Regionalne rynki powierzchni biurowych znajdują się w dobrej kondycji. Przodują Wrocław i Kraków, m.in. dzięki rozwojowi branży BPO. Także w Warszawie przybyło nowoczesnej powierzchni w biurowcach - w tym roku przewyższy ona 4 mln mkw. powierzchni.
Eksperci Jones Lang LaSalle podsumowali dane i trendy na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie i największych miastach Polski na koniec IV kw. 2012 roku: podaż, popyt, współczynnik niewynajętych powierzchni oraz ceny wynajmu.
W Warszawie, w 2012 r. popyt brutto osiągnął poziom ponad 608 000 mkw. (o 6 proc. więcej niż w rekordowym pod tym względem roku 2011). Popyt netto (nie obejmujący przedłużeń umów) wyniósł 440 000 mkw. (9 proc. wzrostu rok do roku), z czego prawie połowę stanowiły transakcje typu pre-let (przednajmu). W IV kw. najemcy wynajęli łącznie 153 200 mkw. powierzchni biurowej w stolicy (35 proc. przypadło na umowy przednajmu, a 23 proc. na przedłużenia). Największe umowy typu pre-let w ostatnim kwartale 2012 zawarły: Frontex (14 600 mkw., Warsaw Spire), BOŚ Bank (8 940 mkw., biurowiec Fenix) i BPS Bank (8 920 mkw., Grzybowska 81). Umowy najmu przedłużyli m.in. Salans (2 800 mkw., Rondo 1) oraz PPD (2 800 mkw., Trinity Park III).
Z kolei, w największych miastach Polski (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin, wyłączając Warszawę) roczny popyt brutto wyniósł prawie 370 000 mkw. (25 proc. wzrost względem 2011 r.), popyt netto – 304 700 mkw. (15 proc. wzrost). W całym 2012 roku największą aktywność najemców zaobserwowano w Krakowie i Wrocławiu, natomiast w samym IV kw. – we Wrocławiu i Katowicach. Wśród najbardziej znaczących umów podpisanych w IV kw. znalazły się: Hewlett Packard (renegocjacje, 6 700 mkw., Globis, Wrocław); BNY Mellon (umowa typu pre-let, 6 230 mkw., Aquarius Business House, Wrocław); firma z sektora finansowego (nowa umowa, 5 000 mkw., Silver Forum, Wrocław), Capgemini (umowa przednajmu, 3 600 mkw., Millenium Tower IV, Wrocław), Asseco (nowa umowa, 2 800 mkw., budynek Arge, Kraków) oraz SWS BPO Poland (umowa typu pre-let, 2 100 mkw., Green Horizon, Łódź). Ponad 35 proc. umów zawartych w 2012 r. stanowiły przednajmy.
W 2012 r. podaż powierzchni biurowej wchodzącej na rynek w Warszawie zwiększyła się dwukrotnie w porównaniu z 2011 r. i wyniosła 268 000 mkw. W pozostałych głównych miastach Polski, nowa podaż również podwoiła się w porównaniu do całego 2011 r. (257 000 mkw. vs. 113 000 mkw.), a w samym IV kw. 2012 r. zwiększyła się o około 120 000 mkw. 53 proc. podaży przypadło na Wrocław (m. in. w Aquarius Business House faza I – 15 000 mkw., Długosza Business Park – 5 000 mkw. i Racławicka Center – 5 000 mkw.) oraz Poznań (Klaster Grunwaldzka – Pixel – 14 600 mkw. czy Andersia Business Center – 11 600 mkw.). Inne oddane w IV kw. projekty to: Green Horizon faza I (16 500 mkw.) w Łodzi, Bonarka 4 Business C (8 200 mkw.) w Krakowie czy Brama Portowa II (6 700 mkw.) w Szczecinie.
Obecnie w głównych miastach Polski (poza Warszawą) w aktywnej budowie pozostaje około 476 900 mkw. powierzchni biurowej, z czego 122 600 mkw. prawdopodobnie zostanie oddane do użytku w I kw. 2013 r. (45 proc. tej powierzchni jest wynajęte). Najwięcej nowej powierzchni biurowej powstaje obecnie we Wrocławiu, Trójmieście oraz Krakowie.
W wyniku wysokiej podaży, na koniec 2012 r. około 8,8 proc. powierzchni biurowej w Warszawie pozostawało bez najemców (o ok. 100 000 mkw. więcej niż rok wcześniej).
