W przypadku podstawowych wskaźników rynku nieruchomości logistycznych nastąpił wzrost ryzyka krótkoterminowego. Dla większości korzystających z nieruchomości logistycznych źródła popytu nie zmieniły się: znaczna część towarów przepływających przez łańcuchy dostaw to produkty zaspokajające podstawowe potrzeby: żywność i napoje, artykuły konsumenckie czy środki medyczne. Taka atmosfera niepewności nie sprzyja jednak zaufaniu do dodatkowych inwestycji w rozwój obiektów logistycznych.
W odniesieniu do nieruchomości logistycznych wpływ ten może złagodzić szereg trendów, w tym: strukturalne czynniki napędzające popyt, oparte na wyższych oczekiwaniach co do poziomu usług; wyższe bariery dla nowych budów oraz bardziej zdyscyplinowane podejście deweloperów do inwestycji; utrzymująca się dobra koniunktura, która umożliwiła korzystne warunki najmu (tj. długoterminowe umowy najmu chroniące przepływy gotówkowe przed krótkotrwałymi zakłóceniami).
Zwiększone ryzyko związane z łańcuchem dostaw daje początek nowym, długoterminowym trendom, które mogą spowodować pobudzenie popytu. Dostrzegamy co najmniej trzy konkretne obszary zmian, które po zakończeniu trwającego obecnie okresu niepewności, mogą przełożyć się na zwiększenie popytu:
(fot. pexels.com)
Reklama
Reklama
– Rosnące poziomy zapasów. Z założenia łańcuchy dostaw minimalizują poziomy zapasów, aby prowadzić dystrybucję towarów po niskich cenach. Źle tolerują wahania, które prowadzą do spadku sprzedaży i utraty przychodów. W przeszłości zdarzenia, takie jak klęski żywiołowe czy przestoje w portach, prowadziły do znaczących zmian wpraktykach magazynowania towarów. W obliczu COVID-19 klienci prawdopodobnie ponownie ocenią, jakie są najlepsze poziomy zapasów i zweryfikują plany dotyczące ciągłości działania, co może przełożyć się na wzrost popytu.
– Dalsze upowszechnienie handlu elektronicznego. Obecną ścieżkę rozwoju charakteryzuje rosnąca popularność zakupów przez internet, w przypadku których w 2019 r. odnotowano wzrost o 16,7% w skali światowej2. Wydaje się więc mało prawdopodobne, że COVID-19 spowoduję zmianę tej tendencji. Może natomiast przyspieszyć tempo upowszechniania się tej formy handlu oraz przyczynić się do wzrostu liczby konsumentów robiących zakupy przez internet. Mając na uwadze korzyści, jakie oferuje handel elektroniczny, w szczególności na najbardziej dotkniętych rynkach, ta forma handlu może jeszcze bardziej zyskać na znaczeniu, szczególnie w podstawowych wymiarach życia codziennego.
Reklama
– Dywersyfikacja miejsc produkcji. COVID-19 może spowodować nasilenie się innego trendu o charakterze strukturalnym: przenoszenia produkcji do nowych lokalizacji. Przy udziale zwiększających produktywność trendów związanych z czwartą rewolucją przemysłową, producenci wprowadzają zmiany do swoich strategii dotyczących łańcucha dostaw, kładąc większy nacisk na pobliskie lokalizacje (np. Meksyk, Europa Środkowo- Wschodnia) oraz tzw. reshoring (przenoszenie na teren kraju macierzystego działalności, która była prowadzona poprzednio w innym państwie). Trendy te nie będą miały wpływu na strategie skoncetrowane na konsumenckim aspekcie łańcuchów dostaw (zob. tutaj, aby uzyskać więcej informacji). Chociaż same lokalizacje dla końcowych etapów produkcji nie są najważniejszym elementem strategii inwestycyjnych, to jednak takie rozszerzenie działalności producentów generuje popyt wtórny, zarówno dzięki dostawcom, jak i sieciom obsługującym dobrze prosperujące rynki konsumenckie.
Reklama
Rynek nieruchomości logistycznych jest dobrze przygotowany na zmiany zachodzące na rynkach kapitałowych. Podczas gdy długoterminowe umowy najmu zapewniają ochronę przed wahaniami, przepływy pieniężne mogą zostać spowolnione ze względu na niestabilność rynków finansowych i późniejszy tzw. „denominator effect”. Na rynku działają siły neutralizujące ten negatywny wpływ. Portfele inwestorów charakteryzują się niskim poziomem alokacji jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości, a w szczególności nieruchomości logistyczne. Stopy procentowe spadły i prawdopodobnie pozostaną na niskim poziomie. Biorąc pod uwagę podstawowe wskaźniki, rynek nieruchomości logistycznych jest w lepszej sytuacji, w porównaniu z innymi sektorami nieruchomości, ze względu na potencjalny wzrost długoterminowego popytu będące wynikiem poziomów zapasów i upowszechnienia handlu elektronicznego. Rynek kapitałowy będzie sprzyjał wysokiej jakości nieruchomościom w kluczowych lokalizacjach.
