze się nie skończył. Łączna wartość projektów zrealizowanych przez Agencję do listopada jest naprawdę imponująca – wynosi 1797,74 mln euro. Wartość zrealizowanych projektów w tym roku jest wyższa o prawie miliard względem projektów z analogicznego okresu ubiegłego roku – mówi Monika Piątkowska, wiceprezes Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych.

W tym roku dużo zainteresowania przyciągnęła inwestycja firmy Volkswagen, budowa nowej fabryki crafterów. Wiosną trwały spekulacje dotyczące wyboru lokalizacji przez niemieckiego inwestora, ostatecznie zakończone decyzją o wyborze Wrześni.

- Priorytetem Polski jest przyciąganie do kraju zarówno inwestycji produkcyjnych, zwłaszcza tych wysoce zaawansowanych technologicznie, jak i projektów usługowych. Te typowo produkcyjne, przykładowo inwestycja Volkswagena we Wrześni koło Poznania, zazwyczaj wnoszą do kraju duży kapitał. Wkład koncernu w rozwój regionu będzie jednak większy. Obok fabryki powstaną mniejsze zakłady poddostawców, pojawią się dodatkowe drogi, parkingi i inna niezbędna infrastruktura. W połowie listopada rozpoczęto budowę nowej fabryki VW. Wartość projektu opiewa na kwotę 800 mln euro, a zatrudnienie znajdzie 2300 osób – uzupełnia Monika Piątkowska.

Nie można jeszcze mówić o wynikach całego 2014 roku, ale porównanie osiągnięć Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych z listopada 2013 i 2014 napawa optymizmem, co do całościowego wyniku. W listopadzie 2013 roku PAIiIZ zakończyła 42 projekty o łącznej wartości 797 mln euro, które miały utworzyć ponad 16 tysięcy miejsc pracy. W listopadzie 2014 roku Agencja pochwaliła się 47 inwestycjami, dzięki którym powstaną 7 953 nowe miejsca pracy. Ich łączna wartość to 1797,74 mln euro.

W 2014 roku Polska była bardzo dobrze postrzegana pod względem atrakcyjności inwestycyjnej. W przygotowanym przez firmę doradczą E&Y raporcie „Atrakcyjność Inwestycyjna Europy” inwestorzy zagraniczni nadal postrzegają Polskę jako najatrakcyjniejszą lokalizację dla nowych projektów w Europie Środkowo-Wschodniej. Takiego zdania jest 31 proc. badanych w ramach 12. edycji raportu. Kolejne dwa miejsca należą do Czech (11 proc.) i Rumunii (9 proc). Ponadto według danych EY za 2013 rok, Polska obroniła 3. miejsce w Europie pod względem liczby miejsc pracy stworzonych dzięki Bezpośrednim Inwestycjom Zagranicznym (BIZ).

Najlepiej w regionie wypadliśmy również w 9. edycji badania przeprowadzanego przez Polsko-Niemiecką Izbę Przemysłowo-Handlową (AHK Polska) wraz z piętnastoma innymi niemieckimi izbami bilateralnymi regionu. Polska zajęła pierwsze miejsce w badaniu atrakcyjności inwestycyjnej krajów Europy Środkowo-Wschodniej, przeprowadzonym wśród ponad 1400 inwestorów niemieckich w 16 krajach regionu. Tym samym utrzymała ubiegłoroczną pozycję lidera, wywalczoną po raz pierwszy w 2013 r., po kilku latach prowadzenia Republiki Czeskiej.

Należy także zwrócić uwagę na awans Polski w rankingu Banku Światowego „Doing Business 2015”. Polska po raz pierwszy znalazła się w czwartej dziesiątce państw o najbardziej przyjaznym otoczeniu dla przedsiębiorczości, zaś nasz kraj zajął 32 miejsce. W 2011 r. Polska zajmowała 70 pozycję (na 183 państwa), a jeszcze rok temu – 45.

Ruchliwie w biurach i magazynach, spokojniej w handlu

Rok 2014 pod na rynku nieruchomości komercyjnych wydawał się należeć do sektora powierzchni magazynowo-logistycznych. Mówiło się o efekcie Amazona, wynikającego z decyzji tej firmy o zlokalizowaniu w Polsce trzech centrów dystrybucyjnych ( w Poznaniu i Wrocławiu), które zostały otwarte jesienią 2014 roku. Kolejnym ważnym wydarzeniem dla rynku było rozpoczęcie budowy pierwszego nowoczesnego parku logistycznego w Polsce Wschodniej. W Lublinie zainwestowała firma MLP Group, zaś kompleks magazynowo-produkcyjno-biurowy obejmie 55 tys. mkw. Chociaż eksperci są na razie ostrożni co do rozwoju rynku magazynowego wschodniej części Polski, w szczególności w związku z konfliktem na Ukrainie, to można to uznać za pierwszy krok w tym kierunku.

Trochę gorzej rozwijał się w tym roku rynek powierzchni handlowych. Firma doradcza Colliers International szacuje, że nowa podaż, która zostanie dostarczona łącznie w 2014 r. wyniesie 475 tys. mkw. co oznacza spadek o 26 proc. w porównaniu do roku 2013.

Rynek powierzchni biurowych w dalszym czasie dynamicznie się rozwija, w szczególności w stolicy. Na koniec trzeciego kwartału 2014 (dane firmy DTZ) zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 4,36 miliona mkw. Po rekordowym 2013 roku, kiedy na rynek trafiły budynki biurowe o łącznej powierzchni blisko 300 000 mkw., podaż w 2014 prawdopodobnie znajdzie się na jeszcze wyższym poziomie. Ciągle kontynuowany jest również trend renowacji zabytkowych kamienic i adaptowania ich na biura oraz modernizacji starszych powierzchni biurowych.

