Działki w centrum stolicy na całym świecie budzą pożądanie deweloperów. W Warszawie tym większe, gdyż znacząca część gruntów w stołecznym Śródmieściu posiada nieuregulowany status prawny albo wieczystą dzierżawę, co nierzadko zniechęca do inwestycji, zwłaszcza zagranicznych inwestorów. Dlatego w gronie nieruchomości komercyjnych ponętnych zarówno dla najemców, deweloperów, jak i funduszy inwestycyjnych nie ma miejsca na nieudane projekty. Tę lekcję ekonomii odrobi już niedługo szereg wciąż młodych inwestycji.
W Warszawie wciąż powstają nowe projekty biurowe, a zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię biurową nie maleje – wg danych firmy doradczej CBRE w 2013 roku powstanie rekordowa liczba powierzchni biurowej 300 tys. mkw., co w sumie da aż 3,9 mln mkw. w mieście. Jednak nawet przesunięcie części centrum biznesowego na Mokotów i Wolę nie zaspokaja w pełni zapotrzebowania deweloperów, których wiedzą, że w tej branży liczy się przede wszystkim lokalizacja.
Brak litości dla architektonicznej brzydoty
Jak mówią dane Polskiego Stowarzyszenie Zielonego Budownictwa, ok. 70–90 proc. istniejących obecnie budynków powinno przetrwać do 2050 roku. Co jednak zrobić z budynkami, które powstawały zaledwie kilkanaście lat temu i często najlepiej obrazują czasy „dzikiego kapitalizmu” w Polsce? Właściciele i deweloperzy nie mają sentymentów – projekty, które się nie sprawdzają, będą zniszczone.
– Ostatnio coraz częściej dowiadujemy się o kolejnych budynkach biurowych, które mają być wyburzone. Nie byłoby w tym nic zaskakującego, gdyby nie ich wiek. Większość z nich powstała w latach 90. i ma niespełna 20 lat. Z początkiem roku w samym centrum Warszawy został zburzony hotel Mercure. Budynek Ilmet oraz Saski Point również mają zostać zburzone. Od razu nasuwa się pytanie, co jest tego powodem. Przede wszystkim bardzo szybko starzejący się design i rozwiązania techniczne, słaba funkcjonalność oraz niewykorzystanie potencjału przestrzeni. W samym centrum miasta każdy metr gruntu jest bardzo pożądany i tu budynki o niskiej zabudowie nie wykorzystują potencjału, jakim jest kapitał zwrotny – mówi Andrzej Brochocki z Kancelarii Brochocki.
Sześć lat temu firma Orco Property Group zburzyła położoną przy ul. Złotej galerię handlową City Center. Galeria, która powstała na przełomie lat 80. i 90., w tamtych czasach była symbolem prestiżu i jedną z pierwszych luksusowych galerii handlowych w mieście. Z czasem jednak straciła na atrakcyjności, a w 2007 roku pod bokiem galerii powstało popularne centrum handlowo-rozrywkowe Złote Tarasy. Orco zapłacił za działkę i galerię 41,5 mln złotych, a po jej wyburzeniu rozpoczął budowę luksusowej wieży mieszkalnej o nazwie Złota 44 wg projektu Daniela Libeskinda. Wartość tego projektu w 2010 roku wyceniano na 200 mln euro. Wysoka na 192 metry Złota 44 jest już oficjalnie najwyższym wieżowcem o przeznaczeniu wyłączanie mieszkalnym w całej Unii Europejskiej.
Kilka ulic dalej, przy zbiegu al. Jana Pawła i ul. Grzybowskiej wyburzono hotel Mercure, powstały w 1993 roku. W jego miejsce polski deweloper Echo Investment wybuduje biurowiec. Mercure zniknął z urbanistycznej mapy pod koniec 2012 roku. Na jego miejscu planowana jest budowa biurowca o wysokości 155 metrów.
