Podczas gdy większość zasobów mieszkaniowych pozostaje w rękach prywatnych właścicieli, coraz bardziej profesjonalny rynek najemców ewoluuje w wyniku wzmożonej aktywności deweloperskiej inwestorów instytucjonalnych w segmencie nowych projektów mieszkaniowych. Dotyczy to szczególnie Warszawy i głównych miast: Wrocławia, Gdańska, Katowic, Krakowa, Łodzi i Poznania. Stawki czynszów w tych miastach wzrosły średnio o około jedną czwartą od 2014 r.
Trwająca urbanizacja i rosnący popyt pokrywają się z niewielką podażą gruntów pod zabudowę, co wciąż podnosi atrakcyjność nowoczesnych mieszkań w polskich aglomeracjach. To wnioski z piątkowej konferencji dotyczącej polskiego rynku mieszkaniowego “Poland’s Real Estate Market – Safe Bet or High-Risk Investment?”, podczas której eksperci z branży wymienili obserwacje i wskazali najważniejsze trendy dotyczące tego sektora.
Rosnące zapotrzebowanie na nowoczesne mieszkania
W wyniku prywatyzacji, będącej wynikiem zmian ustrojowych po 1989 roku, w Polsce wciąż obserwujemy wysoki wskaźnik mieszkań własnościowych.
– Duża część zasobów mieszkaniowych pochodzi z czasów socjalistycznych i jest obecnie w złym stanie technicznym. Jednocześnie szacuje się, że w Polsce brakuje 1,5 miliona mieszkań. Dotyczy to zwłaszcza największych aglomeracji. Sytuację pogarsza postępująca urbanizacja i rosnący popyt na nowoczesne mieszkania, zwłaszcza w dużych polskich miastach. – mówi Karsten Jungk, dyrektor zarządzający i partner Wüest Partner Deutschland.
– Jako potencjalne kierunki naszych inwestycji rozważamy przede wszystkim aglomeracje liczące ponad 250 000 mieszkańców, które są głównymi beneficjentami pozytywnego klimatu inwestycyjnego w Polsce. – powiedział Pepijn Morshuis, CEO Trei Real Estate.
Pepijn Morshuis, CEO Trei Real Estate
Reklama
Reklama
Duży popyt na mieszkania to rezultat rosnącej liczby mieszkańców, niskiej stopy bezrobocia wynoszącej obecnie ok. 5,1%, stabilnej stopy inflacji na poziomie ok. 1,7% oraz rosnących wynagrodzeń, które w latach 2010-2018 wzrosły o 42%. Pozytywne przemiany są przede wszystkim obserwowane w dużych polskich miastach, z bogatym zapleczem uniwersyteckim, rosnącą liczbą inwestorów z branży usług, którzy napędzają rynek biurowy. To wszystko zachęca młodych ludzi z mniejszych miejscowości do relokacji i przekłada się na rosnącą liczbę mieszkańców.
– Analizując całkowite zasoby mieszkaniowe w Polsce, mieszkania na wynajem stanowią obecnie 4,5%, przy czym mniej niż 1% z nich należy do inwestorów instytucjonalnych. Ta sytuacja ilustruje duży potencjał wzrostu rynku profesjonalnych najemców. – komentuje Dariusz Węglicki, Country Manager Poland w Catella Residential Investment.
Rosnące zapotrzebowanie na mieszkania znajduje odzwierciedlenie w aktywności deweloperów. W 2018 r. na rynek trafiło ok. 185 000 mieszkań, co oznacza wzrost o ok. 3,8 % rok do roku.
– Jednak ostatnio znacząco zmalała dostępność działek pod budowę osiedli mieszkaniowych w obrębie polskich aglomeracji. Pomimo ogromnego popytu na mieszkania, ukończenie projektów w budowie nie będzie w stanie pokryć popytu w najbliższych latach. – dodaje Karsten Jungk.
Reklama
Zyski lepsze niż w Europie Zachodniej
Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych oferuje atrakcyjne możliwości inwestycyjne, jeśli weźmie się pod uwagę niskie koszty budowy i ceny gruntów na tle ogromnego rosnącego popytu.
– Grunty w Polsce są znacznie tańsze niż w Niemczech. W Warszawie, najdroższym polskim mieście, cena wynosi 450 euro za metr kwadratowy powierzchni brutto. W Poznaniu płacimy około 240 euro. Dla porównania: stawka bieżąca w Monachium wynosi od 8 000 do 10 000 euro za metr kwadratowy, a w Berlinie ta kwota oscyluje między 3 000, a 4 000 euro. Sam fakt, że niemieckie rozporządzenie o oszczędzaniu energii (EnEV) nie ma tutaj zastosowania, przekłada się na oszczędności kosztów budowy wynoszące ok. 300 do 400 euro za metr kwadratowy w porównaniu z Niemcami, dzięki czemu możliwe jest osiągnięcie nawet dwa razy wyższej wewnętrznej stopy zwrotu (IRR) przy projektach deweloperskich w Polsce. – powiedział Pepijn Morshuis.
Sytuacja na rynku najmu mieszkań jest podobna.
– W porównaniu z krajami Europy Zachodniej, w Polsce można wygenerować zyski z wynajmu (NIY), które są o 1,5 do 2 punktów procentowych wyższe i wynoszą średnio od 5 do 7 procent. – powiedział Dariusz Węglicki.
– Obecne warunki rynkowe wskazują, że w Polsce - najbardziej zaludnionym kraju Europy Środkowo-Wschodniej, będą pojawiać się atrakcyjne inwestycje, chociaż inwestorzy zagraniczni powinni uważać na stabilność polityki tego kraju i jej konsekwencje dla gospodarki. – dodaje Karsten Jungk.
