Utrudnienia w otrzymaniu korzystnego kredytu zmuszają deweloperów do szukania nowych sposobów finansowania zakupu nieruchomości. Jedną z nich jest wspólna inwestycja z właścicielem gruntu.
Od kilku lat mówi się o rynku kupującego. Wiele firm decyduje się na zakup gruntów pod przyszłe inwestycje. Podejmowaniu decyzji sprzyja systematyczny spadek cen na rynku gruntów, co potwierdza ostatni raport portalu domy.pl. Wynika z niego, że w ostatnich dwóch lat średnie stawki za grunty spadły nawet o blisko 20 procent. Dotyczy to wszystkich segmentów rynku, w tym również sektora działek inwestycyjnych. Nic więc dziwnego, że ostatnio deweloperzy ponownie ruszyli na zakupy. Większość z nich decyduje się na zaciągnięcie kredytu na zakup gruntu. Inni szukają nowych źródeł finansowania.
W ostatnim czasie na zakup gruntu zdecydowały się m.in. firmy Ronson i Robyg, które zakupiły grunty na warszawskim Mokotowie i Bemowie. Na zakupionych działkach obie firmy planują nowe mieszkaniowe inwestycje. Takim transakcjom sprzyja niewielka poprawa sytuacji na rynku kredytów. W ostatnim czasie polityka banków uległa częściowej liberalizacji, instytucje finansowe ponownie zaczęły udzielać kredytów na zakup ziemi. Niestety, dla obu stron, zarówno dla instytucji finansowej, jak i dewelopera, taki krok w dalszym ciągu wiąże się ze sporym ryzykiem.
Banki żądają zazwyczaj częściowego sfinansowania wartości kupowanej nieruchomości, a resztę pieniędzy musi wyłożyć deweloper. Oczekują również przedstawienia biznes planu inwestycji do akceptacji, a jeżeli już zdecydują się udzielić kredytu, to niestety oferują wysokie marże, które dochodzą nawet do 5 proc. Ponadto nie każdy deweloper otrzyma finansowanie, trudności może mieć na pewno ktoś, kto rozpoczyna działalność w biznesie.
Alternatywą dla kredytu może być porozumienie z właścicielem działki.
- Deweloper zamiast zakupić grunt od właściciela namawia go do zaangażowania się w inwestycję deweloperską. Obie strony zawiązują w tym celu spółkę celową, w której właściciel jest partnerem i współudziałowcem. Co ciekawe, nie jest to wcale nowość na rynku nieruchomości. W podobny sposób działają niektóre spółdzielnie mieszkaniowe. – mówi Adam Sadowski Prezes Green House Development.
W Warszawie w oparciu o ten sposób inwestowania powstało już kilka inwestycji deweloperskich m.in. Dom na Skarpie wybudowany przez spółkę Reescon w 2006 roku w popularnym rejonie Górnego Mokotowa.
Według prezesa Green House Development ten sposób finansowania daje korzyści obu stronom. Deweloper nie ponosi kosztów zakupu gruntu, a właściciel po zakończeniu inwestycji czerpie zyski, które gwarantuje mu podpisana umowa. Są one często wyższe w stosunku do pierwotnej wartości gruntu, który wnoszony jest przez właściciela aportem do spółki. Deweloper bierze ponadto odpowiedzialność za przygotowanie inwestycji, zarówno projektu architektonicznego, jak i uzyskania pozwolenia na budowę.
- Niestety na taki krok nie zdecyduje się każdy właściciel gruntu, ponieważ nie wszyscy chcą czekać na spodziewane zyski, a ponadto nie do końca zadają sobie sprawę w z korzyści, które daje to rozwiązanie, a często nie mają po prostu do niego zaufania. – podkreśla Adam Sadowski prezes Green House Development.
Według Mirosława Aleksandra niezależnego eksperta rynku nieruchomości coraz więcej deweloperów i właścicieli gruntów wybiera taki sposób finansowania inwestycji. Powodem jest poszukiwanie nowych alternatywnych źródeł finansowania.
- Jednym ze sposobów jest porozumienie się z właścicielem ziemi. Deweloper w takim wypadku staje się de facto inwestorem zastępczym. Jednak najważniejszym partnerem tego projektu jest bank, który udziela kredytu, zaś bezpieczeństwo inwestycji gwarantuje z kolei rachunek powierniczy. Po zakończeniu budowy pieniądze ulokowane na rachunku spłacają zaciągnięty przez spółkę kredyt. – podkreśla Mirosław Aleksander.
Zdaniem Dariusza Karbowniczaka, właściciela firmy Relocation Services Poland, działającej w sektorze nieruchomości mieszkaniowych taką formą transakcji mogą być zainteresowane osoby, które w ostatnich latach nabyły grunty w atrakcyjnych lokalizacjach w celach inwestycyjnych.
- Znam właścicieli nieruchomości, którzy kupili na przykład ziemię od skarbu państwa z zamiarem inwestycji w przyszłości. Takie osoby mogą być bardziej skłonne do porozumienia się z deweloperem w celu wspólnej inwestycji. – podsumowuje Dariusz Karbowniczak z firmy Relocation Services Poland.
Zainteresowani mogą być również właściciele mniej korzystnie położonych działek.
- Takie transakcje należą do nielicznych na rynku. Dotyczą tych właścicieli nieruchomości, którym zależy na zdobyciu partnera z doświadczeniem. Ryzyko w doborze partnera istnieje jednak po obu stronach. Zaletą takiego rozwiązania są na pewno niższe koszty finansowania. Właściciel gruntu wnosi aportem grunt do spółki, przedsięwzięcie jest więc tańsze o wartość gruntu. Zainteresowani takim rozwiązaniem mogą być właściciele nieruchomości położonych w gorszych lokalizacjach, które generalnie jest trudniej sprzedać - mówi Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.