– Generalnie nikt nie czuł się specjalnie przywiązany do tego budynku, nie było protestów aby go zburzyć - powiedział serwisowi Tereny Inwestycyjne Info Wojciech Gepner, public relations manager firmy Echo Investment.
Planowany budynek biurowy ma liczyć 50 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni i 52 piętra. Architektura budynku będzie wkomponowana w okolicę. Przebudowa hotelu pod biurowiec byłaby technologicznie niemożliwa, dlatego zdecydowano się wyburzyć budynek. W dodatku bryła hotelu szybko się zestarzała i już w XXI roku wyglądała jak zapomniana pozostałość po lata 90-tych.
Budowa nienazwanego jeszcze biurowca w miejsce Mercure ma się rozpocząć w połowie II kwartału 2013 roku, a zakończenie prac przewidziano na 2015 rok.
To nie koniec zmian w okolicach al. Jana Pawła II i Ronda ONZ. Na liście planowanych rozbiórek znajduje się również wybudowany w 1997 roku biurowiec Ilmetu, obecnie należący do grupy kapitałowej szwajcarskiego banku UBS, młodszy o rok biurowiec Kaskada oraz hotel Holiday Inn z 1989 roku. To duże zagęszczenie prac w tym rejonie jest wynikiem przesunięcia się biznesowego centrum miasta w kierunku bliskiej Woli. Na tle najnowszych biurowców takich jak Rondo 1, czy budowany przez Rondzie ONZ ekologiczny biurowiec Skanska Atrium 1 przestarzałe budynki nie tylko rzucają się w oczy, ale także nie znajdują uznania wśród najemców, którzy płacąc wysoką cenę za centralną lokalizację mają wyższe wymagania wobec powierzchni biurowych.
Historia versus przyszłość
Warszawa jest miastem szczególnym, które z racji wojny straciło większość przedwojennych budynków. Dlatego burzenie zabytków, nawet tych, które mają dopiero 50–60-letnią historię, budzi protesty. Czy słusznie?
W ostatnich latach protesty wzbudziły dwie inwestycje BBI Development – Plac Unii, zespół handlowo-biurowy, który powstaje w miejsce Supersamu, pierwszego sklepu samoobsługowego w Polsce z 1962 roku i planowany w miejsce Sezamu obiekt biurowy na zbiegu Świętokrzyskiej i Marszałkowskiej.
W miejscu, gdzie przed laty zbudowano pierwszy polski supermarket, powstaje teraz nowoczesne centrum handlowo-usługowe z bogatą ofertą sklepów, supermarketem Supersam, kawiarniami i restauracjami. Plac Unii to kompleks trzech obiektów, połączonych szklanym dachem na wysokości trzydziestu metrów nad ziemią. Inwestycja, zaprojektowana przez znaną pracownię architektoniczną Stefana Kuryłowicza, realizowana jest przez Liebrecht & Wood oraz BBI Development i zostanie oddana do użytku na jesieni 2013 roku.
Również w ścisłym Centrum mają nastąpić duże zmiany. Dzięki ostatecznemu wyrokowi sądu deweloper BBI Investment będzie mógł przystąpić do zburzenia domu handlowego Sezam z 1969 roku i zastąpienia go dziewięciopiętrowym, szklanym biurowcem. Sezam znajduje się na rogu ul. Marszałkowskiej i ul. Świętokrzyskiej nieopodal stacji Metra Świętokrzyska. O zgodę na budowę biurowca stara się firma BBI Development. Gdyby rzeczywiście budowa zaczęła się w planowanym terminie, budynek mógłby być gotowy latem 2016 r.
Problemy nie ominęły również firmy Griffin, która kupiła dawny Pawilon Meblowy Emilia przy ul. Emilii Plater, w bezpośrednim sąsiedztwie Pałacu Kultury. Najpierw miasto wpisało bez wiedzy inwestora budynek na listę zabytków, a kiedy sprawa rozstrzygnęła się na korzyść dewelopera okazało się, że planowany 160 metrowy wieżowiec nie spełnia norma zacienienia, w związku z czym budzi protesty mieszkańców okolicznych budynków.
