Rynek magazynowy w poszukiwaniu równowagi

  • 1 czerwca 2022
  • TerenyInwestycyjne.info

Tomasz Arent, Dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w BNP Paribas Real Estate

PARTNERZY WYDANIA

Krajowy rynek magazynowy konsekwentnie od wielu kwartałów bił własne rekordy. W ciągu ostatnich pięciu lat zdołał podwoić swoje zasoby i od 2014/2015 roku zyskiwał w oczach inwestorów będąc jednym z najszybciej rosnących rynków magazynowych w Europie. Nie zaszkodziła mu pandemia, nie zaszkodziły żadne wprowadzane ograniczenia z nią związane. Efekt jest taki, że w cyklicznych raportach opracowywanych przez nasza firmę mogliśmy pisać, że powierzchnie logistyczne, magazynowe i przemysłowe stanowią lwią część tortu nieruchomości komercyjnych i są na czele listy aktywów poszukiwanych przez rynkowych graczy. 

Wojna w Ukrainie wybuchła w momencie, kiedy krajowy rynek był dość mocno rozgrzany. Dziś, po ponad trzech miesiącach od rozpoczęcia konfliktu za naszą wschodnią granicą widzimy, w którym kierunku najpewniej zmierza. Wiemy też, że ten czarny łabędź go nie wywrócił, a co najwyżej chwilowo zastopował. Co zupełnie naturalne, wojna w jednej chwili zburzyła poczucie bezpieczeństwa i stabilności, które jest kluczowe dla każdego rynku dużych inwestycji. Tym bardziej, że mówimy o kraju przyfrontowym, w bezpośrednim sąsiedztwie państwa, w którym toczy się konflikt i o rynku, który z logistycznego punktu widzenia ma strategiczne znaczenie dla całego regionu CEE.

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>

Dziś jesteśmy w momencie pewnego sondowania i pisania na nowo scenariuszy, które powinny zadziałać w średnio i długoterminowej perspektywie. To o tyle trudne zadanie, że wojna i jej konsekwencje nie są jedynymi czynnikami, które inwestorzy, najemcy i deweloperzy muszą brać i biorą pod uwagę. Oceniając rynek dobrze jest nadmienić, że za kulisami toczą się obecnie duże prace, które mają przygotować dla inwestorów nowy, dobry grunt na przyszłość. Skupianie się dziś na braku decyzji, niewielkiej liczbie transakcji czy zamrażaniu projektów pokazuje jedynie niewielki fragment tego, z czym mamy do czynienia. Jesteśmy na drodze poszukiwania i wypracowywania nowej równowagi pomiędzy oczekiwaną stopą zwrotu z inwestycji, kosztami wytworzenia aktywów oraz tym, ile powinni i będą w stanie zapłacić najemcy za wynajem powierzchni. Dziś, w warunkach wojennej ekonomii, wielu spekulacji i różnych emocjonalnych ruchów, ciężko nam mówić o rzeczywistości równowagi na rynku. Ale to okres przejściowy. 

Dyskutując o tym, czy jesteśmy w momencie wygaszania hossy czy tylko chwilowego schładzania, nie powinnyśmy tracić z pola widzenia czynników, które dalej mają bardzo duże znaczenie. Po pierwsze, jest mocny popyt, a klienci operujący w naszym regionie nigdzie się nie wybierają. Co więcej, mamy już pierwsze ruchy, które możemy zaliczyć do katalogu działań „exit Russia”. Lista firm produkcyjnych, które będą zmuszone opuścić terytorium Rosji jest coraz dłuższa. W kolejce są też firmy z Białorusi oraz Ukrainy. Przy przenoszeniu aktywów Polska jest dla nich lokalizacją pierwszego wyboru. Magnesem z dużą siłą przyciągania będą wciąż bardziej atrakcyjne niż w innych krajach Europy stawki najmu, strategiczne położenie, dobre zaplecze produkcyjne, materiałowe i logistyczne oraz niskie koszty wykwalifikowanej kadry pracowniczej. Relokacje to część większego trendu, który dotyka Europę. Podyktowany przez pandemię nearshoring to już nie tyle konieczność, co warta rozważenia opcja eliminująca wiele ryzyk biznesowych, produkcyjnych, a także logistycznych. 

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>

Po drugie, popyt na krajowe magazyny i obiekty logistyczne rośnie ramię w ramię z rynkiem e-commerce. I już nie chodzi o skokowe wzrosty notowane w pierwszym roku pandemii, ale o trwałą zmianę zwyczajów zakupowych i transformację cyfrową w ogóle. Analitycy BNP Paribas Real 
Estate w swoim ostatnim opracowaniu European Logistic Market Q1 2022 prognozują, że dynamika wzrostów nadal utrzyma się na wysokim poziomie, a udział zakupów robionych przez Internet w ogólnej puli zakupów będzie się systematycznie umacniał, w samej Polsce współczynnik ten wzrósł o 19% w porównaniu do roku 2021. Niemniej, w porównaniu z innymi, bardziej rozwiniętymi rynkami jak na przykład Niemcy czy Wielka Brytania, polski e-commerce ma jeszcze duże pole do popisu.

W ostatnich kwartałach starając się nadążyć za popytem, deweloperzy oddawali rekordowe ilości gotowych magazynów. Jednak obecny etap wyczekiwania, na który złożyły się wojna, odpływ rąk do pracy, trudności z dostępem do wielu komponentów produkowanych w Rosji czy Ukrainie, rosnące koszty budowy czy malejąca dostępność gruntów będą skutkowały pojawieniem się luki podażowej. Już dziś znacznie trudniej jest wynająć gotowy i odpowiedni moduł. Najemcy, którzy chcą powierzchnię od ręki muszą liczyć się z tym, że oferowane im jeszcze kilka miesięcy temu stawki czynszów będą podniesione. Lżej nie mają wcale najemcy zainteresowani wybudowaniem dla nich obiektów skrojonych na miarę. Deweloperzy bardzo ostrożnie szacują ryzyko, powodowane w pierwszej kolejności przez wzrosty cen komponentów i problemy z ich dostępnością. Największymi wygranymi okazują się właściciele platform, którzy postawili na długoterminową strategię opartą na trzymaniu obiektów we własnym portfelu i zarabianiu na ich wynajmie. Nowa sytuacji na rynkach finansowych i ocena przez inwestorów wartości magazynów nie pomagają dziś tym, którzy chcą je sprzedawać. Z kolei dla właścicieli platform chwilowa zadyszka na rynku nie ma większego znaczenia. 
I tak z łatwością będą dziś utrzymywać najemców, renegocjując warunki czynszowe i dostosowując je do nowych realiów. Jednak i dla nich, i dla deweloperów osiągnięcie nowego stanu równowagi będzie kluczowe w stworzeniu sobie większej przestrzeni do rozwoju.

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>

© Wszystkie prawa zastrzeżone Regulamin korzystania z artykułów prasowych. Zapytaj o licencję na publikację - licencja@terenyinwestycyjne.info

Podobne artykuły

ogłoszenia terenów inwestycyjnych

Dodaj ogłoszenie

Tereny inwestycyjne - prezentacje Oferentów