Z Iwoną Kowieską – Sadziak, kierownik administracji ds. nieruchomości Biura Prawno-Finansowego Inwestor, rozmawia Marta Śniegocka.
Planowana przez BPF Inwestor galeria handlowa Stela w Cieszynie ma powstać w miejscu dawnego dworca PKS. Czy planują Państwo współpracować z miastem przy projekcie podtrzymania funkcji komunikacyjnych tego miejsca np. w postaci projektu PPP?
Wybierając Cieszyn na miejsce naszej kolejnej inwestycji mieliśmy dokładnie sprecyzowaną wizję całego przedsięwzięcia. Naszym zdaniem funkcje transportowe i komercyjne są w stosunku do siebie synergiczne, stąd nasze tak częste zainteresowanie obiektami dawnych dworców PKP i PKS. Ich połączenie, w przypadku Cieszyna przyniesie korzyść wszystkim: nam jako inwestorowi oraz mieszkańcom i miastu, bo pozwoli stworzyć wizytówkę miasta w miejscu, które do tej pory niezbyt pozytywnie odbijało się na jego wizerunku.
Już od momentu naszego zainteresowania terenem inwestycyjnym po dworcu PKS w Cieszynie jesteśmy w stałym kontakcie z władzami miasta. Spotykamy się na wielu płaszczyznach: aby konsultować projekt, by był jak najbardziej spójny z architekturą miasta, porozumieliśmy się także w sprawie tymczasowego stacjonowania busów i autobusów na naszym terenie, dopóki nie rozpoczną się prace budowlane. Jak wskazują ostatnie badania jedynie dwadzieścia procent przedsięwzięć przygotowanych w ostatnich latach w Polsce w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego zakończyło się podpisaniem umów. Moim zdaniem, tak mały odsetek jest spowodowany nieprzygotowaniem do takich działań głównie samorządów oraz niedostosowaniem konkretnych regulacji prawnych.
Zdecydowaliśmy, że tak, jak wszystkie nasze projekty, również Galeria Stela w Cieszynie będzie obiektem prywatnym, którego jedynym właścicielem będzie BPF Inwestor, w pełni finansowanym ze środków własnych.
Wraz z powstającymi w Cieszynie i Kwidzyniu obiektami BPF Inwestor będzie właścicielem 6 obiektów handlowych. Czy traktują je Państwo jako długoterminową inwestycję, czy też planują je sprzedać?
Od pierwszego naszego projektu zrealizowanego w 2007 roku, tj. Centrum Handlowego Rywal w Białej Podlaskiej przyjęliśmy zasadę, co do której nie planujemy odstępstw. Każda nasza galeria traktowana jest jako długoterminowa inwestycja. Nie są to obiekty na sprzedaż, choć przyznaję, że otrzymywaliśmy swego czasu niezwykle atrakcyjne propozycje. Nasz wkład pracy oraz zaangażowanie w budowę i funkcjonowanie poszczególnego obiektu ma na celu wypracowanie długofalowych korzyści. Wymaga to oczywiście większego wysiłku z naszej strony, gdyż nasze inwestycje muszą być przede wszystkim rentowne, aby mogły jak najlepiej funkcjonować przez długie lata. W każdym z obiektów realizujemy wieloletnią strategię funkcjonowania, wsłuchujemy się w głosy klientów. Będąc jedynym właścicielem, nie planującym zmian w strukturach organizacyjnych obiektu zapewniamy tym samym stabilizację oraz bezpieczeństwo naszym najemcom. Dzięki temu mają do nas zaufanie a my jesteśmy usatysfakcjonowani, widząc jak obiekt zyskuje w oczach otoczenia - naszych partnerów oraz mieszkańców.
Miasta małe i średniej wielkości zaczęły w ostatnich latach budzić zainteresowanie również u dużych deweloperów. Plany rozwoju sieci niewielkich centrów handlowych ma zarówno Czerwona Torebka, jak i Rank Progress. Jak widzą Państwo miejsce BPF Inwestora na tym tle?