Z panoramy miasta może zniknąć także jeden z najstarszych wieżowców w stolicy, 107 –metrowy Intraco usytuowany przy ul. Stawki 2. Jego właścicielem jest Polski Holding Nieruchomości. Budynek powstał w latach 1973–75, w środku epoki Edwarda Gierka, jako siedziba zagranicznych przedstawicielstw handlowych. Był wtedy pierwszym w Warszawie biurowcem i uchodził za szczyt nowoczesności m.in. dzięki wykończeniu w zachodnim stylu, automatycznie otwieranym drzwiom i szybkobieżnym windom. W jego holu z bufetami i sklepami telewizja kręciła odcinki kryminału "Kobra", ponieważ budynek przypominał budynki z Londynu czy Nowego Jorku.
Teraz, w ramach obecnie obowiązującego programu inwestycyjnego, na działce o powierzchni około 0,95 ha, na której znajduje się biurowiec Intraco, PHN planuje realizację nowoczesnego zespołu biurowego o standardzie klasy A. Realizacja inwestycji podzielona będzie na dwie fazy, w ramach których planowane jest powstanie łącznie ponad 34 000 mkw. powierzchni biurowej i ponad 3600 mkw powierzchni usługowej.
- W pierwszej fazie, której rozpoczęcie planowane jest w IV kwartale 2013 roku, nie jest rozpatrywana rozbiórka istniejącego biurowca Intraco. Zagospodarowany ma zostać jedynie teren istniejącego parkingu przed biurowcem. W przypadku drugiej fazy inwestycji rozważane są różne warianty, a ostateczne decyzje nie zostały jeszcze podjęte. Grupa rozpatruje rozpoczęcie budowy drugiej fazy w II kwartale 2016 roku, natomiast jej zakończenie w I kwartale 2019 roku. W jednym z wariantów rozważana jest rozbiórka obecnego Biurowca Intraco, a następnie budowa nowego wysokościowego biurowca w standardzie klasy A. Wstępny projekt zakłada powstanie około 25.630 mkw. powierzchni najmu brutto (GLA) w części biurowej, a w części usługowej około 2.230 mkw. – poinformowała Małgorzata Przybylska z PHN.
Ekologicznie czy ekonomicznie?
O ile zburzenie źle zaprojektowanego budynku, który zamiast przynosić zysk stanowi stratę, może się opłacać, to jednak, czy warto przy tym nie pomyśleć o środowisku? Już od dawna trwają dyskusje na temat tego, czy dla środowiska lepiej jest zmodernizować stare budynki czy raczej wybudować lepsze, od razu zaprojektowane z myślą o zrównoważonym budownictwie.
– Za każdym razem przy decyzji budować czy rewitalizować należy mocno to rozważyć – mówi Rafał Schurma z Polskiego Stowarzyszenie Zielonego Budownictwa.
Za modernizacją przemawia mniejsze zużycie materiałów budowlanych oraz mniejsze ilość odpadów, które powstają po zburzonym budynku. Jednocześnie niejednokrotnie modernizacja jest trudniejszym i kosztowniejszym działaniem, a nowy projekt umożliwia od początku użycie ekologicznych materiałów oraz optymalne wykorzystanie przestrzeni zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa.
Co jednak można zrobić, aby nowy projekt nie podzielił za kilkanaście lat losu swojego poprzednika?
– Inwestorzy projektując nowe biurowce muszą myśleć o tym jak ich inwestycja będzie wyglądała za 20 lat. Projekty powinny być takie, aby architektura była ponadczasowa. Projekty powinny być takie, aby architektura była ponadczasowa. Tylko jak przewidzieć, co będzie „na czasie” za kilkanaście lat? I tutaj najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest inwestowanie w kamienice i historyczne budynki, które z biegiem lat tylko zyskują – podkreśla Andrzej Brochocki.