Ciekawie również wyglądał tegoroczny rynek transakcyjny. Zgodnie z danymi firmy CBRE, w ciągu ostatnich dziewięciu miesięcy (do końca września 2014) zainwestowano w Polsce 1,8 miliarda euro. Jednak ograniczona dostępność nieruchomości komercyjnych najwyższej klasy sprawia, że inwestorzy coraz chętniej przyglądają się rynkowi czeskiemu, rumuńskiemu i węgierskiemu.

- Wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2014 roku prezentuje się podobnie do wartości z zeszłego roku. Analitycy spodziewają się niewielkiego wzrostu transakcji o łącznej wartości nieco powyżej 3 mld euro, pomimo faktu, że pierwsze trzy kwartały 2014 roku przyniosły niecałe 2 mld euro obrotów, co okazało się wynikiem lekko mniejszym, niż ten odnotowany w analogicznym okresie ubiegłego roku – wyjaśnia Łukasz Maciak, dyrektor w zespole rynków kapitałowych, DTZ.
W Polsce nadal dominuje rynek warszawski, chociaż dobrze sobie radzą również duże rynki regionalne, takie jak Wrocław, Poznań, czy Kraków.

- Polska jest najaktywniejszym krajem na rynku nieruchomości komercyjnych spośród wszystkich krajów znajdujących się w regionie CEE. Analizując dane z 3 kwartału 2014 roku możemy zauważyć wzmożoną aktywność inwestorów w sektorach nieruchomości biurowych oraz logistyczno-magazynowych. W stosunku do 3 kwartału 2013 roku procent transakcji w obu tych sektorach wzrósł o blisko 20 proc. Około 60 proc. transakcji podpisanych w 3 kwartale 2014 dotyczyło nieruchomości znajdujących się w Warszawie – komentuje Joanna Mroczek, dyrektor działu doradztwa i badań rynku w CBRE.

Wśród najważniejszych transakcji na rynku biurowym można zanotować sprzedaż biurowca Atrium 1 w Warszawie, który został sprzedany na trzy miesiące przed planowanym oddaniem do użytkowania. Skanska sprzedała już trzeci budynek w regionie niemieckiemu funduszowi inwestycyjnemu – Deka-Immobilien, który płacąc 94 mln EUR nabył najbardziej zaawansowany technologicznie i przyjazny środowisku biurowiec w Europie Środkowo-Wschodniej. Koniec roku na rynku biurowym również obfituje w znaczące transakcje. Do kluczowych z nich możemy  zaliczyć sprzedaż biurowca Metropolitan przez Aberdeen Asset Management Deutschland na rzecz Deutsche Asset & Wealth Management za blisko 190 mln EUR. Równie ważny jest zakup  wysokościowego budynku biurowego Rondo 1 przez Deutsche Asset & Wealth Management za blisko 300 mln EUR.

Dużo działo się także na rynku powierzchni handlowych, co ciekawe, na głównych rynkach regionalnych. Nabywcę znalazło Poznan City Center – zbudowane przez Trigranit i Europa Capital na działce PKP centrum handlowe z 230 najemcami. Kupiona za 227 mln EUR przez konsorcjum Resolution oraz ECE galeria jest największą transakcją handlową w tym roku. Kolejnym ważnym projektem zrealizowanym z sukcesem w 2014 roku była sprzedaż Galerii Kazimierz. Wartość transakcji wyniosła  180 mln EUR. Nabywcą było Invesco, które kupiło galerię handlową od GTC, które  posiada aż 12 obiektów tego typu.

Trzeba zauważyć, że na rynku pojawili się nowi gracze, szczególnie amerykańskie fundusze inwestycyjne np. fundusz Amstar, który wspólnie z BBI Development zainwestował w Złotą 44 w Warszawie.

- Obecny rok możemy zaliczyć do  udanych. Przede wszystkim należy odnotować pojawienie się na naszym rynku nowych graczy, którzy z dużym rozmachem rozpoczęli swoją obecność na polskim rynku. W czerwcu Starwood Capital Group, wiodąca globalna firma inwestycyjna, nabyła portfel trzech budynków biurowych T-Mobile Office Park w Warszawie, Łopuszańska Business Park w Warszawie oraz Katowice Business Park w Katowicach inwestując w naszym kraju blisko 200 mln EUR.  Potwierdza to obserwowany trend, że nowe budynki  nie narzekają na brak kupców, zwłaszcza gdy projekt powstaje w odpowiedniej lokalizacji i jest w pełni wynajęty – uzupełnia Łukasz Maciak.

Patrząc na 2014 rok z perspektywy historycznych rocznic, można powiedzieć że był bardzo udany. Polska ma stabilną pozycję gospodarczą w Europie, cieszy się zainteresowaniem i zaufaniem inwestorów, o których przed 25 laty można było tylko marzyć. Nie da się również porównać w żaden sposób zmian, które zaszły na rynku powierzchni biurowych, handlowych, czy magazynowych. Nowoczesne biurowce czy centra handlowe powstają już nie tylko w Warszawie, czy większy miastach regionalnych, ale również w miastach do 100 tys. mieszkańców. Chociaż rynek w tym roku rósł powoli, to można go uznać za stabilny. Mijający rok to także znacząca data dla specjalnych stref ekonomicznych, nie tylko ze względu na rekordowe inwestycje, ale również ważne zmiany w ich funkcjonowaniu.