Na koniec 2012 r. współczynnik pustostanów utrzymywał się na stabilnym poziomie w Lublinie, Łodzi i Trójmieście, zniżkowe presje na wskaźnik w odniesieniu do kwartału poprzedzającego odnotowano w Katowicach i Krakowie. Na pozostałych największych rynkach biurowych w Polsce (poza Warszawą) zaobserwowano wzrost powierzchni niewynajętej w ujęciu kwartalnym w efekcie oddania do użytku projektów, których proces komercjalizacji nie został jeszcze zakończony.
Czynsze bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum Warszawy oscylowały w granicach 22-25 euro / mkw. /miesiąc, a poza nim - ok. 15 euro/ mkw./ miesiąc (Mokotów). Poza stolicą, w najlepszych obiektach biurowych miesięczne stawki czynszowe za metr kwadratowy kształtują się od 11-13 euro w Łodzi do 16 euro w Poznaniu. Z prognoz Jones Lang LaSalle wynika, że w 2013 r. na niektórych rynkach poza stolicą możliwe są niewielkie presje zniżkowe na czynsze.
- W 2013 roku stołeczny rynek zmierzy się z najwyższą od 2000 r. nową podażą – wynoszącą ok. 320 000 mkw., co oznacza, że całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie przekroczą 4 000 000 mkw. Szacujemy, że poziom popytu w 2013 powinien pozostać na poziomie zbliżonym do tego zanotowanego w roku 2012. Już teraz 50 proc. powierzchni, która wejdzie na stołeczny rynek w tym roku, jest wynajęte. Warto jednak pamiętać, że rekordowa od lat podaż nie może pozostać bez wpływu na współczynnik powierzchni niewynajętej. Wolnych biur będzie przybywać przede wszystkim w obiektach najstarszych, nie spełniających wszystkich wymagań najemców. Najemcy – w szczególności firmy zajmujące większe powierzchnie biurowe – coraz częściej uważnie analizują wykorzystanie swojej powierzchni biurowej w czasie i koncentrują się na optymalizacji sposobu jej użytkowania. W tym roku przewidujemy zarówno wysoki udział renegocjacji, jak i umów najmu w nowopowstających obiektach, a przeważająca liczba transakcji będzie związana z optymalizacją dotychczasowego sposobu wykorzystania powierzchni - koemntuje Anna Kot, dyrektor działu agencji biurowej i reprezentacji najemców, Jones Lang LaSalle.
Eksperci Jones Lang LaSalle podsumowali dane i trendy na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie i największych miastach Polski na koniec IV kw. 2012 roku: podaż, popyt, współczynnik niewynajętych powierzchni oraz ceny wynajmu.
W Warszawie, w 2012 r. popyt brutto osiągnął poziom ponad 608 000 mkw. (o 6 proc. więcej niż w rekordowym pod tym względem roku 2011). Popyt netto (nie obejmujący przedłużeń umów) wyniósł 440 000 mkw. (9 proc. wzrostu rok do roku), z czego prawie połowę stanowiły transakcje typu pre-let (przednajmu). W IV kw. najemcy wynajęli łącznie 153 200 mkw. powierzchni biurowej w stolicy (35 proc. przypadło na umowy przednajmu, a 23 proc. na przedłużenia). Największe umowy typu pre-let w ostatnim kwartale 2012 zawarły: Frontex (14 600 mkw., Warsaw Spire), BOŚ Bank (8 940 mkw., biurowiec Fenix) i BPS Bank (8 920 mkw., Grzybowska 81). Umowy najmu przedłużyli m.in. Salans (2 800 mkw., Rondo 1) oraz PPD (2 800 mkw., Trinity Park III).
Z kolei, w największych miastach Polski (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin, wyłączając Warszawę) roczny popyt brutto wyniósł prawie 370 000 mkw. (25 proc. wzrost względem 2011 r.), popyt netto – 304 700 mkw. (15 proc. wzrost). W całym 2012 roku największą aktywność najemców zaobserwowano w Krakowie i Wrocławiu, natomiast w samym IV kw. – we Wrocławiu i Katowicach. Wśród najbardziej znaczących umów podpisanych w IV kw. znalazły się: Hewlett Packard (renegocjacje, 6 700 mkw., Globis, Wrocław); BNY Mellon (umowa typu pre-let, 6 230 mkw., Aquarius Business House, Wrocław); firma z sektora finansowego (nowa umowa, 5 000 mkw., Silver Forum, Wrocław), Capgemini (umowa przednajmu, 3 600 mkw., Millenium Tower IV, Wrocław), Asseco (nowa umowa, 2 800 mkw., budynek Arge, Kraków) oraz SWS BPO Poland (umowa typu pre-let, 2 100 mkw., Green Horizon, Łódź). Ponad 35 proc. umów zawartych w 2012 r. stanowiły przednajmy.
