Firma CBRE, największa na świecie firma doradcza działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych, wydała raport o rynku powierzchni biurowych w Polsce "Poland Office Destinations 2012" ("Rynek powierzchni biurowych w Polsce 2012").
Raport zawiera informacje o popycie, podaży, czynszach, trendach oraz prognozach dotyczących rynku powierzchni biurowych w głównych miastach Polski.
Firma doradcza CBRE podkreśla, że zarówno deweloperzy, jak i najemcy byli w ostatnim roku bardzo aktywni, biorąc pod uwagę niepewność dotyczącą sytuacji gospodarczej na rynkach światowych. Na początku 2012 roku w 9 głównych miastach Polski było prawie 6 milionów mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, włączając 252.000 mkw. oddane do użytku w zeszłym roku.
Nadal największym i najbardziej aktywnym rynkiem w Polsce jest Warszawa z blisko 3.6 milionami mwk. Na kolejnych pozycjach znajdują się: Kraków (540.000 mkw.), Wrocław (400.000 mkw.) oraz Trójmiasto (380.000 mkw.).
Rezultatem spowolnienia i kryzysu gospodarczego z roku 2009 oraz ograniczonego dostępu do źródeł finansowania projektów, w roku 2011 oddano do użytku tylko kilka obiektów. Jednak deweloperzy zachęceni rosnącym popytem rozpoczęli budowę "zamrożonych", a także nowych projektów, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych. Obecnie w budowie jest ponad milion metrów kwadratowych nowoczesnych biur zlokalizowanych w całej Polsce.
Warszawa jest największym i najbardziej rozwiniętym rynkiem w Polsce, jednak w porównaniu z innymi miastami europejskimi – np. Paryżem (54 mln mkw.), Londynem (Central London 20 mln mkw.), Monachium (20 mln mkw.), Mediolanem (12 mln mkw.) czy Wiedniem (10 mln mkw.) nadal jesteśmy we wczesnej fazie rozwoju.
Pomimo, że trudno porównywać Warszawę z innymi wielkimi miastami Europy Zachodniej pod względem wielkości podaży, CBRE podkreśla w swoich badaniach, że stolica znajduje się na drugim miejscu w Europie pod względem ilości metrów kwadratowych biur pozostających w budowie lub planowanych na lata 2012/2013 – obecnie mamy 700.000 mkw., które mają zostać oddane do użytku w latach 2012-2013.
Czynsze za nowoczesną powierzchnię biurową kształtują się na poziomie 11 - 16 euro za metr kwadratowy miesięcznie za najlepsze powierzchnie biurowe w miastach regionalnych oraz w lokalizacjach poza centrum Warszawy. Najwyższe czynsze są w centrum stolicy i sięgają nawet 25 - 27 euro za mkw. miesięcznie. Ogólnie czynsze ustabilizowały się, z możliwością wzrostu w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach w ciągu 2012 roku.
Podczas ostatnich dwóch lat poziom wynajmu powierzchni biurowej wrócił do dobrych wyników odnotowywanych przed kryzysem. W 2011 roku wynajęto rekordową ilość powierzchni biurowych we wszystkich miastach w Polsce – całkowita ilość wynajętej powierzchni wyniosła 900.000 mkw.
- Biorąc pod uwagę ilość zapytań, zarówno od nowych, jak i już istniejących firm, przewidujemy, że popyt na powierzchnię biurową pozostanie nadal na wysokim poziomie w Warszawie, jak i w całej Polsce - mówi Łukasz Kałędkiewicz, dyrektor działu powierzchni biurowych w CBRE.
Nieodzowność ograniczenia kosztów operacyjnych spowodowała wzrost zapotrzebowania na usługi offshoringowe i outsourcingowe.
BPO-business process outsourcing/offshoring, czyli outsourcing/offshoring procesów biznesowych to dostarczanie usług, dzięki wykorzystaniu Internetu. Dotyczy to w szczególności finansów i księgowości, usług prawnych, centrów kontaktowych, usług inżynieryjnych, analiz i badań rynku oraz przetwarzania danych, a także pomocy administracyjnej.