Proszę zauważyć, że zarówno wszystkie zrealizowane już przez nas inwestycje, jak CH Rywal w Białej Podlaskiej, CH Hermes w Skarżysku-Kamiennej, Galeria Kociewska w Tczewie czy Galeria Kamienna w Starachowicach, jak i te planowane w Cieszynie oraz Kwidzynie osadzane są w miastach małych lub średniej wielkości, w których liczba ludności nie przekracza 60 tyś. mieszkańców. Można więc łatwo zauważyć, że strategia rozwoju naszych projektów już od pierwszego obiektu, wybudowanego ponad sześć lat temu w Białej Podlaskiej jest precyzyjnie realizowana właśnie w tym kierunku. Dziś eksperci twierdzą, że to rynek mniejszych miast jest dużo bardziej atrakcyjny dla developerów i inwestorów. Być może, jednak w mniejszych miastach częściej napotyka się na również na wszechobecną biurokrację. Od lat problemem jest brak lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego konkretnych terenów oraz nie rozwiązany problem własności. Na pewno inwestycje w małych miastach muszą być bardzo dobrze przemyślane, zarówno pod względem odpowiedniej lokalizacji, jak i doboru najemców. Tylko takie gwarantują zwrot poniesionych kosztów oraz dają szansę, że obiekt w mniejszym mieście jest w stanie nie tylko się utrzymać ale również bardzo dobrze prosperować.
Jakie mają Państwo plany inwestycyjne na najbliższe lata?
Wizja naszej firmy BPF Inwestor od lat jest przejrzysta. Tak jak wspomniałam, planujemy i realizujemy projekty typu galerie handlowe w miastach małych lub średniej wielkości. Nie wykluczone, że firma dokona ekspansji na rynki zagraniczne, jednakże dopóki mamy, jak pokazuje czas sprawdzony pomysły na realizację przedsięwzięć w Polsce, w najbliższym czasie skupimy się na ich realizowaniu na terenie naszego kraju. W tym roku nasze działania skoncentrowane są na budowie obiektów na dwóch różnych krańcach Polski – w Cieszynie oraz Kwidzynie. Jednocześnie rozmawiamy z osobami i instytucjami w sprawie zakupu nowych terenów pod kolejne inwestycje. Mamy również rozbudowany dział inwestycji, który na bieżąco monitoruje rynek i wyszukuje tereny, które w przyszłości mogą dać podwaliny pod nasze kolejne przedsięwzięcia. Z satysfakcją mogę przyznać, że rok ubiegły – 2012 był dla firmy BPF Inwestor bardzo dobry.
Jakie czynniki wpływają na Państwa decyzję o wyborze konkretnej lokalizacji pod obiekty handlowe? Co decyduje o atrakcyjności danej nieruchomości?
Każdy nasz projekt jest wcześniej głęboko analizowany przez cały zespół: przez architektów, kierowników odpowiadających za nowe inwestycje, budowlańców. Na pewno najważniejszym czynnikiem jest atrakcyjna lokalizacja, która skupi popyt wśród przyszłych najemców. Wnikliwie analizujemy strukturę demograficzną miejsca – płeć, wiek, wykształcenie mieszkańców. Aby móc przewidzieć potencjalne obroty centrum bierzemy również pod uwagę ich średnie dochody oraz wydatki. Mamy na swoim koncie kilka naprawdę poważnych przedsięwzięć oraz wypracowane dobre relacje ze stałymi najemcami, którzy często pojawiają się jednocześnie w kilku naszych inwestycjach. Rozmawiamy z nimi, wsłuchujemy się w ich opinie. Dzięki temu często już na etapie planowania nowej inwestycji wiemy, którzy nasi obecni partnerzy pojawią się w przyszłej projekcie. Myślę, że to komfort, na który pracowaliśmy wiele lat. Jak można słusznie zauważyć nasze centra i galerie handlowe mają podobny profil lokalizacji. Inwestujemy głównie w miastach do 60 tys. mieszkańców, w centrum, chętnie wykorzystujemy węzły komunikacyjne, które pobudzamy ponownie do życia, łącząc je z miejscem zakupów oraz relaksu. Tak było w przypadku naszej, tak świetnie prosperującej Galerii Kociewskiej w Tczewie. Po pół roku od otwarcia mogę śmiało przyznać, że połączenie galerii z węzłem komunikacyjnym było strzałem w dziesiątkę. Jestem pełna nadziei, że nowa inwestycja w Cieszynie również odniesie sukces.
Jaki wpływ na Państwa decyzję o lokalizacji nowego projektu ma postawa lokalnego samorządu?
O tym, czy inwestycja powstanie w danym mieście decydują głównie te czynniki, które wymieniłam wcześniej. Postawa samorządu ma oczywiście również bardzo duże znaczenie. Z pewnością pozytywne relacje władza-przedsiębiorca przyczyniają się do wypracowania szybszego konsensusu prowadzonych rozmów. Mając ponad dwudziestoletnie doświadczenie w budowaniu relacji z władzami tych miastach, w których ulokowane są nasze przedsięwzięcia mogę śmiało powiedzieć, że relacje te są dobre lub nawet bardzo dobre.
