Rynek nieruchomości w Polsce w ostatnich latach przeszedł dynamiczną transformację. Wzrost cen materiałów budowlanych, drożejące grunty oraz liczne zmiany regulacyjne sprawiły, że koszty realizacji inwestycji mieszkaniowych znacząco wzrosły. Według deweloperów, gdyby nie wycofanie się z wprowadzenia sztywnego normatywu parkingowego, ceny mieszkań mogłyby być dziś wyższe nawet o kilkanaście procent.
Grunty droższe nawet o 100 proc.
Jak wynika z danych zebranych przez serwis Dompress.pl, ceny gruntów inwestycyjnych w największych aglomeracjach – Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu – w ciągu ostatnich lat wzrosły średnio o 20–30 proc., a w niektórych lokalizacjach nawet dwukrotnie. Udział kosztu gruntu w całkowitej cenie mieszkania sięga dziś nawet 20–25 proc.
– Od 2020 roku obserwujemy stały wzrost wartości działek, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. Popyt na grunty pod zabudowę mieszkaniową pozostaje wysoki, a ich ograniczona podaż tylko napędza ceny. – mówi Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg.
(fot. freepik.com)
Reklama
Reklama
Koszty budowy podwoiły się w ciągu pięciu lat
Równolegle rosły koszty budowy. W latach 2020–2025 całkowite nakłady inwestycyjne zwiększyły się, według szacunków branży, o 50–100 proc. Wpływ miały inflacja, wzrost płac, drożejące materiały i zakłócenia w łańcuchach dostaw.
– Na przestrzeni ostatnich pięciu lat ogólne koszty budowy wzrosły mniej więcej dwukrotnie. Był to efekt inflacji, wzrostu wynagrodzeń, nowych norm technicznych i rosnących wymagań prawnych. – wskazuje Andrzej Biedronka-Tetla, członek zarządu ds. finansowych w Atal.
Według danych GUS, w drugim kwartale 2025 roku średni koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania wyniósł 6 973 zł. Choć dynamika wzrostu wyhamowała, to wciąż więcej niż rok wcześniej.
– Rosnące koszty budowy wynikają przede wszystkim z droższych gruntów, materiałów i robocizny. Pomimo stabilizacji cen surowców, inwestycje wciąż drożeją. – komentuje Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.
Reklama
Nowe przepisy i normatyw parkingowy – czynnik kosztowy
Znaczący wpływ na ceny mają również regulacje budowlane. Propozycja wprowadzenia obowiązku 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie wzbudziła duże kontrowersje wśród deweloperów. Ostatecznie rząd wycofał się z tego zapisu w sierpniu 2025 roku, pozostawiając decyzję samorządom.
– Wymóg zapewnienia 1,5 miejsca postojowego często oznaczałby konieczność budowy kilku kondygnacji garaży podziemnych, co mogłoby zwiększyć koszt inwestycji o 10–15 proc.. – wskazuje Marek Straszak, Regional Construction Manager w Matexi Polska.
Podobnego zdania jest Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A. – Zniesienie sztywnego normatywu parkingowego to dobra decyzja. Daje większą elastyczność projektową i pozwala oferować klientom bardziej racjonalne ceny, szczególnie w dobrze skomunikowanych częściach miast.
Reklama
Presja kosztowa pozostaje wysoka
Eksperci podkreślają, że choć część kosztów – np. materiałów – zaczyna się stabilizować, to wciąż rosną wydatki na robociznę i nowe wymogi techniczne.
– Od 2020 roku koszty budowy wzrosły o około 50 proc. Największe skoki odnotowaliśmy w latach 2021–2022, gdy gwałtownie drożały stal, beton i drewno. Obecnie tempo wzrostu spada, ale koszty wciąż są znacznie wyższe niż pięć lat temu. – mówi Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment.
Według Piotra Dobrzyńskiego, Head of Operations and Technical w BPI Real Estate Poland, nawet pojedyncze regulacje mogą znacząco wpływać na opłacalność inwestycji. – Zwiększenie normatywu parkingowego wymagałoby projektowania dodatkowych kondygnacji garaży, co w wielu przypadkach czyniłoby inwestycje nieopłacalnymi. Często cena sprzedaży miejsca postojowego nie pokrywa kosztu jego budowy.
Reklama
Wyzwania na przyszłość
Deweloperzy zwracają uwagę, że oprócz wzrostu kosztów budowy i cen gruntów, coraz większe znaczenie mają wymogi związane z energooszczędnością i zrównoważonym budownictwem. Od stycznia 2026 roku zacznie obowiązywać rozporządzenie dotyczące miejsc schronienia doraźnego, które wymusi dodatkowe wzmocnienie konstrukcji budynków.
– Wymogi dotyczące efektywności energetycznej, izolacji czy odzysku ciepła nieuchronnie zwiększają koszty. To kierunek słuszny, ale kosztowny. – zauważa Jakub Serek, dyrektor ds. Planowania Kosztów Realizacji w Archicom.
Z kolei Renata Mc Cabe-Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska, dodaje. – Miasta coraz częściej oczekują od deweloperów współfinansowania infrastruktury publicznej, co również podnosi koszty realizacji projektów i wpływa na ceny mieszkań.