Nie zawsze jednak dobry projekt będzie się bronił sam z siebie. Przykładem może być kompleks biurowy Saski Point należący do Bre Banku. Zbudowany w 1999 roku biurowiec był wielokrotnie chwalony za harmonijne wkomponowanie się w otoczenie historycznego Parku Saskiego, jednak bank rozważa zburzenie wciąż atrakcyjnego biurowca, którego powierzchnia nie odpowiada potrzebom instytucji.
W Warszawie wciąż powstają nowe projekty biurowe, a zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię biurową nie maleje – wg danych firmy doradczej CBRE w 2013 roku powstanie rekordowa liczba powierzchni biurowej 300 tys. mkw., co w sumie da aż 3,9 mln mkw. w mieście. Jednak nawet przesunięcie części centrum biznesowego na Mokotów i Wolę nie zaspokaja w pełni zapotrzebowania deweloperów, których wiedzą, że w tej branży liczy się przede wszystkim lokalizacja.
Brak litości dla architektonicznej brzydoty
Jak mówią dane Polskiego Stowarzyszenie Zielonego Budownictwa, ok. 70–90 proc. istniejących obecnie budynków powinno przetrwać do 2050 roku. Co jednak zrobić z budynkami, które powstawały zaledwie kilkanaście lat temu i często najlepiej obrazują czasy „dzikiego kapitalizmu” w Polsce? Właściciele i deweloperzy nie mają sentymentów – projekty, które się nie sprawdzają, będą zniszczone.
– Ostatnio coraz częściej dowiadujemy się o kolejnych budynkach biurowych, które mają być wyburzone. Nie byłoby w tym nic zaskakującego, gdyby nie ich wiek. Większość z nich powstała w latach 90. i ma niespełna 20 lat. Z początkiem roku w samym centrum Warszawy został zburzony hotel Mercure. Budynek Ilmet oraz Saski Point również mają zostać zburzone. Od razu nasuwa się pytanie, co jest tego powodem. Przede wszystkim bardzo szybko starzejący się design i rozwiązania techniczne, słaba funkcjonalność oraz niewykorzystanie potencjału przestrzeni. W samym centrum miasta każdy metr gruntu jest bardzo pożądany i tu budynki o niskiej zabudowie nie wykorzystują potencjału, jakim jest kapitał zwrotny – mówi Andrzej Brochocki z Kancelarii Brochocki.
Sześć lat temu firma Orco Property Group zburzyła położoną przy ul. Złotej galerię handlową City Center. Galeria, która powstała na przełomie lat 80. i 90., w tamtych czasach była symbolem prestiżu i jedną z pierwszych luksusowych galerii handlowych w mieście. Z czasem jednak straciła na atrakcyjności, a w 2007 roku pod bokiem galerii powstało popularne centrum handlowo-rozrywkowe Złote Tarasy. Orco zapłacił za działkę i galerię 41,5 mln złotych, a po jej wyburzeniu rozpoczął budowę luksusowej wieży mieszkalnej o nazwie Złota 44 wg projektu Daniela Libeskinda. Wartość tego projektu w 2010 roku wyceniano na 200 mln euro. Wysoka na 192 metry Złota 44 jest już oficjalnie najwyższym wieżowcem o przeznaczeniu wyłączanie mieszkalnym w całej Unii Europejskiej.
Kilka ulic dalej, przy zbiegu al. Jana Pawła i ul. Grzybowskiej wyburzono hotel Mercure, powstały w 1993 roku. W jego miejsce polski deweloper Echo Investment wybuduje biurowiec. Mercure zniknął z urbanistycznej mapy pod koniec 2012 roku. Na jego miejscu planowana jest budowa biurowca o wysokości 155 metrów.
– Generalnie nikt nie czuł się specjalnie przywiązany do tego budynku, nie było protestów aby go zburzyć - powiedział serwisowi Tereny Inwestycyjne Info Wojciech Gepner, public relations manager firmy Echo Investment.
