Polski rynek nieruchomości komercyjnych przeszedł w 2025 roku z fazy korekty do etapu stabilizacji. Całkowita wartość sfinalizowanych transakcji wyniosła 4,3 mld euro, co oznacza spadek o 12,9% w porównaniu z rokiem poprzednim. Jednak obraz rynku jest bardziej zróżnicowany – 45% całego wolumenu wygenerowano w czwartym kwartale, co sygnalizuje wzrost płynności i determinację inwestorów do finalizowania transakcji przed końcem roku. Spadek wolumenu wynikał głównie z przesunięcia kilku dużych transakcji na początek 2026 roku oraz mniejszej liczby spektakularnych przejęć, podczas gdy dominowały mniejsze i średnie transakcje, zwłaszcza w sektorze przemysłowo-logistycznym oraz handlowym.
Fundamenty gospodarcze wspierają stabilizację
Stabilizację rynku wspierają solidne wyniki polskiej gospodarki. Wzrost PKB na poziomie 3,5% w 2025 roku utrzymuje Polskę w czołówce Unii Europejskiej. Inflacja spadła do 2,4%, a stopy procentowe w Polsce i strefie euro obniżyły się, tworząc korzystne warunki finansowania.
– Polska gospodarka wchodzi w 2026 rok z dużą pewnością siebie. Sprzyjająca polityka fiskalna i monetarna w połączeniu z przyspieszającymi inwestycjami sprawiają, że wzrost PKB w Polsce w 2026 roku może osiągnąć nawet 4%, co czyni nasz rynek jednym z najbardziej atrakcyjnych miejsc do lokowania kapitału w regionie. – mówi Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills Polska.
Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills Polska
Reklama
Reklama
Wolumen transakcji i struktura sektorowa
W 2025 roku przeprowadzono ponad 145 transakcji inwestycyjnych. Ostatni kwartał okazał się wyjątkowo aktywny – zainwestowano w nim prawie 1,9 mld euro (45% całorocznego wolumenu). Sektory biurowy i przemysłowo-logistyczny odnotowały wzrost wartości inwestycji o 7,4% i 11,8% rok do roku.
Sektor przemysłowo-logistyczny zwiększył udział w całkowitym rynku z 25% do 37%, natomiast sektor biurowy spadł z 40% do 32%, a handlowy z 30% do 23%. Dominują transakcje średniej wielkości, choć w sektorze przemysłowym odnotowano także kilka dużych przejęć o wartości ponad 100 mln euro.
Sektor biurowy
Sfinalizowano ponad 50 transakcji o wartości blisko 1,8 mld euro. Większość aktywów znajduje się w Warszawie – 27 z 49 zakupionych pojedynczych budynków oraz wszystkie portfele zlokalizowane w stolicy. Inwestorzy czescy i polscy byli najbardziej aktywni, z udziałem odpowiednio 38% i 30% wartości transakcji. Stopy kapitalizacji dla najlepszych biur w centrum Warszawy wynoszą 6,00-6,25%, a poza centrum i w miastach regionalnych – o około 1,25-1,50 punktu procentowego wyższe.
– Aktywność inwestorów w Warszawie, szczególnie w centrum, wspierają korzystne warunki najmu. Rynek charakteryzuje się stosunkowo niskimi wskaźnikami pustostanów i ograniczoną powierzchnią w budowie, co skutkuje luką podażową i presją wzrostową na czynsze. – zauważa Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Savills Polska.
Reklama
Sektor handlowy
Sektor handlowy odnotował spadek wartości inwestycji o prawie 48% do 862 mln euro. Wynika to z braku dużych transakcji w porównaniu do 2024 roku, kiedy to kilka centrów handlowych generowało ponad 1 mld euro. Liczba transakcji pozostała na podobnym poziomie (51 wobec 54). Największy udział miały transakcje z kapitałem amerykańskim (24% wartości), a polscy inwestorzy zajęli 19% całkowitej wartości.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych wynoszą 6,25-6,50%, dla parków handlowych 7,00-8,00%, a mniejszych centrów convenience 6,75-7,50%.
Sektor przemysłowo-logistyczny
Zainwestowano niemal 1,5 mld euro w 34 transakcje, co oznacza wzrost wartości o 12% r/r. Średnia wartość transakcji to ponad 43 mln euro. Największe przejęcia obejmowały portfele zakładów produkcyjnych Eko-Okna, nieruchomości Hillwood i magazyny Panattoni. Inwestorzy amerykańscy pozostają liderami sektora z udziałem 41%, a inwestorzy czescy 23%. Po raz pierwszy kapitał polski stał się znaczącym graczem (8%). Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów utrzymały się na poziomie około 6,25%.
Reklama
Sektor living
Aktywność w sektorze living pozostaje ograniczona – głównie transakcje typu forward i projekty PRS/PBSA. Całkowita wartość inwestycji w 2025 roku przekroczyła 130 mln euro. Największe projekty obejmowały m.in. zakup przez Xior Student Housing w Warszawie i Wrocławiu oraz wstępne porozumienie TAG Immobilien i Resi4Rent dotyczące 5300 lokali.
Pochodzenie kapitału
Największy udział w inwestycjach mieli inwestorzy czescy (ponad 25%), amerykańscy (16 transakcji o wartości 867 mln euro) oraz polscy (20% wartości i 35% liczby transakcji). Inwestorzy z Bliskiego Wschodu odpowiadali za 6,8%, Wielka Brytania 5%, a Niemcy 3,3%.
Prognozy na 2026 rok
Rok 2026 zapowiada się jako okres ożywienia transakcyjnego. Wiele dużych transakcji jest w fazie negocjacji lub umów przedwstępnych, w tym portfele mieszkaniowe Resi4Rent, aktywa handlowe Auchan oraz parki handlowe Trei Real Estate.
– Po okresie dostosowania, 2025 rok był rokiem stabilizacji i powrotu aktywności, podczas gdy 2026 rok ma przynieść ożywienie w transakcjach. Inwestorzy pozostaną selektywni, a aktywa premium w głównych lokalizacjach osiągać będą lepsze wyniki. – dodaje Wioleta Wojtczak.
Kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej i państw bałtyckich pozostanie bardzo aktywny, a kapitał zachodnioeuropejski stopniowo powróci wraz z poprawą płynności na rodzimych rynkach inwestorów. Polscy inwestorzy nadal będą stanowić stabilny komponent rynku, wraz z rosnącą aktywnością biur zarządzających majątkami prywatnymi, poszukujących bezpiecznych i stabilnych projektów inwestycyjnych.
