I w górach, i nad morzem inwestorzy szukają wzoru na odnoszący sukces obiekt hotelowy. W miejscowościach wypoczynkowych muszą zmierzyć się ze zmienną pogodą i sezonowością. Jednak wypracowali na to skuteczne recepty.
W porównaniu z hotelami w centrach miast, które są atrakcyjne przez cały rok zarówno dla turystów, jak i dla biznesmenów, obiekty hotelowe w miejscowościach wypoczynkowych żyją głównie latem (nad morzem) i zimą (w górach). Dobra pogoda, możliwość wylegiwania się na plaży, czy szusowania po stokach, przyciągają tłumy gości, ale tylko przez parę miesięcy w roku. Inwestor decydujący się na budowę hotelu w takim miejscu musi zaplanować jego funkcjonowanie tak, aby być w stanie obsłużyć gości zarówno przy 100 proc. obłożeniu, jak i wówczas, kiedy pogoda nie pozwala na spędzanie czasu na łonie natury.
Po pierwsze - lokalizacja, pod drugie - obsługa
Eksperci pytani o sukces hotelu w miejscowości wypoczynkowej odpowiadają jednym tchem: lokalizacja.
- Oznacza to dwa elementy: właściwy wybór miejscowości, tak aby coś jeszcze oferowała poza sezonem oraz ulokowanie samego hotelu. Nigdy nie wybieramy działki drugiego sortu, z której nie można dostrzec morza lub gór – mówi Jan Wróblewski, członek zarządu Zdrojowa Invest.
- Goście jednocześnie oczekują centralnego położenia, blisko morza czy wyciągów narciarskich, jak i ciszy. Dodatkowo liczy się widok, dlatego większość hoteli budowanych jest w „jodełkę”, aby powstało jako najwięcej pokoi właśnie z takim atrakcyjnym widokiem – dodaje Jan Mitulski, partner w Horwath HTL.
W przypadku hotelu liczy się również reputacja lub skojarzenia związane z daną miejscowością, które mogą podnieść lub obniżyć prestiż samego obiektu.
- Hotel 4-gwiazdkowy w Juracie, która kojarzy się z rezydencją prezydenta, nie musi pracować na prestiż. Inaczej jest w przypadku 4-gwiazdkowego obiektu w Jastarni, która kojarzy się głównie z portem rybackim – tłumaczy Jan Mitulski.
Jednak w przypadku dobrze rozpoznawalnych i silny marek efekt może być odwrotny, a nieciekawa na pierwszy rzut oka lokalizacja okazać się strzałem w dziesiątkę.
- Kiedy decydowaliśmy się na stworzenie hotelu na Wzgórzach Dylewskich, w pobliżu Ostródy, ludzie pukali się w głowę i twierdzili, że to się nie uda. Jednak rozpoznawalność marki dr Irena Eris oraz bliskość Warszawy zapewniły nam sukces. Teraz region Mazur Zachodnich ożył turystycznie, szczególnie w pobliżu Ostródy – mówi Tomasz Pieniążek, prezes zarządu Hotels SPA dr Irena Eris.
Drugim elementem, który może zaważyć o sukcesie obiektu, jest profesjonalny serwis. Z uwagi na specyfikę hoteli wypoczynkowych duża część obsługi zatrudniana jest jedynie sezonowo (nawet 2/3 załogi), stąd większa rotacyjność pracowników.
- Dobry serwis jest elementem, który pozwala na walkę z sezonowością. Za pierwszym razem klient przyjeżdża do danego hotelu z uwagi na jego położenie, ale jego powrót zależy właśnie od profesjonalnej obsługi – uważa Rafał Abramczyk, dyrektor pionu hotelowego w Qualia Development, odpowiedzialnym m.in. za Golden Tulip Gdańsk Residence i Golden Tulip Międzyzdroje Residence.
- W hotelach luksusowych 40 proc. kosztów to pracownicy, ponieważ nie możemy sobie pozwolić na słabą obsługę i zatrudnianie niewyszkolonych pracowników – mówi Tomasz Pieniążek.
Hotele stawiają również nacisk na zapewnienie gościom dodatkowych rozrywek. Wynika to z dwóch powodów: po pierwsze zależy im na zatrzymaniu gościa w hotelu, aby zwiększyć zysk; po drugie trzeba liczyć się ze zmienną w polskich warunkach pogodą, co zmusza gości, zwłaszcza podróżujących z dziećmi, do spędzania czasu w pokoju.
- Jeśli przez 3 dni trwa załamanie pogody, to trzeba zapewnić gościom dodatkowe atrakcje. To zwiększa również dochód z gościa – mówi Robert Węglarz, prezes Alchemia Hotelarstwa.
Oznacza to różnorodne występy i wydarzenia specjalne. Konieczna jest również inwestycja w bogate zaplecze rekreacyjne m.in. baseny czy salę zabaw dla dzieci. Inwestor, który chce przyjmować rodziny z dziećmi, powinien również pamiętać o dodatkowych usługach takich jak dziecięce menu, czy lodówka do przechowywania produktów spożywczych dla najmłodszych.
Trudne słowo na „s”
Główny wrogiem obiektów w miejscowościach wypoczynkowych jest oczywiście sezonowość. Podczas gdy w szczycie sezonu obłożenie hotelu potrafi wynosić nawet do 100 proc., to poza sezonem liczba gości drastycznie się obniża.
- Większość hoteli osiąga w ciągu 3 miesięcy sezonu 2/3 całorocznych zysków – mówi Rafał Abramczyk.
