Z wejściem na rynek centrów handlowych wydawało się, że ulice handlowe to już przeżytek. Jednak ostatnie dane wskazują wzrost zainteresowania takimi lokalizacjami, co przekłada się na zwiększenie wartości inwestycji w nieruchomości zlokalizowane na ulicach handlowych.
Boom na centra handlowe rozpoczął się wraz z demokratycznymi procesami w Polsce. Jako pierwsze święciły triumfy hipermarkety z dodatkową powierzchnią handlową dla butików. Następnie przyszła kolej na typowe centra handlowe, których ofertę stanowiły głównie sklepy popularnych marek odzieżowych. Od kilku lat dominują centra trzeciej generacji, w których strefa rozrywki jest równie ważna co handel. Chociaż pomysłów na centra handlowe jest wiele, to coraz częściej mówi się o powrocie świetności ulic handlowych. Na Zachodzie, w szczególności w Stanach Zjednoczonych, gdzie handel na całe dekady przeniósł się głównie do zlokalizowanych na przedmieściach shopping mallów, na nowo odkrywa się urok zakupów robionych w centrum miasta. Polska, która nigdy na dobre nie odeszła od handlu w centrum miasta, również odświeża wygląd i witryny reprezentacyjnych ulic.
Ulice handlowe – gdzie i dla kogo?
O popularności ulic handlowych decydują ich centralna lokalizacja, atrakcyjne, często historyczne, otoczenie oraz szeroka gama oferty kawiarni i restauracji.
- W Polsce dominują galerie handlowe, ale jestem przekonany, że w ciągu najbliższych lat wzorem państw Europy Zachodniej coraz większą popularność zaczną zyskiwać ulice handlowe. Już dziś można zaobserwować, że mieszkańcy dużych polskich miast coraz chętniej na miejsca spotkań wybierają przestrzeń miejską, która jest znacznie bardziej atrakcyjna i różnorodna niż ta oferowana przez duże obiekty handlowe - mówi Robert Mandżunowski, CEO LHI.
Wychodząc z założenia, że za działaniami powinna iść wiedza, LHI postanowiło zbadać potencjał ulicy Chmielnej. Z badań wykonanych przez firmę Millward Brown wynika, że tygodniowo tą ulicą uczęszcza 233 tys. osób, co w sumie daje aż 12 mln w ciągu roku.
- Z analizy wynika, że aż 30 proc. przechodniów jako cel wizyty deklaruje zakupy i 23 proc. jedzenie na mieście. Jednocześnie 55 proc. odwiedzających ul. Chmielną deklaruje, że dokonuje w okolicy zakupów. Jestem przekonany, że w niedalekiej przyszłości ta część Śródmieścia, dzięki wspólnym wysiłkom władz miasta, inwestorów i lokalnych wspólnot stanie się wyjątkowym punktem na mapie Warszawy, gdzie ludzie będą chcieli spędzać czas wolny, ale także pracować i robić zakupy. Pozytywne zmiany trwają - podsumowuje Robert Mandżunowski.
Kto może być zainteresowany wynajmem powierzchni handlowej w takiej lokalizacji?
- Obecnie dojrzewa percepcja ulic handlowych. Szczególnie luksusowe marki przenoszą się na ulice handlowe w centrum miasta - mówi Anna Oleksy, Head of Commercial Real Estate Financing Departament, Deutsche Bank PBC.
- Sklepy highstreetowe to wyższy segment marek. Czynsze w tych sklepach są nierzadko znacznie wyższe niż w centrach handlowych, więc ceny też muszą być wyższe - mówi Przemysław Blaszkiewicz, Associate Director w Colliers International.
O popularności ulic handlowych wśród luksusowych marek może świadczyć obecność sklepów najlepszych projektantów m.in. Burberry, Maciej Zień wokół warszawskiego placu Trzech Krzyży czy ulicy Mokotowskiej. W tym rejonie powstały również dwa niewielkie i luksusowe koncepty handlowe – Mysia 3 firmy MCC oraz położony przy ul. Brackiej vitAc, należący do krakowskiej rodziny Likusów. Jednak pomysłów na nowe ulice handlowe jest więcej.
- W Warszawie szczególnie szybko rozwijają się tereny południowego Śródmieścia w okolicach pl. Trzech Krzyży i ul. Mokotowskiej, jak również przecznice Marszałkowskiej (ulice Nowogrodzka, Żurawia, Wspólna, Hoża i Wilcza), które stają się zagłębiem barów, restauracji, niezależnych butików i sklepów specjalistycznych. Kolejnym impulsem do rozwoju centralnej strefy Warszawy w jej północnej części będzie uruchomienie drugiej linii metra. Spowoduje to pobudzenie aktywności handlowej wzdłuż ul. Świętokrzyskiej i przy jej przecznicach – uważa Karina Kreja, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa w CBRE w Polsce.
Pomysł na zysk
Badania firmy Savills obejmujące Belgię, Niemcy, Francję, Włochy, Holandię, Szwecję i Polskę wykazały, że od 2009 roku nastąpił wzrost wartości inwestycji w nieruchomości zlokalizowane przy głównych ulicach handlowych.
