Rynek gruntów mieszkaniowych w Polsce znalazł się w jednym z najważniejszych momentów ostatnich lat. Zbliżające się uchwalenie planów ogólnych przez gminy wywołuje coraz większą niepewność regulacyjną, a jednocześnie zmienia sposób wyceny terenów inwestycyjnych. Deweloperzy coraz ostrożniej podchodzą do zakupów, właściciele części działek próbują sprzedać je jeszcze przed wejściem nowych regulacji, a rynek wyraźnie dzieli się na grunty „bezpieczne” i obarczone ryzykiem planistycznym. Eksperci branży są zgodni – nadchodząca reforma planistyczna może trwale zmienić układ sił na rynku nieruchomości i jeszcze bardziej ograniczyć podaż atrakcyjnych terenów pod zabudowę mieszkaniową.
Rynek gruntów w okresie przejściowym
Zdaniem przedstawicieli branży deweloperskiej obecna sytuacja jest efektem przygotowań gmin do wdrożenia planów ogólnych, które od 2026 roku mają stać się podstawowym dokumentem planistycznym określającym kierunki rozwoju przestrzennego.
– Rok 2026 na rynku gruntów inwestycyjnych jest nietypowy ze względu na zaawansowany etap prac nad planami ogólnymi w największych gminach. – wskazuje Adam Skorek, Dyrektor Departamentu Ekspansji w Develii.
Eksperci podkreślają, że sam projekt planu ogólnego nie przesądza jeszcze o możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowej. Ostateczne znaczenie nadal będą miały miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy czy zintegrowane plany inwestycyjne. To powoduje, że rynek funkcjonuje dziś w warunkach podwyższonego ryzyka.
W opinii deweloperów rynek gruntów wszedł obecnie w etap selekcji. Największym zainteresowaniem cieszą się działki z uregulowaną sytuacją planistyczną, natomiast grunty o niepewnym statusie zaczynają tracić na atrakcyjności.
Reklama
Reklama
Coraz wyraźniejszy podział rynku
W opinii deweloperów rynek gruntów wszedł obecnie w etap selekcji. Największym zainteresowaniem cieszą się działki z uregulowaną sytuacją planistyczną, natomiast grunty o niepewnym statusie zaczynają tracić na atrakcyjności.
– Nie mamy jednej korekty rynku, mamy jego rozwarstwienie. – ocenia Damian Tomasik, prezes Alter Investment. – Dobre grunty w dobrych lokalizacjach nadal rosną na wartości, natomiast działki bez jasnej ścieżki planistycznej zaczynają być dyskontowane.
Podobne obserwacje przedstawiają inni uczestnicy rynku. Dariusz Skalski z BPI Real Estate Poland zwraca uwagę, że wartość działek coraz bardziej zależy nie od samej lokalizacji, lecz od tego, czy po uchwaleniu planu ogólnego teren zachowa możliwość zabudowy.
Reklama
Mniejsi deweloperzy sprzedają część banków ziemi
Choć branża nie mówi o masowej wyprzedaży gruntów, eksperci potwierdzają, że część mniejszych podmiotów decyduje się na sprzedaż terenów inwestycyjnych. Dotyczy to przede wszystkim firm, które obawiają się skutków reformy planistycznej lub mają ograniczone możliwości finansowe.
– Część mniejszych deweloperów zaczęła wyprzedawać swoje projekty, czy to ze względu na spowolnienie rynkowe, czy z obawy o skutki reformy. – przyznaje Andrzej Biedronka-Tetla, członek zarządu Atal.
Podobne zjawisko obserwuje Joanna Chojecka z Grupy Robyg. Jej zdaniem mniejsze firmy częściej decydują się na sprzedaż części banku ziemi w celu ograniczenia ryzyka regulacyjnego i poprawy płynności finansowej.
Eksperci podkreślają jednak, że wyprzedaże dotyczą głównie gruntów bardziej problematycznych – nieuzbrojonych, bez planów miejscowych lub wymagających skomplikowanych procesów administracyjnych.
Reklama
Ceny gruntów nadal rosną
Pomimo większej ostrożności inwestorów ceny atrakcyjnych gruntów mieszkaniowych w największych miastach pozostają wysokie. Deweloperzy zgodnie wskazują, że ograniczona podaż terenów inwestycyjnych nadal wywiera presję na wzrost cen.
– Nie obserwujemy spadków cen gruntów. Rynek zachowuje się zgodnie z oczekiwaniami, bo było jasne, że nadchodzące zmiany planistyczne mogą ograniczyć dostępność działek. – mówi Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development.
Według przedstawicieli branży szczególnie poszukiwane pozostają działki objęte miejscowymi planami lub posiadające prawomocne decyzje administracyjne. Takie nieruchomości stają się dziś towarem deficytowym.
Reforma planistyczna może ograniczyć podaż terenów
Największe obawy rynku dotyczą potencjalnego ograniczenia liczby gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową po wejściu w życie planów ogólnych. Zdaniem deweloperów część terenów może utracić możliwość zabudowy lub zostać objęta bardziej restrykcyjnymi zapisami urbanistycznymi.
– Samorządy mają raczej tendencję do ograniczania ilości gruntów możliwych do zabudowy, a to wpłynie na podaż gruntów i wzrost ich cen. – ocenia Zuzanna Należyta z Eco Classic.
Eksperci zwracają uwagę, że ogromne znaczenie będą miały lokalne decyzje samorządów. To właśnie gminy zdecydują, które obszary zostaną przeznaczone pod rozwój mieszkaniowy, a które utracą potencjał inwestycyjny.
Reklama
Rynek czeka na nowy etap
Przedstawiciele branży są zgodni, że uchwalenie planów ogólnych będzie momentem przełomowym dla rynku gruntów mieszkaniowych w Polsce. W efekcie część działek może znacząco zyskać na wartości, podczas gdy inne stracą potencjał inwestycyjny.
Deweloperzy podkreślają jednocześnie, że obecny okres wymaga bardzo ostrożnego podejścia do zakupów gruntów i dokładnej analizy lokalnych uwarunkowań planistycznych. Coraz większą przewagę zdobywają firmy dysponujące kapitałem, doświadczeniem oraz kompetencjami w zakresie prowadzenia skomplikowanych procesów administracyjnych.
W praktyce oznacza to, że rynek gruntów mieszkaniowych wchodzi dziś w nową fazę – bardziej selektywną, mniej przewidywalną i znacznie mocniej uzależnioną od decyzji planistycznych podejmowanych na poziomie lokalnym.