Planowany budynek biurowy ma liczyć 50 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni i 52 piętra. Architektura budynku będzie wkomponowana w okolicę. Przebudowa hotelu pod biurowiec byłaby technologicznie niemożliwa, dlatego zdecydowano się wyburzyć budynek. W dodatku bryła hotelu szybko się zestarzała i już w XXI roku wyglądała jak zapomniana pozostałość po lata 90-tych.
Budowa nienazwanego jeszcze biurowca w miejsce Mercure ma się rozpocząć w połowie II kwartału 2013 roku, a zakończenie prac przewidziano na 2015 rok.
To nie koniec zmian w okolicach al. Jana Pawła II i Ronda ONZ. Na liście planowanych rozbiórek znajduje się również wybudowany w 1997 roku biurowiec Ilmetu, obecnie należący do grupy kapitałowej szwajcarskiego banku UBS, młodszy o rok biurowiec Kaskada oraz hotel Holiday Inn z 1989 roku. To duże zagęszczenie prac w tym rejonie jest wynikiem przesunięcia się biznesowego centrum miasta w kierunku bliskiej Woli. Na tle najnowszych biurowców takich jak Rondo 1, czy budowany przez Rondzie ONZ ekologiczny biurowiec Skanska Atrium 1 przestarzałe budynki nie tylko rzucają się w oczy, ale także nie znajdują uznania wśród najemców, którzy płacąc wysoką cenę za centralną lokalizację mają wyższe wymagania wobec powierzchni biurowych.
Historia versus przyszłość
Warszawa jest miastem szczególnym, które z racji wojny straciło większość przedwojennych budynków. Dlatego burzenie zabytków, nawet tych, które mają dopiero 50–60-letnią historię, budzi protesty. Czy słusznie?
W ostatnich latach protesty wzbudziły dwie inwestycje BBI Development – Plac Unii, zespół handlowo-biurowy, który powstaje w miejsce Supersamu, pierwszego sklepu samoobsługowego w Polsce z 1962 roku i planowany w miejsce Sezamu obiekt biurowy na zbiegu Świętokrzyskiej i Marszałkowskiej.
W miejscu, gdzie przed laty zbudowano pierwszy polski supermarket, powstaje teraz nowoczesne centrum handlowo-usługowe z bogatą ofertą sklepów, supermarketem Supersam, kawiarniami i restauracjami. Plac Unii to kompleks trzech obiektów, połączonych szklanym dachem na wysokości trzydziestu metrów nad ziemią. Inwestycja, zaprojektowana przez znaną pracownię architektoniczną Stefana Kuryłowicza, realizowana jest przez Liebrecht & Wood oraz BBI Development i zostanie oddana do użytku na jesieni 2013 roku.
Również w ścisłym Centrum mają nastąpić duże zmiany. Dzięki ostatecznemu wyrokowi sądu deweloper BBI Investment będzie mógł przystąpić do zburzenia domu handlowego Sezam z 1969 roku i zastąpienia go dziewięciopiętrowym, szklanym biurowcem. Sezam znajduje się na rogu ul. Marszałkowskiej i ul. Świętokrzyskiej nieopodal stacji Metra Świętokrzyska. O zgodę na budowę biurowca stara się firma BBI Development. Gdyby rzeczywiście budowa zaczęła się w planowanym terminie, budynek mógłby być gotowy latem 2016 r.
Problemy nie ominęły również firmy Griffin, która kupiła dawny Pawilon Meblowy Emilia przy ul. Emilii Plater, w bezpośrednim sąsiedztwie Pałacu Kultury. Najpierw miasto wpisało bez wiedzy inwestora budynek na listę zabytków, a kiedy sprawa rozstrzygnęła się na korzyść dewelopera okazało się, że planowany 160 metrowy wieżowiec nie spełnia norma zacienienia, w związku z czym budzi protesty mieszkańców okolicznych budynków.