Usługi outsourcingowe to nie tylko prowadzenie tzw. call centres, ale bardziej skomplikowane procesy, takie jak: Knowledge Process Offshoring, Information Process Offshoring czy Shared Service Centres. KPO (Knowledge Process Outsourcing), który jest nową, dynamicznie rozwijającą się formą procesów biznesowych opartych na zarządzaniu i dystrybucji wiedzy. KPO dotyczy usług, do których wytworzenia potrzebna jest specjalistyczna, ekspercka wiedza i obejmuje przede wszystkim usługi finansowe, business and market intelligence, usługi prawne i badawcze. Podstawowym celem nie są jednak w tym przypadku oferowanie klientom oszczędności, lecz wysoka wartość dodana tworzona dla przedsiębiorstw.
- Firmy z obszaru BPO zazwyczaj preferują miasta regionalne, gdzie koszty operacyjne są niższe. Obecnie Kraków, nazywany stolicą BPO w Europie, jest najbardziej popularnym miastem w Polsce dla firm oferujących takie usługi. Wrocław również cieszy się ogromnym zainteresowaniem wśród firm produkcyjnych oraz z sektora nowych technologii. Na trzecim miejscu jest Trójmiasto, które specjalizuje się w przyciąganiu firm z obszaru tzw. KPO (Knowledge Process Outsourcing), Niektóre firmy BPO wybierają Poznań ze względu na dobrą lokalizację oraz bogate tradycje handlowe. Firmy te otwierają w Poznaniu głównie centra finansowe do obsługi swoich operacji zarówno w Polsce jak i w Niemczech – mówi Daniel Bienias, dyrektor działu powierzchni biurowych (Reprezentacja Najemców) w CBRE.
CBRE podkreśla pozytywne trendy zaobserwowane w podejściu ekologicznym deweloperów. - Coraz więcej firm, najemców powierzchni, tworzy swoje specjalne proekologiczne programy. W związku w tym coraz większa ilość deweloperów projektuje i buduje obiekty zgodne z zasadami zrównoważonego budownictwa – mówi Joanna Mroczek, dyrektor badań rynku w CBRE. - Tak również dzieje się w miastach regionalnych – ponad 40% powierzchni będącej obecnie w budowie znajduje się w budynkach ubiegających się o zielone certyfikaty. Ten trend będzie przekładał się bezpośrednio na niższe koszty eksploatacji budynku, a także na jego wyższą jakość – dodaje.
Po okresie ogólnego spowolnienia również na rynku inwestycji w nieruchomości biurowe odnotowano znaczący wzrost aktywności inwestorów. W ostatnim roku przeprowadzona transakcje kupna-sprzedaży 18 budynków biurowych, o łącznej wartości 1,3 miliarda euro. Jedną z największych transakcji na rynku biurowym był zakup przez niemiecki fundusz inwestycyjny RREEF budynku Focus w Warszawie za 117 milionów Euro przy stopie kapitalizacji 6,5%. W zeszłym również roku fundusz CA Immo zakupił portfel nieruchomości firmy Europolis (8 budynków biurowych) za łączną cenę 480 milionów euro.
- Polska pozostaje nadal jedną z najbardziej popularnych lokalizacji dla międzynarodowych inwestorów w Europie, a najpopularniejszym miastem jest nadal Warszawa, ze względu na ilość, jakość i dostępność produktów inwestycyjnych. W związku z coraz większą dostępnością dobrych produktów inwestycyjnych poza stolicą, inwestorzy coraz częściej przyglądają się obiektom w miastach regionalnych. Chociaż w ostatnim roku poza Warszawą przeprowadzono tylko jedną transakcję inwestycyjną – biurowiec Green Office w Krakowie został zakupiony przez fundusz Azora Europe za 24 miliony Euro – mówi Patrick O’Gorman, dyrektor działu rynków kapitałowych na Europę Środkowo-Wschodnią w CBRE (na zdjęciu).
Silny popyt na produkty inwestycyjne ma bezpośredni wpływ na kompresję stóp kapitalizacji. Od końca 2009 roku do ostatniego kwartału 2011 roku, stopy kapitalizacji najwyższej jakości biurowców zmniejszyły się do poziomu 6,25%. Trudno jest określić stopy kapitalizacji na rynkach regionalnych ze względu na brak lub niewielką ilość transakcji, ale tu stopy kapitalizacji zazwyczaj określane są o 100 punktów bazowych wyżej niż w stolicy, na poziomie 7,25%.