Od kilku lat mówi się o rynku kupującego. Wiele firm decyduje się na zakup gruntów pod przyszłe inwestycje. Podejmowaniu decyzji sprzyja systematyczny spadek cen na rynku gruntów, co potwierdza ostatni raport portalu domy.pl. Wynika z niego, że w ostatnich dwóch lat średnie stawki za grunty spadły nawet o blisko 20 procent. Dotyczy to wszystkich segmentów rynku, w tym również sektora działek inwestycyjnych. Nic więc dziwnego, że ostatnio deweloperzy ponownie ruszyli na zakupy. Większość z nich decyduje się na zaciągnięcie kredytu na zakup gruntu. Inni szukają nowych źródeł finansowania.
W ostatnim czasie na zakup gruntu zdecydowały się m.in. firmy Ronson i Robyg, które zakupiły grunty na warszawskim Mokotowie i Bemowie. Na zakupionych działkach obie firmy planują nowe mieszkaniowe inwestycje. Takim transakcjom sprzyja niewielka poprawa sytuacji na rynku kredytów. W ostatnim czasie polityka banków uległa częściowej liberalizacji, instytucje finansowe ponownie zaczęły udzielać kredytów na zakup ziemi. Niestety, dla obu stron, zarówno dla instytucji finansowej, jak i dewelopera, taki krok w dalszym ciągu wiąże się ze sporym ryzykiem.
Banki żądają zazwyczaj częściowego sfinansowania wartości kupowanej nieruchomości, a resztę pieniędzy musi wyłożyć deweloper. Oczekują również przedstawienia biznes planu inwestycji do akceptacji, a jeżeli już zdecydują się udzielić kredytu, to niestety oferują wysokie marże, które dochodzą nawet do 5 proc. Ponadto nie każdy deweloper otrzyma finansowanie, trudności może mieć na pewno ktoś, kto rozpoczyna działalność w biznesie.
Alternatywą dla kredytu może być porozumienie z właścicielem działki.
- Deweloper zamiast zakupić grunt od właściciela namawia go do zaangażowania się w inwestycję deweloperską. Obie strony zawiązują w tym celu spółkę celową, w której właściciel jest partnerem i współudziałowcem. Co ciekawe, nie jest to wcale nowość na rynku nieruchomości. W podobny sposób działają niektóre spółdzielnie mieszkaniowe. – mówi Adam Sadowski Prezes Green House Development.
W Warszawie w oparciu o ten sposób inwestowania powstało już kilka inwestycji deweloperskich m.in. Dom na Skarpie wybudowany przez spółkę Reescon w 2006 roku w popularnym rejonie Górnego Mokotowa.
Według prezesa Green House Development ten sposób finansowania daje korzyści obu stronom. Deweloper nie ponosi kosztów zakupu gruntu, a właściciel po zakończeniu inwestycji czerpie zyski, które gwarantuje mu podpisana umowa. Są one często wyższe w stosunku do pierwotnej wartości gruntu, który wnoszony jest przez właściciela aportem do spółki. Deweloper bierze ponadto odpowiedzialność za przygotowanie inwestycji, zarówno projektu architektonicznego, jak i uzyskania pozwolenia na budowę.
- Niestety na taki krok nie zdecyduje się każdy właściciel gruntu, ponieważ nie wszyscy chcą czekać na spodziewane zyski, a ponadto nie do końca zadają sobie sprawę w z korzyści, które daje to rozwiązanie, a często nie mają po prostu do niego zaufania. – podkreśla Adam Sadowski prezes Green House Development.
Według Mirosława Aleksandra niezależnego eksperta rynku nieruchomości coraz więcej deweloperów i właścicieli gruntów wybiera taki sposób finansowania inwestycji. Powodem jest poszukiwanie nowych alternatywnych źródeł finansowania.
- Jednym ze sposobów jest porozumienie się z właścicielem ziemi. Deweloper w takim wypadku staje się de facto inwestorem zastępczym. Jednak najważniejszym partnerem tego projektu jest bank, który udziela kredytu, zaś bezpieczeństwo inwestycji gwarantuje z kolei rachunek powierniczy. Po zakończeniu budowy pieniądze ulokowane na rachunku spłacają zaciągnięty przez spółkę kredyt. – podkreśla Mirosław Aleksander.
Zdaniem Dariusza Karbowniczaka, właściciela firmy Relocation Services Poland, działającej w sektorze nieruchomości mieszkaniowych taką formą transakcji mogą być zainteresowane osoby, które w ostatnich latach nabyły grunty w atrakcyjnych lokalizacjach w celach inwestycyjnych.
- Znam właścicieli nieruchomości, którzy kupili na przykład ziemię od skarbu państwa z zamiarem inwestycji w przyszłości. Takie osoby mogą być bardziej skłonne do porozumienia się z deweloperem w celu wspólnej inwestycji. – podsumowuje Dariusz Karbowniczak z firmy Relocation Services Poland.
Zainteresowani mogą być również właściciele mniej korzystnie położonych działek.
- Takie transakcje należą do nielicznych na rynku. Dotyczą tych właścicieli nieruchomości, którym zależy na zdobyciu partnera z doświadczeniem. Ryzyko w doborze partnera istnieje jednak po obu stronach. Zaletą takiego rozwiązania są na pewno niższe koszty finansowania. Właściciel gruntu wnosi aportem grunt do spółki, przedsięwzięcie jest więc tańsze o wartość gruntu. Zainteresowani takim rozwiązaniem mogą być właściciele nieruchomości położonych w gorszych lokalizacjach, które generalnie jest trudniej sprzedać - mówi Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.
