W Polsce wciąż duża część atrakcyjnych nieruchomości znajduje się w rękach instytucji publicznych. Czy inwestorzy powinni się obawiać zakupu działek od gmin, Agencji Mienia Wojskowego, czy Skarbu Państwa?

Dobrą wiadomością dla inwestorów jest, że coraz częściej instytucje publiczne profesjonalnie podchodzą do przygotowania sprzedaży nieruchomości.

- Instytucje publiczne są coraz bardziej świadome, że trzeba poświęcić więcej czasu na przygotowanie due dilligence, żeby doprowadzić do celu jakim jest sprzedaż – uważa Piotr Szmilewski, Associate w Cushman&Wakefield.

Ważnym elementem przygotowania nieruchomości do sprzedaży jest właśnie due diligence, w skład którego wchodzi m.in. analiza techniczna, analiza komercyjna, finansowa i prawna. Często ten ostatni element budzi największe wątpliwości inwestorów decydujących się na zakup działek od instytucji publicznych.

- Instytucje publiczne, takie jak gmina czy Agencja Mienia Wojskowego, są zobowiązane do zbywania nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym. Natomiast Agencja Nieruchomości Rolnych nie posiada takich wytycznych, więc zdarza się, że sprzedawane przez nią nieruchomości są obciążone różnymi roszczeniam – mówi Jakub Ziółek, parter w Crido Legal.

Roszczenia w przypadku jednostek publicznych są zazwyczaj związane z wywłaszczeniem z nieruchomości i żądaniami zadośćuczynienia ze strony osób wywłaszczonych lub ich spadkobierców. Jak podkreśla Zbigniew Prokopczyk z Agencji Mienia Wojskowego, Agencja dysponuje w dużej mierze nieruchomościami z uregulowanymi roszczeniami.

- Wojsko zawsze wypłacało odszkodowania po wywłaszczeniach, natomiast w przypadku mienia po MSWiA niestety takie odszkodowania zazwyczaj nie były wypłacane - podkreśla dyrektor zespołu gospodarki nieruchomościami i marketingu w AMW.

Inną trudnością, na jaką mogą natknąć się inwestorzy, jest krótki okres czasu jaki mają na wykonanie due diligence nieruchomości i działanie na podstawie ograniczonej liczby dokumentów. Nie wszystkie jednostki dają bowiem możliwość zapoznania się ze wszystkimi dokumentami dotyczącymi nieruchomości.

Jednostki publiczne są również świadome wpływu jaki wywiera istnienie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego na wartość działki w oczach inwestorów, dlatego starają się o ustalenie takiego planu jeszcze przed podjęciem próby sprzedaży.

- Prawie 50 proc. naszych gruntów ma uchwalony MPZP. To więcej niż większość miast. Jednocześnie zmieniamy klasyfikację terenów wchodzący w skład naszego majątku i staramy się o zdjęcie klauzuli terenów zamkniętych. Dzięki temu możemy starać się o przyjęcie MPZP na tych działkach - chwali się Zbigniew Prokopczyk.

Przeważająca większość transakcji sprzedaży nieruchomości przez jednostki państwowe odbywa się na zasadzie przetargu. Należy jednak pamiętać o tym, że w takich przypadkach istnieją osoby mające prawo do bezprzetargowego nabycia nieruchomości. W przypadku gmin i AMW są to m.in. właściciele sąsiedniej nieruchomości, dawni właściciele, organizacje prowadzące działalność o pożytku społecznym (niezwiązaną z zarobkowanie np. charytatywną, czy kulturalną), czy partner prywatny działający w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego.

- Czasem opłaca się kupić działkę sąsiadującą z działką, na której nam zależy, aby mieć prawo pierwszeństwa do nabycia nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami – mówi Jakub Ziółek z Crido Legal.

W przypadku spółek Skarbu Państwa oraz ANR, prawo zakupu nieruchomości w trybie bezprzetargowym mają  jedynie osoby, którym przysługuje prawo pierwszeństwa zgodnie z ustawą.

Cena nieruchomości w przetargu ustalana jest na podstawie ustaleń rzeczoznawców majątkowych i nie może być sprzedana poniżej określonej wartości. Dopiero w kolejnych przetargach jest szansa na obniżenie ceny. Dobrym przykładem może być Twierdza Modlin. Obiekt został po raz pierwszy wystawiony na sprzedaż w 2008 r., a cena wywoławcza wynosiła wówczas 220 mln zł. Ostatecznie Twierdza została sprzedana w 9 przetargu w sierpniu tego roku za cenę 35 mln 700 tys. zł.

W przypadku wątpliwości związanych z przetargiem stawającym do niego przysługuje prawo do skargi (w przypadku gmin i AMW) oraz zastrzeżenia w przypadku ANR. Natomiast brakuje szczegółowych regulacji do zastrzeżeń przetargu spółek Skarbu Państwa.

Jeżeli przetarg nie będzie budził żadnych zastrzeżeń, należy pamiętać, że w większości przypadków umowa sprzedaży zostawia niewielkie pole do negocjacji pomiędzy kupującym a sprzedającą nieruchomość jednostką, w tym popularnych w prywatnych umowach oświadczeń i zapewnień o zakresie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości. Nie należy również zapominać, że w przypadku Agencji Nieruchomości Rolnych istnieje także umowne prawo odkupu, pozwalające na odkupienie całości lub części nieruchomości w okresie 5 lat od momentu zawarcia sprzedaży.

Inwestorzy kupując nieruchomości od gmin, miast, czy ANR i AMW,  mogą napotkać na trudności związane z częściowo odmiennymi od rynku prywatnego zasadami sprzedaży. Jednak nierzadko duża atrakcyjność nieruchomości należących do jednostek publicznych powinna wynagrodzić dodatkową pracę nad taką transakcją.