Polska niezmiennie pozostaje jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji przemysłowych w Europie, a w najbliższych latach z pewnością będziemy obserwowali nowe inwestycje na dużą skalę, zarówno zagraniczne jak i krajowe. Na rynku widać symptomy stabilizacji.
Stale ewoluujące łańcuchy dostaw
O ile silna i ugruntowana pozycja Polski pozwoliła wielu firmom na opracowanie i ustabilizowanie swoich łańcuchów dostaw, stale pojawiające się nowe trendy i wyzwania dla logistyki wymuszają nieustanną ewolucję i reorganizację istniejących połączeń. Potwierdzają to chociażby wydarzenia z pierwszych dni stycznia, kiedy przed armatorami pojawiły się nowe poważne wyzwania związane z przeprawą przez Kanał Sueski, przekładające się na kolejny znaczący wzrost cen i wydłużenie czasu transportu
.
– Po pierwsze dywersyfikacja. Promowanie lokalnych producentów, ale przede wszystkim troska o bezpieczeństwo dostaw i produkcji. Współpraca z kilkoma alternatywnymi dostawcami stabilizuje cenę i ryzyka. Po drugie rozproszenie. Zaopatrzenie z wielu źródeł, ale również poszerzenie sieci dystrybucji czy sieci sklepów, które wraz z rozwojem marki pojawiają się w nowych, często mniejszych lokalizacjach. Po trzecie – skracanie dystansu. Pozwala zmniejszyć zużycie paliwa, ślad węglowy oraz ograniczyć godziny pracy kierowców. Decentralizacja sieci dystrybucji z pewnością generuje wyzwania, ale może prowadzić do szeregu wymiernych korzyści. Dla przykładu, gruntowna reorganizacja sieci dystrybucji, polegająca na rozproszeniu magazynów, może ograniczyć koszty związane z transportem nawet o 40-50%. Nabiera to szczególnego znaczenia, kiedy pod uwagę weźmiemy przeważający udział transportu w całkowitych kosztach łańcucha dostaw. Bez wątpienia, kolejne lata to pojawiające się innowacyjne rozwiązania logistyczne, pojawienie się nowych graczy a także intensywny rozwój już obecnych, co będzie miało odzwierciedlenie w sytuacji na rynku nieruchomości magazynowych. – mówi Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy, JLL
(fot.freepik.com)
Reklama
Reklama
Stabilny rynek najmu
Wyniki obserwowane w 2023 roku były bliskie tych z 2020. Podobnych rezultatów spodziewać można się również w rozpoczętym 2024.
– O ile uwarunkowania zewnętrzne pozostaną względnie stabilne, oczekujemy, że w 2024 r. popyt utrzyma się na zbliżonym lub nieco wyższym od poprzedniego roku poziomie. Świadczą o tym m.in. stały rozwój największych obecnych już w Polsce graczy oraz zupełnie nowe zapotrzebowanie od firm wchodzących na ten rynek i rozszerzających swoje łańcuchy dostaw. Niewątpliwie silnym motorem wzrostu są również inwestycje zagraniczne i ich rozwijające się zaplecze, co generuje zapotrzebowanie na powierzchnię produkcyjną i logistyczną. – mówi Tomasz Mika, Head of Industrial Agency, JLL
Na stabilizację wskazują również prognozy gospodarcze. Po wahaniach i znaczących korektach z poprzednich lat, prognoza wzrostu PKB w Polsce wraca do stosunkowo stabilnego poziomu 2-3% rocznie (Oxford Economics).
– Od wielu lat, za wyjątkiem szczególnego roku 2020, kiedy wydarzenia związane z pandemią mocno napędziły sektor e-commerce i rynek logistyczny, obserwujemy silną korelację pomiędzy dynamiką wzrostu PKB a wynikami na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce. Łagodne odbicie wskaźników w 2024 i 2025, po bliskim recesji roku 2023, pozwala na umiarkowany optymizm. – dodaje Maciej Kotowski.
Reklama
Uspokojenie po boomie budowlanym
Na skutek rekordowej aktywność deweloperskiej z lat 2021/2022, kiedy powierzchnia w budowie była bliska 5 milionów m² (I kw. 2023 r.), rok 2023 upłynął pod znakiem rosnącego wskaźnika powierzchni niewynajętej. Średni udział pustostanów w całkowitej istniejącej powierzchni zbliżył się w Polsce do 8%, rosnąc o prawie 3pp w ciągu zaledwie roku.
– W związku ze zwiększoną dostępnością nowej powierzchni magazynowej w Polsce, spodziewamy się łagodnego spowolnienia na rynku budowlanym, szczególnie w przypadku nowych inwestycji spekulacyjnych. Reakcja deweloperów powinna pozwolić uniknąć nadpodaży a niewynajęta powierzchnia będzie stopniowo wchłaniana przez rynek. – komentuje Tomasz Mika.
Reklama
Stabilność – fundament dla dalszego rozwoju
Symptomy stabilizacji widoczne są już na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce i Europie. Po roku 2022, który odpowiadał za około 20-30%-owe wzrosty czynszów, druga połowa 2023 r. to okres uspokojenia dynamiki wzrostu wartości stawek.
– Widoczna stabilizacja kosztów budowy i finansowania to podstawy dla wyhamowania wzrostu czynszów wynajmu powierzchni magazynowej. Ewentualne dalsze podwyżki będą skutecznie wstrzymywane przez stosunkowo wysoką dostępność powierzchni i konkurencję pomiędzy deweloperami. Z drugiej strony, z uwagi na dynamikę rynku i reakcję deweloperów, nie oczekujemy korekty i obniżek, szczególnie w przypadku nowych inwestycji. – mówi Tomasz Mika.
Ponadto, eksperci JLL wskazują na rosnące znaczenie czynników ESG podczas podejmowania decyzji biznesowych, m.in. za sprawą nowego obowiązkuraportowania wpływu firmy na środowisko wynikającego z dyrektywy UE.
„Działania największych firm w duchu ESG pozwolą dodatkowo umocnić pozycję najbardziej nowoczesnych i oszczędnych parków magazynowych. Z drugiej strony, nowe wymagania mogą generować potrzebę zmian i modernizacji starszych budynków. Daje to nową przestrzeń dla rozwoju zarówno deweloperów, właścicieli jak i inwestorów obecnych na rynku magazynowym i nie tylko” – dodaje Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy
Na horyzoncie pojawiają się nowe możliwości
Poprawa wskaźników gospodarczych, zwiększenie przewidywalności i sprawdzalności prognoz, wyeliminowanie niektórych ryzyk, i mniejsza dynamika kosztów to tylko wybrane czynniki, które wpływają na stabilność rynku budowlanego i logistycznego.
Rynek zmierza do konsensusu cenowego, czego oczekują wszyscy jego uczestnicy. Niemniej nadal należy pamiętać o szeregu towarzyszących ryzyk, jak wciąż podniesiona inflacja czy napięta sytuacja geopolityczna.
– Spodziewamy się, że gracze rynkowi dostosują swoje oczekiwania zwrotów z inwestycji do dynamiki zmiany poziomów czynszów, kosztów finansowania i wycen nieruchomości. Uważamy, że w związku z tym, iż ceny osiągnęły już względne dno, właściciele będą bardziej skłonni do wystawiania swoich aktywów na sprzedaż. Dalsza stabilizacja kosztów budowy wraz z pozytywnymi sygnałami ze strony popytu na powierzchnię magazynową może spowodować większą aktywność kapitału skłonnego finansować nowe projekty w formule „forward funding. – komentuje Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment CEE, JLL.