Planowana przez BPF Inwestor galeria handlowa Stela w Cieszynie ma powstać w miejscu dawnego dworca PKS. Czy planują Państwo współpracować z miastem przy projekcie podtrzymania funkcji komunikacyjnych tego miejsca np. w postaci projektu PPP?
Wybierając Cieszyn na miejsce naszej kolejnej inwestycji mieliśmy dokładnie sprecyzowaną wizję całego przedsięwzięcia. Naszym zdaniem funkcje transportowe i komercyjne są w stosunku do siebie synergiczne, stąd nasze tak częste zainteresowanie obiektami dawnych dworców PKP i PKS. Ich połączenie, w przypadku Cieszyna przyniesie korzyść wszystkim: nam jako inwestorowi oraz mieszkańcom i miastu, bo pozwoli stworzyć wizytówkę miasta w miejscu, które do tej pory niezbyt pozytywnie odbijało się na jego wizerunku.
Już od momentu naszego zainteresowania terenem inwestycyjnym po dworcu PKS w Cieszynie jesteśmy w stałym kontakcie z władzami miasta. Spotykamy się na wielu płaszczyznach: aby konsultować projekt, by był jak najbardziej spójny z architekturą miasta, porozumieliśmy się także w sprawie tymczasowego stacjonowania busów i autobusów na naszym terenie, dopóki nie rozpoczną się prace budowlane. Jak wskazują ostatnie badania jedynie dwadzieścia procent przedsięwzięć przygotowanych w ostatnich latach w Polsce w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego zakończyło się podpisaniem umów. Moim zdaniem, tak mały odsetek jest spowodowany nieprzygotowaniem do takich działań głównie samorządów oraz niedostosowaniem konkretnych regulacji prawnych.
Zdecydowaliśmy, że tak, jak wszystkie nasze projekty, również Galeria Stela w Cieszynie będzie obiektem prywatnym, którego jedynym właścicielem będzie BPF Inwestor, w pełni finansowanym ze środków własnych.
Wraz z powstającymi w Cieszynie i Kwidzyniu obiektami BPF Inwestor będzie właścicielem 6 obiektów handlowych. Czy traktują je Państwo jako długoterminową inwestycję, czy też planują je sprzedać?
Od pierwszego naszego projektu zrealizowanego w 2007 roku, tj. Centrum Handlowego Rywal w Białej Podlaskiej przyjęliśmy zasadę, co do której nie planujemy odstępstw. Każda nasza galeria traktowana jest jako długoterminowa inwestycja. Nie są to obiekty na sprzedaż, choć przyznaję, że otrzymywaliśmy swego czasu niezwykle atrakcyjne propozycje. Nasz wkład pracy oraz zaangażowanie w budowę i funkcjonowanie poszczególnego obiektu ma na celu wypracowanie długofalowych korzyści. Wymaga to oczywiście większego wysiłku z naszej strony, gdyż nasze inwestycje muszą być przede wszystkim rentowne, aby mogły jak najlepiej funkcjonować przez długie lata. W każdym z obiektów realizujemy wieloletnią strategię funkcjonowania, wsłuchujemy się w głosy klientów. Będąc jedynym właścicielem, nie planującym zmian w strukturach organizacyjnych obiektu zapewniamy tym samym stabilizację oraz bezpieczeństwo naszym najemcom. Dzięki temu mają do nas zaufanie a my jesteśmy usatysfakcjonowani, widząc jak obiekt zyskuje w oczach otoczenia - naszych partnerów oraz mieszkańców.
Miasta małe i średniej wielkości zaczęły w ostatnich latach budzić zainteresowanie również u dużych deweloperów. Plany rozwoju sieci niewielkich centrów handlowych ma zarówno Czerwona Torebka, jak i Rank Progress. Jak widzą Państwo miejsce BPF Inwestora na tym tle?
