Po dobrym półroczu na rynku powierzchni magazynowych w Polsce nadszedł czas na refleksje co czeka nas w drugiej połowie roku. Jak na razie prognozy są optymistyczne.

- Magazyny są papierkiem lakmusowym gospodarki. Pierwsze wchodzą w recesję i jako pierwsze pokazują wzrosty – mówi Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo -przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodnie JLL.

Od ubiegłego roku widać ożywienie na rynku magazynowym, co jest również zasługą trzech inwestycji magazynowych firmy Amazon. W 2013 roku wynajęto 1,89 mln mkw. powierzchni magazynowych. Pierwsza połowa tego roku to 912 tys. mkw., z czego 525 tys. mkw. stanowią nowe umowy. Powstanie również coraz więcej nowej powierzchni magazynowej. Ten rok może zakończyć się wynikiem ponad 8,5 mln mkw. gotowej powierzchni magazynowo -produkcyjnej.

Magazynowa Polska w budowie spekuluje

- Rok 2014 powinien przynieść dalsze umocnienie się popytu na powierzchnie magazynowe, do czego przyczynią się poprawiająca się sytuacja gospodarcza oraz rosnąca, z roku na rok, rola Polski, jako centrum logistycznego dla rynków Europy Środkowo-Wschodniej. Najlepiej o tym świadczy fakt, że w ostatnim roku rozpoczęto budowę obiektów magazynowych o łącznej powierzchni ok. 650 tys. mkw., czyli dwukrotnie więcej niż rok wcześniej – mówi Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych CBRE w Polsce.

W ciągu pierwszy sześciu miesięcy 2014 roku liczba powierzchni magazynowych i przemysłowych zwiększyła się o 298 tys. mkw., co stanowi 85 proc. wzrost w stosunku do ubiegłego roku, kiedy na rynku pojawiło się 161 tys. mkw. Pod koniec I półrocza 2013 r. w budowie znajdowało się niecałe 250 000 mkw., a obecnie w fazie realizacji jest aż 811 000 mkw. magazynów.

- Jest to zarazem najwyższy wynik zanotowany na rynku od początku światowego kryzysu finansowego w 2008 r. Zdecydowana większość tej powierzchni jest planowana do oddania do użytku jeszcze w tym roku, co oznacza, że całkowite zasoby na polskim rynku sięgną prawie 8,6 miliona mkw. - mówi  Tomasz Olszewski.

Najwięcej budują firmy Panattoni i Goodman, które przygotowują powierzchnie dla Amazona. Wśród gigantów rynku magazynowego dominuje jednak Prologis (26 proc. udziału w rynku), SEGRO (13 proc.) oraz Blackstone (12 proc.).

Kolejną oznaką ożywienia na rynku powierzchni magazynowych jest wzrost liczby budowanej powierzchni spekulacyjnej.

- Na ponad 800 tys. mkw. w budowie aż 77,5 tys. mkw. to powierzchnia spekulacyjna, co jest najwyższym wynikiem od końca 2009 r. Jeszcze rok temu nikt nie budował spekulacyjnie – zaznacza Tomasz Olszewski.

- Deweloperzy coraz częściej budują spekulacyjnie, świadczą o tym chociażby przypadki MLP pod Lublinem, czy Prologisa pod Wrocławiem – dodaje Beata Hryniewska, dyrektor w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych CBRE w Polsce.

Zgodnie z prognozami firmy CBRE, w 2017 roku polski rynek powierzchni magazynowych może osiągnąć wielkość 10 mln mkw. Wynika to m.in. z rozwoju e-commerce oraz faktu, że przy ograniczonych możliwościach rozbudowy sieci handlowe rywalizują ze sobą poprzez rozbudowę logistyki. Dodatkowo czynnikiem jest zainteresowanie funduszy inwestycyjnych magazynami.

- Polska jest jedynym krajem w regionie, w którym fundusze inwestują w powierzchnie magazynowe w takim stopniu. Są to inwestycje długotrwałe, o stopach zwrotu ok. 7 proc. W najbliższym czasie m.in. Hines planuje powiększyć swój portfel inwestycji magazynowych – mówi Beata Hryniewska.

Dobre półrocze na rynku gruntów inwestycyjnych

Udane półrocze można było również zauważyć w przypadku sprzedaży terenów pod inwestycje przemysłowe, w szczególności na terenie Specjalnych Stref Ekonomicznych.

- Głównym czynnikiem generującym zainteresowanie terenami inwestycyjnymi była zapowiadana zmiana zasad przyznawania pomocy regionalnej. Nowe regulacje, które weszły w życie 1 lipca, premiują inwestycje we wschodnich regionach, a zatem firmy, które chciały skorzystać z pomocy oferowanej jeszcze na starych zasadach, ruszyły po pozwolenia na działalność w Specjalnych Strefach Ekonomicznych. Z kolei skala i geografia zainteresowania gruntami zależy od stopnia rozwoju infrastruktury w danym regionie. Przykładowo, na rynku warszawskim zainteresowanie deweloperów i najemców powierzchni magazynowych stopniowo przenosi się w okolice budowanej trasy S8. Najwyższe stawki za działki obowiązują w granicach Warszawy – od 350 do 550 zł. za mkw. – komentuje Agata Zając, koordynator ds. gruntów inwestycyjnych, JLL.

- Deweloperzy coraz odważniej kupują ziemię. Wcześniej kupowali dokładnie tyle, aby zaspokoić potrzeby konkretnego klienta - uzupełnia Tomasz Olszewski.

Centralna Polska, Wrocław i Poznań

Największe zainteresowanie najemców budzą magazyny w okolicach Warszawy (28 proc. popytu brutto oraz 245 tys. mkw.), co jest jednak głównie wynikiem przedłużenia istniejących kontraktów. Najwięcej powierzchni w ramach nowych umów najmu wynajęto we Wrocławiu i Poznaniu, gdzie do dyspozycji najemców zostało już tylko odpowiednio 6,2 proc. oraz 4,7 proc. gotowej powierzchni. Najwięcej najemców rekrutuje się z branży logistycznej i handlowej.

Coraz większe zainteresowanie budzi również Polska Wschodnia, która może być alternatywą np. dla powierzchni magazynowych na Ukrainie. O wzroście zainteresowania regionem świadczy chociażby wspomniana inwestycja MLP Group w Lublinie.

- Budowa parku w Lublinie to dobry ruch dla MLP Group, bo będą pierwszym dużym graczem w regionie – przyznaje Beata Hryniewska.

Pustostany i czynsze bez zmian

W ciągu ostatnich 3 lat średnio poziom pustostanów wynosiły 10-12 proc. Ta liczba pozostaje bez większych zmian. Pod koniec czerwca 2014 r. bez najemców pozostawało 10,5 proc. powierzchni magazynowych (ok. 817 tys. mkw.). Najmniej pustostanów można zaobserwować w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Szczecinie. Największą ilością wolnej powierzchni dysponują magazyny w Polsce Centralnej, w szczególności w okolicach Piotrkowa.

- Piotrków i Błonie najbardziej odczuły kryzys. Teraz, w przypadku Błonia, następuje powolne odbicie - przyznaje Maciej Szczepański, konsultant w dziale doradztwa i badań rynku CBRE.

Również wśród czynszów nie widać większych zmian. Podwyżki nie są planowane zarówno na mniej aktywnych, jak i bardziej aktywnych rynkach.