Raport zawiera informacje o popycie, podaży, czynszach, trendach oraz prognozach dotyczących rynku powierzchni biurowych w głównych miastach Polski.
Firma doradcza CBRE podkreśla, że zarówno deweloperzy, jak i najemcy byli w ostatnim roku bardzo aktywni, biorąc pod uwagę niepewność dotyczącą sytuacji gospodarczej na rynkach światowych. Na początku 2012 roku w 9 głównych miastach Polski było prawie 6 milionów mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, włączając 252.000 mkw. oddane do użytku w zeszłym roku.
Nadal największym i najbardziej aktywnym rynkiem w Polsce jest Warszawa z blisko 3.6 milionami mwk. Na kolejnych pozycjach znajdują się: Kraków (540.000 mkw.), Wrocław (400.000 mkw.) oraz Trójmiasto (380.000 mkw.).
Rezultatem spowolnienia i kryzysu gospodarczego z roku 2009 oraz ograniczonego dostępu do źródeł finansowania projektów, w roku 2011 oddano do użytku tylko kilka obiektów. Jednak deweloperzy zachęceni rosnącym popytem rozpoczęli budowę "zamrożonych", a także nowych projektów, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych. Obecnie w budowie jest ponad milion metrów kwadratowych nowoczesnych biur zlokalizowanych w całej Polsce.
Warszawa jest największym i najbardziej rozwiniętym rynkiem w Polsce, jednak w porównaniu z innymi miastami europejskimi – np. Paryżem (54 mln mkw.), Londynem (Central London 20 mln mkw.), Monachium (20 mln mkw.), Mediolanem (12 mln mkw.) czy Wiedniem (10 mln mkw.) nadal jesteśmy we wczesnej fazie rozwoju.
Pomimo, że trudno porównywać Warszawę z innymi wielkimi miastami Europy Zachodniej pod względem wielkości podaży, CBRE podkreśla w swoich badaniach, że stolica znajduje się na drugim miejscu w Europie pod względem ilości metrów kwadratowych biur pozostających w budowie lub planowanych na lata 2012/2013 – obecnie mamy 700.000 mkw., które mają zostać oddane do użytku w latach 2012-2013.
Czynsze za nowoczesną powierzchnię biurową kształtują się na poziomie 11 - 16 euro za metr kwadratowy miesięcznie za najlepsze powierzchnie biurowe w miastach regionalnych oraz w lokalizacjach poza centrum Warszawy. Najwyższe czynsze są w centrum stolicy i sięgają nawet 25 - 27 euro za mkw. miesięcznie. Ogólnie czynsze ustabilizowały się, z możliwością wzrostu w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach w ciągu 2012 roku.
Podczas ostatnich dwóch lat poziom wynajmu powierzchni biurowej wrócił do dobrych wyników odnotowywanych przed kryzysem. W 2011 roku wynajęto rekordową ilość powierzchni biurowych we wszystkich miastach w Polsce – całkowita ilość wynajętej powierzchni wyniosła 900.000 mkw.
- Biorąc pod uwagę ilość zapytań, zarówno od nowych, jak i już istniejących firm, przewidujemy, że popyt na powierzchnię biurową pozostanie nadal na wysokim poziomie w Warszawie, jak i w całej Polsce - mówi Łukasz Kałędkiewicz, dyrektor działu powierzchni biurowych w CBRE.
Nieodzowność ograniczenia kosztów operacyjnych spowodowała wzrost zapotrzebowania na usługi offshoringowe i outsourcingowe.
BPO-business process outsourcing/offshoring, czyli outsourcing/offshoring procesów biznesowych to dostarczanie usług, dzięki wykorzystaniu Internetu. Dotyczy to w szczególności finansów i księgowości, usług prawnych, centrów kontaktowych, usług inżynieryjnych, analiz i badań rynku oraz przetwarzania danych, a także pomocy administracyjnej.