- Prognozujemy, iż w ciągu następnych kilku lat nastąpi wzrost podaży nowych produktów nieruchomościowych zlokalizowanych przy głównych ulicach miast w Polsce, co tym samym przełoży się na wzrost liczby transakcji w Polsce - stwierdza Marcin Purgal, starszy konsultant w dziale inwestycyjnym Savills w Polsce.
Najpewniejszy zysk przynoszą najlepsze lokalizacje. Te w Polsce nie należą do najbardziej ekskluzywnych na świecie. Najdroższa ulica handlowa w Polsce, warszawski Nowy Świat, znalazła się w rankingu Cushman&Wakefield dopiero na 43. pozycji wśród najdroższych lokalizacji handlowych w Europie. Do innych wartościowych lokalizacji w Polsce zaliczają się warszawskie ulice: Chmielna i Marszałkowska oraz Al. Jerozolimskie i plac Trzech Krzyży. W pozostałych miastach do grona najdroższych ulic należy krakowska ul. Floriańska, poznańska ul. Półwiejska, katowicka ul. 3 Maja, wrocławska Świdnicka, szczecińska al. Niepodległości, gdyńska Świętojerska i łódzka Piotrkowska.
Polski problem
Raporty radośnie wieszczą trend powrotu do ulic handlowych. Jednak deweloperzy wiedzą, że ten proces nie będzie następował błyskawicznie. Na przeszkodzie stoi kilka barier. Jedną z nich jest odwieczny problem większości polskich miast – skomplikowane prawo własności. Nieruchomości przy jednej ulicy mogą należeć i do prywatnych właścicieli i do miasta albo spółdzielni. To utrudnia rozwój czysto handlowej koncepcji, gdyż potężne sieci handlowe szukają lokalizacji, gdzie mogą liczyć na znaczącą powierzchnię do wynajmu.
- Na chwilę obecną w Polsce nie istnieje lub też jest trudno dostępny taki produkt, który spełniałby kryteria inwestorów. Uwarunkowane jest to kwestiami własnościowymi, gdzie większość nieruchomości zlokalizowanych przy głównych ulicach miast należy do skarbu państwa lub miasta, a powyższe podmioty nie są zainteresowane ich sprzedażą lub konwersją w obiekty handlowe - stwierdza Marcin Purgal, starszy konsultant w dziale inwestycyjnym Savills w Polsce.
- W Polsce miasta są właścicielami bardzo wielu lokali w centrum. Jednak potrzebują nowoczesnego zarządzania nimi. Często jest tak, że najemca nie płacili czynszu całymi latami, a jednak wciąż prowadzi działalność. Z drugiej strony pojawia się strona zainteresowana najmem lokalu za atrakcyjną cenę, ale nie ma z kim rozmawiać w urzędzie miasta - mówi Przemysław Blaszkiewicz.
Problem jest również polskie prawo, które nie chroni najemców przed konkurencją ze strony dużych centrów handlowych.
- W Polsce wolno budować centra handlowe w centrach miast, a na przykład w Niemczech nie wolno - właśnie po to, aby pobudzić handel highstreetowy - mówi Przemysław Blaszkiewicz.
Jednak inwestorzy nie poddają się. W ostatnich latach w ulicę Chmielną zainwestowała spółka LHI.
- Po Nowym Domu Jabłkowskich i Chmielnej 25 w przyszłym roku chcemy uruchomić tu kolejny projekt. Przeprowadziliśmy badanie ul. Chmielnej, aby potwierdzić nasze przypuszczenia, że ta okolica posiada duży potencjał - mówi Robert Mandżunowski.
Sam potencjał miejsca może nie być wystarczający, o czym świadczy nieudana próba rewitalizacji stołecznego Pasażu Wiecha. W 2007 roku odnowiono kosztem 6 mln złotych powstały w latach 60. Pasaż Wiecha, którego lokalizacja tuż za dawnymi Domami Towarowymi Centrum, w pobliżu popularnej Rotundy, czy ul. Chmielnej, powinna być gwarantem sukcesu. Jednak o wiktorii nie ma mowy. Pieszy deptak w niewielkim stopniu się ożywił, ale nie stał się ulubionym miejscem spędzania czasu przez warszawiaków.
Jak podkreślają eksperci, aby koncepcja ulic handlowych odniosła sukces, potrzebne jest wsparcie ze strony władz miasta.
- To musi być spójna i długofalowa polityka miasta, która będzie promowała takie przedsięwzięcie. Konieczne jest współdziałanie z urbanistami, tworzenie MPZP oraz działanie marketingowe. U nas to dopiero raczkuje - uważa Przemysław Blaszkiewicz.
Pozytywnym impulsem może być również, wbrew pozorom, kryzys sektora bankowego, który do tej pory w dużej mierze dominował główne ulice miast.
- Banki płaciły najwyższe czynsze, ale nie chcą już wynajmować lokali za tak wysokie stawki. Dla miasta to będzie w sumie korzystne, gdyż część tych lokali zmieni się w sklepy - uzupełnia Przemysław Blaszkiewicz.