Z panoramy miasta może zniknąć także jeden z najstarszych wieżowców w stolicy, 107 –metrowy Intraco usytuowany przy ul. Stawki 2. Jego właścicielem jest Polski Holding Nieruchomości. Budynek powstał w latach 1973–75, w środku epoki Edwarda Gierka, jako siedziba zagranicznych przedstawicielstw handlowych. Był wtedy pierwszym w Warszawie biurowcem i uchodził za szczyt nowoczesności m.in. dzięki wykończeniu w zachodnim stylu, automatycznie otwieranym drzwiom i szybkobieżnym windom. W jego holu z bufetami i sklepami telewizja kręciła odcinki kryminału "Kobra", ponieważ budynek przypominał budynki z Londynu czy Nowego Jorku.
Teraz, w ramach obecnie obowiązującego programu inwestycyjnego, na działce o powierzchni około 0,95 ha, na której znajduje się biurowiec Intraco, PHN planuje realizację nowoczesnego zespołu biurowego o standardzie klasy A. Realizacja inwestycji podzielona będzie na dwie fazy, w ramach których planowane jest powstanie łącznie ponad 34 000 mkw. powierzchni biurowej i ponad 3600 mkw powierzchni usługowej.
- W pierwszej fazie, której rozpoczęcie planowane jest w IV kwartale 2013 roku, nie jest rozpatrywana rozbiórka istniejącego biurowca Intraco. Zagospodarowany ma zostać jedynie teren istniejącego parkingu przed biurowcem. W przypadku drugiej fazy inwestycji rozważane są różne warianty, a ostateczne decyzje nie zostały jeszcze podjęte. Grupa rozpatruje rozpoczęcie budowy drugiej fazy w II kwartale 2016 roku, natomiast jej zakończenie w I kwartale 2019 roku. W jednym z wariantów rozważana jest rozbiórka obecnego Biurowca Intraco, a następnie budowa nowego wysokościowego biurowca w standardzie klasy A. Wstępny projekt zakłada powstanie około 25.630 mkw. powierzchni najmu brutto (GLA) w części biurowej, a w części usługowej około 2.230 mkw. – poinformowała Małgorzata Przybylska z PHN.
Ekologicznie czy ekonomicznie?
O ile zburzenie źle zaprojektowanego budynku, który zamiast przynosić zysk stanowi stratę, może się opłacać, to jednak, czy warto przy tym nie pomyśleć o środowisku? Już od dawna trwają dyskusje na temat tego, czy dla środowiska lepiej jest zmodernizować stare budynki czy raczej wybudować lepsze, od razu zaprojektowane z myślą o zrównoważonym budownictwie.
– Za każdym razem przy decyzji budować czy rewitalizować należy mocno to rozważyć – mówi Rafał Schurma z Polskiego Stowarzyszenie Zielonego Budownictwa.
Za modernizacją przemawia mniejsze zużycie materiałów budowlanych oraz mniejsze ilość odpadów, które powstają po zburzonym budynku. Jednocześnie niejednokrotnie modernizacja jest trudniejszym i kosztowniejszym działaniem, a nowy projekt umożliwia od początku użycie ekologicznych materiałów oraz optymalne wykorzystanie przestrzeni zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa.
Co jednak można zrobić, aby nowy projekt nie podzielił za kilkanaście lat losu swojego poprzednika?
– Inwestorzy projektując nowe biurowce muszą myśleć o tym jak ich inwestycja będzie wyglądała za 20 lat. Projekty powinny być takie, aby architektura była ponadczasowa. Projekty powinny być takie, aby architektura była ponadczasowa. Tylko jak przewidzieć, co będzie „na czasie” za kilkanaście lat? I tutaj najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest inwestowanie w kamienice i historyczne budynki, które z biegiem lat tylko zyskują – podkreśla Andrzej Brochocki.
Nie zawsze jednak dobry projekt będzie się bronił sam z siebie. Przykładem może być kompleks biurowy Saski Point należący do Bre Banku. Zbudowany w 1999 roku biurowiec był wielokrotnie chwalony za harmonijne wkomponowanie się w otoczenie historycznego Parku Saskiego, jednak bank rozważa zburzenie wciąż atrakcyjnego biurowca, którego powierzchnia nie odpowiada potrzebom instytucji.
