Wysoki, stabilny popyt na poziome 4 mln mkw., rekordowa liczba nowych inwestycji na głównych rynkach, ale też w nowych lokalizacjach, duży blisko 50% udział projektów spekulacyjnych w budowie to obraz sektora magazynowego na koniec 2019 roku. – mówi Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO. – Polski rynek magazynowy rośnie średnio w tempie 15% rocznie, co zawdzięcza wysokiemu zainteresowaniu zarówno najemców, jak też inwestorów. Obie grupy oceniają go jako stabilny i bezpieczny. – dodaje, Anna Głowacz.
Firma AXI IMMO wskazuje 10 najważniejszych faktów, które kształtowały obraz sektora w ubiegłym roku oraz będą wpływały na jego przyszłość w najbliższych miesiącach.
1. Rynek inwestycyjny pod znakiem sprzedaży dużych projektów BTS
W 2019 r. wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym wyniósł 1,48 mld euro. Był to wynik o 17% niższy w porównaniu z rekordowym 2018 r., głównie ze względu na przedłużające się negocjacje i przesunięcie zamknięcia transakcji o wartości pond 1 mld euro na 2020 r. W magazyny inwestują zarówno fundusze z Europy, jak też kapitał z Azji, który jest obecny głównie za pośrednictwem europejskich platform. Stałą bolączką jest niska dostępność produktów, efektem tego jest coraz większa liczba transakcji już na etapie deweloperskim i „share asset”. W odróżnieniu od 2018, kiedy to sprzedawały się portfele, ubiegły rok należał do dużych transakcji typu „single tenant”. Nowych nabywców znalazły m.in. projekty Amazon w Bolesławcu i Polsce Centralnej czy Zalando w Olsztynku. Stopy kapitalizacji wykazują dalszą tendencję do kompresji. Najlepszych pojedynczych projektów magazynowych stopy kapitalizacji były nawet poniżej 5%, w przypadku inwestycji typu multitenant w lokalizacjach logistycznych utrzymywały się powyżej 6%. Natomiast najlepsze assety na terenie Warszawy oscylowały w okolicach 5,5%.
Rynek magazynowy w Polsce
Reklama
Reklama
2. Rekordowy popyt trzeci rok z rzędu
Popyt na powierzchnie magazynowe w 2019 r. w Polsce trzeci rok z rzędu utrzymał się na wysokim poziomie. Łącznie wynajęto prawie 4 mln mkw., z czego 67% stanowiły nowe umowy najmu. Pięć głównych rynków odpowiadało za 80% całości popytu. Najwięcej powierzchni wynajęto w regionie Warszawy (1,27 mln mkw.), następnie na Górnym Śląsku (600 tys. mkw.) i Polsce Centralnej (590 tys. mkw.). Najwięcej nowych umów najmu zostało podpisanych w regionie Warszawy.
3. Sektor rośnie, dzięki logistyce i e-commerce
W strukturze najmu przez cały rok 2019 udział firm logistycznych utrzymywał się na wysokim poziomie pomiędzy 35-45%, aby na koniec roku osiągnąć 40,5%. Operatorzy logistyczni wynajmują kolejne powierzchnie magazynowe ze względu na nowe kontrakty, ale też przystosowują łańcuchy dostaw do nowych wymagań klientów z kanału e-commerce. Efektem tego jest zapotrzebowanie na powierzchnie z przeznaczeniem na obsługę zwrotów, magazyny szybko rotujące czy regionalne centra dystrybucyjne.
Reklama
4. Całkowite zasoby na prostej ścieżce do przekroczenia 20 mln mkw.
W całym 2019 r. do użytku oddano 2,72 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej. Jest to wynik o 23% wyższy niż w roku poprzednim. Całkowite zasoby magazynowe na koniec roku to ponad 18,6 mln mkw. Najwięcej powierzchni zostało dostarczone na rynek w regionie Polski Centralnej (656 tys. mkw.), następnie na Górnym Śląsku (573 tys. mkw.) i na Dolnym Śląsku (430 tys. mkw.). Polski rynek magazynowy rok do roku rośnie w tempie powyżej 15%.
5. Blisko 50% nowych inwestycji to projekty spekulacyjne
Na koniec roku w budowie było 1,9 mln mkw., z czego najwięcej na Górnym Śląsku (478 tys. mkw.), następnie w regionie Warszawy (470 tys. mkw.) i na Dolny Śląsku (270 tys. mkw.). Warto dodać, że ponad 260 tys. mkw. powstaje w regionie Trójmiasta, co stanowi 1/3 dotychczasowych zasobów tego regionu. Deweloperzy nie boją się projektów spekulacyjnych. Udział tego typu inwestycji w strukturze podaży na koniec roku wyniósł 49%.