Usługi outsourcingowe to nie tylko prowadzenie tzw. call centres, ale bardziej skomplikowane procesy, takie jak: Knowledge Process Offshoring, Information Process Offshoring czy Shared Service Centres. KPO (Knowledge Process Outsourcing), który jest nową, dynamicznie rozwijającą się formą procesów biznesowych opartych na zarządzaniu i dystrybucji wiedzy. KPO dotyczy usług, do których wytworzenia potrzebna jest specjalistyczna, ekspercka wiedza i obejmuje przede wszystkim usługi finansowe, business and market intelligence, usługi prawne i badawcze. Podstawowym celem nie są jednak w tym przypadku oferowanie klientom oszczędności, lecz wysoka wartość dodana tworzona dla przedsiębiorstw.
- Firmy z obszaru BPO zazwyczaj preferują miasta regionalne, gdzie koszty operacyjne są niższe. Obecnie Kraków, nazywany stolicą BPO w Europie, jest najbardziej popularnym miastem w Polsce dla firm oferujących takie usługi. Wrocław również cieszy się ogromnym zainteresowaniem wśród firm produkcyjnych oraz z sektora nowych technologii. Na trzecim miejscu jest Trójmiasto, które specjalizuje się w przyciąganiu firm z obszaru tzw. KPO (Knowledge Process Outsourcing), Niektóre firmy BPO wybierają Poznań ze względu na dobrą lokalizację oraz bogate tradycje handlowe. Firmy te otwierają w Poznaniu głównie centra finansowe do obsługi swoich operacji zarówno w Polsce jak i w Niemczech – mówi Daniel Bienias, dyrektor działu powierzchni biurowych (Reprezentacja Najemców) w CBRE.
CBRE podkreśla pozytywne trendy zaobserwowane w podejściu ekologicznym deweloperów. - Coraz więcej firm, najemców powierzchni, tworzy swoje specjalne proekologiczne programy. W związku w tym coraz większa ilość deweloperów projektuje i buduje obiekty zgodne z zasadami zrównoważonego budownictwa – mówi Joanna Mroczek, dyrektor badań rynku w CBRE. - Tak również dzieje się w miastach regionalnych – ponad 40% powierzchni będącej obecnie w budowie znajduje się w budynkach ubiegających się o zielone certyfikaty. Ten trend będzie przekładał się bezpośrednio na niższe koszty eksploatacji budynku, a także na jego wyższą jakość – dodaje.
Po okresie ogólnego spowolnienia również na rynku inwestycji w nieruchomości biurowe odnotowano znaczący wzrost aktywności inwestorów. W ostatnim roku przeprowadzona transakcje kupna-sprzedaży 18 budynków biurowych, o łącznej wartości 1,3 miliarda euro. Jedną z największych transakcji na rynku biurowym był zakup przez niemiecki fundusz inwestycyjny RREEF budynku Focus w Warszawie za 117 milionów Euro przy stopie kapitalizacji 6,5%. W zeszłym również roku fundusz CA Immo zakupił portfel nieruchomości firmy Europolis (8 budynków biurowych) za łączną cenę 480 milionów euro.
- Polska pozostaje nadal jedną z najbardziej popularnych lokalizacji dla międzynarodowych inwestorów w Europie, a najpopularniejszym miastem jest nadal Warszawa, ze względu na ilość, jakość i dostępność produktów inwestycyjnych. W związku z coraz większą dostępnością dobrych produktów inwestycyjnych poza stolicą, inwestorzy coraz częściej przyglądają się obiektom w miastach regionalnych. Chociaż w ostatnim roku poza Warszawą przeprowadzono tylko jedną transakcję inwestycyjną – biurowiec Green Office w Krakowie został zakupiony przez fundusz Azora Europe za 24 miliony Euro – mówi Patrick O’Gorman, dyrektor działu rynków kapitałowych na Europę Środkowo-Wschodnią w CBRE (na zdjęciu).
Silny popyt na produkty inwestycyjne ma bezpośredni wpływ na kompresję stóp kapitalizacji. Od końca 2009 roku do ostatniego kwartału 2011 roku, stopy kapitalizacji najwyższej jakości biurowców zmniejszyły się do poziomu 6,25%. Trudno jest określić stopy kapitalizacji na rynkach regionalnych ze względu na brak lub niewielką ilość transakcji, ale tu stopy kapitalizacji zazwyczaj określane są o 100 punktów bazowych wyżej niż w stolicy, na poziomie 7,25%.
