Polski rynek nieruchomości komercyjnych, pomimo braku dużych transakcji w I kwartale, wykazuje tendencje zwyżkowe. Do końca marca 2024 r. całkowita wartość transakcji w Polsce wyniosła około 375 mln euro, osiągając najniższy poziom od 2010 r. Najaktywniejszym sektorem pozostają magazyny - 138 mln euro. Niemniej jednak nastroje inwestorów są pozytywne ze względu na stabilizację stóp kapitalizacji i znaczny wzrost liczby oferentów. Eksperci JLL przedstawiają analizę polskiego rynku inwestycyjnego w I kwartale 2024 r.
Niezależnie od napotkanych przeszkód w 2023 r., perspektywy na 2024 r. są pozytywne, ponieważ rynki europejskie, w tym Polska, odnotowują znaczne osłabienie barier makroekonomicznych, charakteryzujące się spadkiem oczekiwań inflacyjnych. Zaufanie wśród inwestorów rośnie przy jednoczesnej stabilizacji wskaźników finansowych na rynku nieruchomości.
Polski rynek nieruchomości komercyjnych nie odnotował jednak jeszcze żadnych dużych transakcji. Widełki cenowe utrzymują się na wysokim poziomie, a oczekiwania sprzedających często przewyższają oferty kupujących, co z kolei prowadzi do powstania niepewności w procesie wyceny. Mimo to nastroje są coraz lepsze, a stopy kapitalizacji wydają się stabilizować po silnym trendzie wzrostowym w 2023 roku. Obecne zwiększenie liczby oferentów odzwierciedla korzystną zmianę w porównaniu z poprzednimi miesiącami. Właściciele i inwestorzy z niecierpliwością wyczekują większych transakcji, które mogłyby stanowić nowe punkty odniesienia, potencjalnie jest to możliwe do zrealizowania jeszcze w 2024 roku.
(fot.freepik.com)
Reklama
Reklama
Niemniej jednak aktywność inwestorów w I kwartale 2024 r. pozostawała na niskim poziomie. Łączna wartość transakcji wyniosła ok. 375 mln euro, osiągając tym samym najniższy wynik za pierwszy kwartał od 2010 roku. Transakcje typu „Value-add” zdominowały rynek, a większość kluczowych inwestorów kontynuuje podejście „wait and see”. Ze względu na ograniczoną aktywność inwestorów zagranicznych, krajowi gracze rynkowi umocnili swoją pozycję, odpowiadając za prawie jedną czwartą wszystkich transakcji w I kwartale 2024 r.
- W 2023 r. rosnące koszty finansowania, przy jednoczesnym spowolnieniu gospodarczym i napięciach geopolitycznych, istotnie osłabiły aktywność inwestorów na rynkach nieruchomości komercyjnych, zarówno w Polsce, jak i na świecie. Tym samym oczekiwania cenowe sprzedających, wynikające z lat wzrostu i dobrej koniunktury gospodarczej, były wyraźnie wyższe niż oferty, do których oferenci byli w stanie dopasować się w obecnej sytuacji rynkowej. Rozbieżność między oczekiwaniami obu stron znacznie ograniczyła aktywność inwestycyjną, skutkując niską wartością transakcji w 2023 r. we wszystkich segmentach rynku. Początek 2024 r. przyniósł umiarkowany optymizm, nastroje znacznie się poprawiły, po części dzięki silnym czynnikom rynkowym. Niezależnie od stojących przed nim wyzwań, polski rynek nieruchomości komercyjnych charakteryzuje się odpornością i potencjałem wzrostu w 2024 r. - mówi Dmytro Havrylenko, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, JLL
Reklama
Sektor magazynowy
Nieruchomości magazynowe i logistyczne cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów. Przewaga tej kategorii aktywów w I kw. nie była jednak tak widoczna, jak w 2023 r. Na przestrzeni I kw. 2024 r. zawarto sześć transakcji na rynku nieruchomości przemysłowych, tym samym osiągając wartość na poziomie ok. 138 mln euro. W ujęciu całościowym stanowiło to ok. 37% udziału w rynku, co potwierdza, że sektor nieruchomości przemysłowych wykazał się największą odpornością spośród wszystkich głównych klas aktywów.
Sektor biurowy
Sektor nieruchomości biurowych rozpoczął rok 2024 z łączną wartością inwestycji na poziomie około 100 mln euro, co odpowiadało wynikowi z I kw. 2023 r. Podobnie jak w poprzednim roku, większość transakcji na rynku nieruchomości biurowych realizowana była w Warszawie, podkreślając tym samym kierunek zainteresowania kupujących. Jeżeli chodzi o źródła kapitału to ponownie prym wiodą głównie inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej.
Do najważniejszych transakcji na rynku nieruchomości biurowych w I kw. 2024 r. zaliczyć można sprzedaż Concept Tower przez CPI Property Group na rzecz Wood & Company Real Estate Fund. Ponadto doszło do nabycia dwóch budynków Lipowy Office Park przez litewskiego inwestora 1 Asset Management od Futureal, co jest wyrazem globalnego trendu polegającego na przekształcaniu starszych aktywów biurowych na nowe funkcje takie jak akademiki czy mieszkania typu co-living. Wśród pozostałych znaczących transakcji należy wymienić sprzedaż Grójeckiej 5 przez Cromwell na rzecz Solida Capital, zakup Bliskiego Centrum od Globalworth przez MS Investments oraz sprzedaż Curtis Plaza, uznawanego za pierwszy nowoczesny budynek biurowy w Polsce, przez Curtis Development na rzecz dewelopera o nieujawnionej tożsamości.
Reklama
Sektor handlowy
Z punktu widzenia aktywności inwestycyjnej, początek 2024 r. wyglądał obiecująco. Zawarto siedem transakcji w I kw., co nie odbiegało od długoterminowej średniej. Niemniej jednak łączna wartość transakcji utrzymała się na umiarkowanym poziomie i wyniosła ok. 100 mln euro, osiągając najniższy wynik w ujęciu kwartalnym od 2019 roku. Przeważająca wartość transakcji przypadła na parki handlowe i wolnostojące obiekty handlowe, które są aktualnie preferowanymi przez inwestorów formatami.
Jedną z najistotniejszych transakcji w I kw. 2024 r. było nabycie przez grupę TERG Aniołów Park w Częstochowie, zrealizowanego przez DOR Group na terenie byłego hipermarketu Tesco. Głównym najemcą kompleksu o powierzchni 18 000 m2 jest Carrefour. Oprócz tego, Rock Park Przeworsk został sprzedany przez Rock Capital również do grupy TERG. Na uwagę zasługuje także transakcja nabycia centrum handlowego Sandecja w Nowym Sączu przez Focus Estate Fund od TK Development, będąca jedyną sprzedażą centrum handlowego w I kw. 2024 roku. Ponadto w II kw. miała już miejsce pierwsza transakcja w segmencie handlowym. Spółka Redkom Development sprzedała w kwietniu na rzecz CEE-Big Europe 100% udziałów w parku handlowym Glinianka. Kompleks zlokalizowany jest w aglomeracji warszawskiej i został oddany do użytku w marcu 2023 roku. Kolejne transakcje handlowe są na zaawansowanym etapie i spodziewamy się, że już po pierwszej połowie roku zostanie przekroczony wolumen transakcyjny z 2023 roku.
