- Pojawiła się przepaść między tym, czego oczekuje bank, a tym co chce inwestor. Te oczekiwania są bardzo wygórowane i niezwykle trudne do spełnienia – uważa Michał Koślarz, członek zarządu Capital Park.
Taka opinia w środowisku inwestorów w rynek nieruchomości komercyjnych, którzy zwracają uwagę na wysokie wymagania banków w stosunków do przyszłych projektów, jest powszechna. Szczególne dotkliwe jest podwyższenie standardów dotyczących pre-wynajmu, czy przedsprzedaży.
- Teraz musimy udowodnić bankom, że nie potrzebujemy kredytów. W dodatku banki mają coraz większe wymagania odnośnie pre-leasu. Jesteśmy w stanie przeboleć niższą marżę i wyższe wkłady własne, ale trudno jest sprzedać 40 proc. mieszkań czy powierzchni biurowej w przedsprzedaży – dodaje Michał Koślarz.
Czy problemem jest nastawienie banków, czy fakt, że inwestorzy przyzwyczaili się w okresie boomu na rynku nieruchomości do entuzjastycznego podejścia ze strony bankowców?
- W czasach prosperity brakowało zdrowego rozsądku. Dominowało podejście „kto da więcej i szybciej”. Teraz finansujący inwestycję nie chcą budowania pomników, tylko przemyślanych i dopasowanych inwestycji – uważa Anna Oleksy, dyrektor Centrum Finansowania Nieruchomości Komercyjnych Deutsche Bank PBC.
Podobną opinię przedstawia Joanna Tlak, Head of Treasury and Debt Finance w Polonia Property Funds.
- Banki rewidują dziś podejście inwestorów. Pracując przed 2009 rokiem, byłam przyzwyczajona do zupełnie innego traktowania kredytobiorców – zaznacza Tlak.
Z drugiej strony inwestorzy sądzą, że banki powinny wykazać się większą elastycznością w podejściu do projektów i być gotowe na wprowadzanie poprawek do umowy związanych ze zmienną sytuacją na rynku.
- Byłoby dobrze, gdyby banki chciały renegocjować umowę. Przy trudnościach na rynku byłoby łatwiej zmniejszyć przez pewien czas wysokość spłat, aż do ustabilizowania sytuacji - powiedział Paweł Piasecki, dyrektor inwestycyjny w spółce Landeskrone.
Bankierzy zauważają, że okresie boomu na rynku nieruchomości banki walczyły o udzielenie jak największej liczby kredytów i podkreślają, że w związku z kryzysem wróciła równowaga na rynku finansowym. Obecnie zmniejszyła się liczba kredytodawców, a same banki stały się bardziej wymagające w stosunku do projektów, które zamierzają sfinansować.
Nie oznacza to jednak, że nie ma możliwości uzyskania finansowania inwestycji. Jednym ze sposobów rozwiązania problemów z finansowaniem może być zróżnicowanie portfela inwestycji.
- Obecnie modna jest dywersyfikacja – lepiej zrobić kilka mniejszych projektów, niż jeden większy – mówi Anna Oleksy.
Pomimo narzekań ze strony inwestorów, banki twierdzą, że są otwarte na nowe inwestycje. Jak podkreślają bankierzy, ich pracą jest wydawanie pieniędzy, ale stawiają ostre warunki.
- Jeśli projekt jest odpowiedni, to przy otwartym partnerze nadal jest możliwość zwiększenia elastyczności i znalezienia nici porozumienia z klientem. Chodzi o to, by mieć cel wspólny - wybudowania czegoś, co będzie przynosiło korzyści finansowe zarówno dla inwestora, jak i dla banku – mówi Anna Oleksy.
- Najważniejsze jest skupienie się na analizie jakościowej inwestycji i realizowanie ich z doświadczonymi deweloperami, którzy działają na rynku od wielu lat. W takich przypadkach inwestor może osiągnąć paradoksalnie wyższą stopę zwrotu niż przed kryzysem - dodaje Bartłomiej Czuba, wicedyrektor w departamencie finansowania strukturalnego i mezzanine w BRE Bank SA.
Banki przekonują także, że pomimo obostrzeń wciąż są partnerem dla szukającego finansowania inwestora i są gotowi wykazać się elastycznością oraz dopasować ofertę do potrzeb klienta.
- Od banków też się wymaga skuteczności. Z naszego punktu widzenia ten „kiosk z pieniędzmi” nie jest jeszcze zamknięty – tłumaczy Tomasz Mozer, prezes zarządu Pekao Bank Hipoteczny SA.
- Każdy projekt jest inny. Należy znaleźć jego słabe i mocne strony. Czasem klient potrzebuje dużego lewara finansowania, czasami dużego napływu gotówki na początku inwestycji. Należy zatem najpierw porozmawiać z klientem na czym mu zależy, a potem dopasować swoją ofertę i dojść do kompromisu - podkreśla Anna Oleksy.
- Moim zdaniem polski inwestor ma tyle problemów z urzędami i instytucjami, że nie powinien mieć takich problemów z bankami. Wierzę w siłę polskich przedsiębiorców. W Polsce, nie tylko w Warszawie, powstają nowe projekty - i ja te projekty chcę realizować z polskimi przedsiębiorcami - stwierdza Tomasz Mozer.
Inwestorzy, chociaż rozważają alternatywy dla tradycyjnych kredytów inwestycyjnych, zwracają uwagę na ubogą ofertę. Wśród alternatyw wymienia się m.in. obligacje, które jednak wciąż nie cieszą się dużą popularnością.
- Problemem obligacji jest oczekiwany czas spłaty. Inwestorzy indywidualni oczekują spłaty w ciągu dwóch lat, co jest niemożliwe do spełnienia. Trzeba uczyć inwestorów myślenia o inwestycji w horyzoncie czasowym 5-10 lat – uważa Michał Koślarz.
Innym problemem z obligacjami jest fakt, że stanowią wciąż źródło w morzu potrzeb finansowych dużych projektów komercyjnych. Również listy zastawne nie stanowią realnej alternatywy.
- Rynek listów zastawnych i obligacji jest praktycznie martwy – sądzi Tomasz Mozer.
W niepewnych czasach banki nie ukrywają, że liczy się dla nich doświadczony deweloper i pewny, przemyślany projekt, co utrudnia realizację skomplikowanych inwestycji, zwłaszcza przez nowych graczy na rynku.
- Marzy mi się, żeby banki nabrały apetytu na nowe inwestycje – mówi Michał Koślarz.