Dla przykładu przeciętna długość pobytu w hotelu w sezonie to 7 dni, zaś poza sezonem 2 dni (zwykle weekendy). Dlatego hotele w miejscowościach typowo wypoczynkowych muszą walczyć o klienta również poza sezonem.
- Liczy się m.in. aquapark, strefa wellness i SPA, czy atrakcyjne pakiety wypoczynkowe. Dla hoteli znajdujących się w promieniu do 100 km od granicy z Niemcami dobrym rozwiązaniem jest także propozycja zabiegów rehabilitacyjnych, szczególnie w przypadku miejscowości uzdrowiskowych – mówi Jan Mitulski.
Inne pomysły to m.in. wykorzystanie wód termalnych (zwłaszcza w miejscowościach górskich, czego przykładem może być Białka Tatrzańska), ale również całego pakietu rozrywek.
- Nie sprzedajemy już tylko noclegu, sprzedajemy ideę: wypoczynku, wrażeń, rozmaitych atrakcji. Jako jedni z pierwszych w Polsce wprowadzamy w naszych obiektach ośrodka Czarna Góra usługi, będące połączeniem oferty ośrodka narciarskiego (nauka i doskonalenie jazdy na nartach, wypożyczalnie sprzętu, wyciągi) z pobytem w hotelu oraz pełnym wyżywieniem. Z kolei w lecie organizujemy dla gości wycieczki do Pragi, sponsorujemy wstęp na lokalne wydarzenia, dla dzieci dostępne są organizowane przez nas animacje i pakiety edukacyjne. W tym kierunku, czyli w stronę zagospodarowania wolnego czasu jako zorganizowanego pobytu z czynnym wypoczynkiem, rozwijać się będzie branża hotelarska w Polsce – opowiada Stanisław Haczkiewicz, prezes firmy Czarna Góra S.A., która posiada condopartamenty i buduje condohotel w Czarnej Górze.
W celu uniknięcia problemów z sezonowością niektóre hotele kładą nacisk na współpracę z międzynarodowymi sieciami. Na taką współpracę zdecydowała się m.in. Qualia Development (Golden Tulip), czy Zdrojowa Invest (Radisson Blu w przypadku obiektu w Świnoujściu).
- Obiekty tej klasy, jak Golden Tulip nie borykają się z problemem sezonowości, wpływa na to nie tylko bogata oferta usług Wellnes&SPA i oferta usług konferencyjnych, ale przede wszystkim fakt, iż condohotele Qualia Development to część olbrzymiej sieci liczącej ponad 1100 hoteli w 40 krajach na całym świecie. Przynależność do globalnej sieci sprawia, że podpisujemy umowy korporacyjne z wieloma partnerami, którzy gwarantują nam obłożenie przez cały rok, co pozostaje niedostępne dla hoteli działających lokalnie – tłumaczy Monika Śliwa z Qualia Development.
W trakcie niskiego sezonu z pomocą inwestorom może przyjść również nowoczesna technologia, która pozwala na obniżenie kosztów, kiedy obłożenie hotelu jest zmniejszone o połowę.
- W niskim sezonie opłaca się inteligentne zarządzanie budynkiem, dzięki któremu możemy np. obniżyć znacząco temperaturę w nieużywanych pokojach, czy nawet wyłączyć z użytkowania część powierzchni hotelowych. Takie systemy podrażają koszty inwestycji, ale docelowo pozwalają zaoszczędzić np.na cenach energii – mówi Rafał Abramczyk.
Apartament i na wakacje i dla zysku
Wszędzie dobrze, ale w domu najlepiej – mówi popularne przysłowie. Dlatego Polacy coraz częściej dbają o to, żeby mieć własny kąt również na wakacje i tu z pomocą przychodzą właśnie condohotele. Te apartamenty na wynajem powstają głównie w miejscowościach wypoczynkowych, zarówno nad morzem (m.in. Międzyzdroje), jak i w pobliżu stoków narciarskich (np. Czarna Góra, Wisła, Szklarska Poręba).
- Planujemy budowę jeszcze kilku hoteli w tak fantastycznych lokalizacjach, jak Jurata, Warszawa, czy Zakopane – mówi Monika Śliwa.
Condohotele to rodzaj rozwiązania bardzo popularny na Zachodzie, a i w Polsce od kilku lat nabiera popularności, zwłaszcza po załamaniu się rynku mieszkaniowego po kryzysie w 2008 r. Do wyboru jest zakup pojedynczych apartamentów lub pokoi hotelowych, które różnią się od siebie standardem. Indywidualny inwestor może wykorzystywać apartament na własne potrzeby albo przeznaczyć go na wynajem. W tym drugim wypadku może liczyć na ok. 6-9 proc. zysk z wynajmu, którym zajmuje się specjalistyczna firma (często sam deweloper). I to właśnie to ta druga opcja jest najczęstsza.
- Ok. 5 proc. właścicieli apartamentów nie wynajmuje ich, korzysta z lokalu na wyłączność wraz z rodziną - mówi Stanisław Haczkiewicz.
W condhotele na terenie Polski inwestują głównie obywatele naszego kraju, chociaż niektóre projekty wzbudzają zainteresowane m.in. ze strony Niemców, Belgów, czy Francuzów. Ceny zaczynają się od ok. 6 tys. zł za mkw. i mogą dojść nawet do kilkunastu tysięcy za najlepiej położone i najbardziej luksusowe apartamenty. Zazwyczaj należy się liczyć z wydatkiem co najmniej rzędu 200 tys. zł.
- Naszego klienta możemy scharakteryzować, jako osobę o portfelu co najmniej kilku milionów złotych wolnych środków, posiadającego już lub rozpoczynającego budowę portfela inwestycyjnego opartego o nieruchomości – opisuje Monika Śliwa.