W 2012 r. podaż powierzchni biurowej wchodzącej na rynek w Warszawie zwiększyła się dwukrotnie w porównaniu z 2011 r. i wyniosła 268 000 mkw. W pozostałych głównych miastach Polski, nowa podaż również podwoiła się w porównaniu do całego 2011 r. (257 000 mkw. vs. 113 000 mkw.), a w samym IV kw. 2012 r. zwiększyła się o około 120 000 mkw. 53 proc. podaży przypadło na Wrocław (m. in. w Aquarius Business House faza I – 15 000 mkw., Długosza Business Park – 5 000 mkw. i Racławicka Center – 5 000 mkw.) oraz Poznań (Klaster Grunwaldzka – Pixel – 14 600 mkw. czy Andersia Business Center – 11 600 mkw.). Inne oddane w IV kw. projekty to: Green Horizon faza I (16 500 mkw.) w Łodzi, Bonarka 4 Business C (8 200 mkw.) w Krakowie czy Brama Portowa II (6 700 mkw.) w Szczecinie.
Obecnie w głównych miastach Polski (poza Warszawą) w aktywnej budowie pozostaje około 476 900 mkw. powierzchni biurowej, z czego 122 600 mkw. prawdopodobnie zostanie oddane do użytku w I kw. 2013 r. (45 proc. tej powierzchni jest wynajęte). Najwięcej nowej powierzchni biurowej powstaje obecnie we Wrocławiu, Trójmieście oraz Krakowie.
W wyniku wysokiej podaży, na koniec 2012 r. około 8,8 proc. powierzchni biurowej w Warszawie pozostawało bez najemców (o ok. 100 000 mkw. więcej niż rok wcześniej).
Na koniec 2012 r. współczynnik pustostanów utrzymywał się na stabilnym poziomie w Lublinie, Łodzi i Trójmieście, zniżkowe presje na wskaźnik w odniesieniu do kwartału poprzedzającego odnotowano w Katowicach i Krakowie. Na pozostałych największych rynkach biurowych w Polsce (poza Warszawą) zaobserwowano wzrost powierzchni niewynajętej w ujęciu kwartalnym w efekcie oddania do użytku projektów, których proces komercjalizacji nie został jeszcze zakończony.
Czynsze bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum Warszawy oscylowały w granicach 22-25 euro / mkw. /miesiąc, a poza nim - ok. 15 euro/ mkw./ miesiąc (Mokotów). Poza stolicą, w najlepszych obiektach biurowych miesięczne stawki czynszowe za metr kwadratowy kształtują się od 11-13 euro w Łodzi do 16 euro w Poznaniu. Z prognoz Jones Lang LaSalle wynika, że w 2013 r. na niektórych rynkach poza stolicą możliwe są niewielkie presje zniżkowe na czynsze.
- W 2013 roku stołeczny rynek zmierzy się z najwyższą od 2000 r. nową podażą – wynoszącą ok. 320 000 mkw., co oznacza, że całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie przekroczą 4 000 000 mkw. Szacujemy, że poziom popytu w 2013 powinien pozostać na poziomie zbliżonym do tego zanotowanego w roku 2012. Już teraz 50 proc. powierzchni, która wejdzie na stołeczny rynek w tym roku, jest wynajęte. Warto jednak pamiętać, że rekordowa od lat podaż nie może pozostać bez wpływu na współczynnik powierzchni niewynajętej. Wolnych biur będzie przybywać przede wszystkim w obiektach najstarszych, nie spełniających wszystkich wymagań najemców. Najemcy – w szczególności firmy zajmujące większe powierzchnie biurowe – coraz częściej uważnie analizują wykorzystanie swojej powierzchni biurowej w czasie i koncentrują się na optymalizacji sposobu jej użytkowania. W tym roku przewidujemy zarówno wysoki udział renegocjacji, jak i umów najmu w nowopowstających obiektach, a przeważająca liczba transakcji będzie związana z optymalizacją dotychczasowego sposobu wykorzystania powierzchni - koemntuje Anna Kot, dyrektor działu agencji biurowej i reprezentacji najemców, Jones Lang LaSalle.
