Odpowiada Anna Malinowska z warszawskiej Kancelarii Notarialnej Anna Malinowska Notariusz.

Inwestor planujący wybudowanie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, najczęściej galerii handlowej, może napotkać w polskiej rzeczywistości prawnej na problem wiążący się z sytuacją planistyczną nieruchomości. Obecnie wiele obszarów kraju nie jest objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP), z racji tego że ich sporządzanie nie jest obligatoryjne, a wiąże się ze sporymi kosztami. Stąd pytanie, czy jest konieczne, aby teren na którym ma powstać obiekt wielopowierzchniowy był objęty MPZP.

Inwestor realizujący budowę na terenie nieobjętym planem musi uzyskać decyzję administracyjną określającą dopuszczalne parametry zabudowy. W przypadku budowy obiektu, którego powierzchnia przekracza 2 tys. mkw. sytuacja komplikuje się, ponieważ przepisy obowiązującej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie dają jednoznacznej odpowiedzi na pytanie czy możliwa jest realizacja takiego projektu jedynie na podstawie decyzji administracyjnej. Z analizy art. 10 ust. 2 pkt. 8 ustawy można wyprowadzić wniosek, że nie jest to możliwe. Przepis powyższy stwierdza, że w studium określa się m.in. obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 400 mkw. W poprzednim brzmieniu tego przepisu powierzchnia sprzedaży określona była na 2 tys. mkw. i została zmieniona na 400 mkw. Ta zmiana wynikała z treści ustawy z 11.05.2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, która utraciła moc w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 8 lipca 2008 r. stwierdzającym jej niekonstytucyjność. Odpowiedzią na liczne wątpliwości interpretacyjne był wyrok NSA z dnia 18 grudnia 2012 roku, z którego wynika, że w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego przepis ten „odzyskuje” pierwotne brzmienie, czyli dotyczy obiektów o powierzchni przekraczającej 2 tys. mkw.

Z orzecznictwa sądów administracyjnych, w tym NSA, wynika obecnie, że obiekty o powierzchni przekraczającej 2 tys. mkw. można lokalizować wyłącznie na podstawie postanowień MPZP, zaś jest to niedopuszczalne na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. W związku z powyższym spodziewać się należy, że postępowanie w sprawie wydania decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla takiej inwestycji zostanie zawieszone do czasu uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, a w sytuacji tej brakuje podstaw do ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.

Interpretacja powyższych przepisów przez organy administracji publicznej nie jest jednolita i skutkuje bądź wydaniem decyzji o warunkach zabudowy bądź zawieszeniem postępowania do czasu uchwalenia planu obejmującego dany obszar. Stronom często udaje się skutecznie zaskarżyć takie decyzje lub doprowadzić do ich uchylenia w II instancji lub kontroli sądowo-administracyjnej. Sądy administracyjne są jednak w zasadzie zgodne co do tego, że takie wielkopowierzchniowe obiekty handlowe mogą być realizowane tylko w oparciu o ustalenia obowiązującego planu.

W przypadku obiektów o powierzchni nieprzekraczającej 2 tys. mkw. na terenie nieobjętym planem dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy, o ile spełnione zostały pozostałe przesłanki ustawy.