Czy sprzedaż kilku działek przez osobę fizyczną może zostać uznana za działalność gospodarczą?

  • 4 sierpnia 2021
  • TerenyInwestycyjne.info

Jakub Al-Shaick, Aplikant adwokacki KZ Legal (Krzemień Zaliwska Adwokaci i Radcowie Prawni SP.P.)

Sprzedaż kilku działek, które należą do majątku prywatnego może zostać uznana przez organy skarbowe za działalność gospodarczą. W takim przypadku sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT oraz podatku dochodowego, nawet wtedy, gdy od nabycia nieruchomości upłynęło więcej niż 5 lat. 

Ze względu na stosunkowo dużą swobodę pozostawioną przez przepisy prawa podatkowego, interpretacje organów skarbowych często się zmieniają. W ostatnim czasie organy coraz częściej orzekają na niekorzyść podatników. Powyższy brak konsekwencji doprowadził do sytuacji, w której podatnicy nie wiedzą czy w swojej sprawie powinni zapłacić PIT i VAT czy też nie. Sprzedający często nie biorą nawet pod uwagę, że ich czynności mogą być potraktowane jako wykonywanie działalności gospodarczej. 

Sprzedaż prywatna po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości – bez PIT 

Sprzedający, który zbywa nieruchomość po upływie 5 lat od momentu jej nabycia, może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego, pod warunkiem, że sprzedaż ta mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czyli – nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej sprzedającego. 

Okres od nabycia nieruchomości należy liczyć w latach podatkowych, a nie kalendarzowych, co oznacza, że początek naliczania 5 lat powinien nastąpić z końcem roku kalendarzowego, w którym podatnik nabył nieruchomość. 

Przykładowo: jeżeli podatnik nabył działkę w maju 2018 roku, to sprzedaż bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego będzie możliwa dopiero od stycznia 2024 roku. 

Przepisy przewidują również możliwość zwolnienia z obowiązku zapłaty z podatku dochodowego w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od momentu jej nabycia. Warunkiem jest przeznaczenie uzyskanych środków na realizację własnych celów mieszkaniowych w ciągu 3 lat od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik sprzedał nieruchomość. 

Zakwalifikowanie sprzedaży jako prywatnej, czyli niedokonanej w ramach działalności gospodarczej, oznacza również, że sprzedający nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT. 

Zwolnienie nie dotyczy sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej

Jeżeli sprzedaż nieruchomości zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej, to sprzedający nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego. Niestety często nie można jednoznacznie stwierdzić czy w danej sprawie mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. 

Wykonywanie działalności gospodarczej może dotyczyć zarówno osób, które są zarejestrowane w CEiDG (Centralnej Ewidencja i Informacji o Działalności Gospodarczej), ale również osób, które nie są wpisane do żadnego rejestru czy ewidencji. Z punku widzenia prawa podatkowego przedsiębiorcą może być nawet osoba, która od wielu lat pracuje na podstawie umowy o pracę i nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej. Warunkiem jest uznanie przez organy skarbowe, że w danej sprawie podatnik działał jak przedsiębiorca. 

Ze względu na niejednolite orzecznictwo organów skarbowych oraz sądów administracyjnych, nie jest możliwe stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań, który pozwoliłby na ocenę czy dane zachowanie można kwalifikować jako działalność gospodarczą. Przepisy nie określają przykładowo wartości lub ilości działek, którą może sprzedać podatnik, aby czynności te nie zostały zakwalifikowane jako obrót profesjonalny. 

Z wyroków sądów administracyjnych wynika, że do oceny powinny być brane pod uwagę czynniki takie jak: indywidualne cechy danej nieruchomości, okoliczności życiowe, w jakich znajdował się sprzedający, które wpłynęły na jego decyzję, fakt zarejestrowania przez podatnika działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, charakter czynności podejmowanych przez podatnika w celu podniesienia wartości nieruchomości oraz jej sprzedaży oraz wiele innych czynników – w zależności od szczegółów danej sprawy. 

© Wszystkie prawa zastrzeżone Regulamin korzystania z artykułów prasowych. Zapytaj o licencję na publikację - licencja@terenyinwestycyjne.info

Podobne artykuły

ogłoszenia terenów inwestycyjnych

Dodaj ogłoszenie

Tereny inwestycyjne - prezentacje Oferentów