Proszę zauważyć, że zarówno wszystkie zrealizowane już przez nas inwestycje, jak CH Rywal w Białej Podlaskiej, CH Hermes w Skarżysku-Kamiennej, Galeria Kociewska w Tczewie czy Galeria Kamienna w Starachowicach, jak i te planowane w Cieszynie oraz Kwidzynie osadzane są w miastach małych lub średniej wielkości, w których liczba ludności nie przekracza 60 tyś. mieszkańców. Można więc łatwo zauważyć, że strategia rozwoju naszych projektów już od pierwszego obiektu, wybudowanego ponad sześć lat temu w Białej Podlaskiej jest precyzyjnie realizowana właśnie w tym kierunku. Dziś eksperci twierdzą, że to rynek mniejszych miast jest dużo bardziej atrakcyjny dla developerów i inwestorów. Być może, jednak w mniejszych miastach częściej napotyka się na również na wszechobecną biurokrację. Od lat problemem jest brak lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego konkretnych terenów oraz nie rozwiązany problem własności. Na pewno inwestycje w małych miastach muszą być bardzo dobrze przemyślane, zarówno pod względem odpowiedniej lokalizacji, jak i doboru najemców. Tylko takie gwarantują zwrot poniesionych kosztów oraz dają szansę, że obiekt w mniejszym mieście jest w stanie nie tylko się utrzymać ale również bardzo dobrze prosperować.
Jakie mają Państwo plany inwestycyjne na najbliższe lata?
Wizja naszej firmy BPF Inwestor od lat jest przejrzysta. Tak jak wspomniałam, planujemy i realizujemy projekty typu galerie handlowe w miastach małych lub średniej wielkości. Nie wykluczone, że firma dokona ekspansji na rynki zagraniczne, jednakże dopóki mamy, jak pokazuje czas sprawdzony pomysły na realizację przedsięwzięć w Polsce, w najbliższym czasie skupimy się na ich realizowaniu na terenie naszego kraju. W tym roku nasze działania skoncentrowane są na budowie obiektów na dwóch różnych krańcach Polski – w Cieszynie oraz Kwidzynie. Jednocześnie rozmawiamy z osobami i instytucjami w sprawie zakupu nowych terenów pod kolejne inwestycje. Mamy również rozbudowany dział inwestycji, który na bieżąco monitoruje rynek i wyszukuje tereny, które w przyszłości mogą dać podwaliny pod nasze kolejne przedsięwzięcia. Z satysfakcją mogę przyznać, że rok ubiegły – 2012 był dla firmy BPF Inwestor bardzo dobry.
Jakie czynniki wpływają na Państwa decyzję o wyborze konkretnej lokalizacji pod obiekty handlowe? Co decyduje o atrakcyjności danej nieruchomości?
Każdy nasz projekt jest wcześniej głęboko analizowany przez cały zespół: przez architektów, kierowników odpowiadających za nowe inwestycje, budowlańców. Na pewno najważniejszym czynnikiem jest atrakcyjna lokalizacja, która skupi popyt wśród przyszłych najemców. Wnikliwie analizujemy strukturę demograficzną miejsca – płeć, wiek, wykształcenie mieszkańców. Aby móc przewidzieć potencjalne obroty centrum bierzemy również pod uwagę ich średnie dochody oraz wydatki. Mamy na swoim koncie kilka naprawdę poważnych przedsięwzięć oraz wypracowane dobre relacje ze stałymi najemcami, którzy często pojawiają się jednocześnie w kilku naszych inwestycjach. Rozmawiamy z nimi, wsłuchujemy się w ich opinie. Dzięki temu często już na etapie planowania nowej inwestycji wiemy, którzy nasi obecni partnerzy pojawią się w przyszłej projekcie. Myślę, że to komfort, na który pracowaliśmy wiele lat. Jak można słusznie zauważyć nasze centra i galerie handlowe mają podobny profil lokalizacji. Inwestujemy głównie w miastach do 60 tys. mieszkańców, w centrum, chętnie wykorzystujemy węzły komunikacyjne, które pobudzamy ponownie do życia, łącząc je z miejscem zakupów oraz relaksu. Tak było w przypadku naszej, tak świetnie prosperującej Galerii Kociewskiej w Tczewie. Po pół roku od otwarcia mogę śmiało przyznać, że połączenie galerii z węzłem komunikacyjnym było strzałem w dziesiątkę. Jestem pełna nadziei, że nowa inwestycja w Cieszynie również odniesie sukces.
Jaki wpływ na Państwa decyzję o lokalizacji nowego projektu ma postawa lokalnego samorządu?
O tym, czy inwestycja powstanie w danym mieście decydują głównie te czynniki, które wymieniłam wcześniej. Postawa samorządu ma oczywiście również bardzo duże znaczenie. Z pewnością pozytywne relacje władza-przedsiębiorca przyczyniają się do wypracowania szybszego konsensusu prowadzonych rozmów. Mając ponad dwudziestoletnie doświadczenie w budowaniu relacji z władzami tych miastach, w których ulokowane są nasze przedsięwzięcia mogę śmiało powiedzieć, że relacje te są dobre lub nawet bardzo dobre.
