Ubiegły rok był rekordowy pod względem nowej powierzchni biurowej, oddanej do użytku w Warszawie. Inwestorzy wzbogacili stołeczny rynek o kolejne 410.000 mkw., dzięki czemu łączna podaż przekroczyła barierę 5 milionów mkw.. Tak intensywny wzrost zmienia wygląd mapy dostępnych biur. Które rejony są oblegane przez developerów, a których unikają?

Najbardziej spektakularnie rozwija się Wola, zwłaszcza okolice Ronda Daszyńskiego. Ma wiele atutów, które dostrzegli inwestorzy. Jest doskonale skomunikowana dzięki drugiej linii metra, bliskości zachodniej obwodnicy miasta oraz Dworca Centralnego. Mimo wielu inwestycji komercyjnych, dzielnica nie zmienia się w typowe zagłębie biurowe – mieszkania, infrastruktura miejska, liczne obiekty usługowe i rekreacyjne oraz restauracje budują tkankę miejską, sprawiają, że Wola żyje również poza godzinami pracy firm. Jest jedną z najbardziej prestiżowych lokalizacji na mapie biurowej Warszawy dzięki bezpośredniej bliskości ścisłego centrum miasta. Łączna powierzchnia biur dostępnych w tym rejonie niebawem przekroczy 600.000 mkw., zgodnie z prognozami wartość ta w 2020 r. przekroczy milion mkw.. To dobry obraz dynamiki rozwoju dzielnicy. A popyt? Wskaźników pustostanów wynosi 8% i jest jednym z najniższych w Warszawie.

Wola nie korzysta wyłącznie z rosnącej koniunktury i rozwoju firm, które potrzebują nowych, większych biur. Skoro ta dzielnica zyskuje, inna prawdopodobnie traci. Główną ofiarą jej atrakcyjności jest Służewiec, mający wciąż bardzo duży potencjał (ponad milion mkw.powierzchni biurowej) i jednocześnie jeden z najwyższych w Warszawie wskaźników pustostanów (ponad 19%). Z czego to wynika?

Służewiec swego czasu nie miał konkurencji w Warszawie. Za bardzo dynamicznym rozwojem inwestycji biurowych nie szło wystarczające tempo modernizacji infrastruktury i komunikacji. Dzielnica szybko się zakorkowała, o czym wiedzą wszyscy, którzy tam pracują – bez względu na to, czy dojeżdżają własnym samochodem czy też komunikacją miejską. Wieczorami Służewiec pustoszeje, brakuje mu klimatu. Po godzinach pracy rzadko można ujrzeć tu kogoś, kto nie pracuje w tych okolicach. Dzielnica przerodziła się w obszar stricte biznesowy. W ostatnich latach powstało co prawda wiele nowych inwestycji mieszkaniowych, nie zmieniły jednak znacząco atmosfery dzielnicy. Wiele mieszkań kupili inwestorzy oraz firmy, które mają biura w pobliżu. Gdy wieczorem przejeżdża się przez Marynarską, Cybernetyki, Domaniewską czy Postępu, trudno dostrzec ludzi na ulicach. Jakie ta sytuacja ma konsekwencje dla właścicieli służewieckich budynków? Muszą obniżać czynsze, co wpływa na postępującą zmianę struktury najemców. Lokuje się tam coraz więcej firm z sektora usług dla biznesu, zatrudniających wielu pracowników. Takie firmy potrzebują dużo przestrzeni biurowej w korzystnej cenie. – Rozwój Woli redefiniuje rolę, którą będzie pełnił Służewiec na mapie warszawskich biur. To wcale nie oznacza, że dzielnica nie ma przed sobą perspektyw. Przeciwnie – na służewskie powierzchnie biurowe jest i będzie wielu chętnych, zmienia się po prostu profil najemców. Głównym wyzwaniem dla właścicieli budynków jest dotarcie do nowych odbiorców i przekonanie ich,  że warto uwzględnić ich biurowce w planach relokacyjnych – wyjaśnia Łukasz Jędrychowski, Senior Property Broker w Nuvalu Polska, największej polskiej firmie doradzającej klientom na rynku nieruchomości komercyjnych.

Wola to nie jedyny kierunek, który interesuje firmy planujące relokację. Za to jeden z nielicznych, gdzie inwestorzy realnie odpowiadają na zapotrzebowanie. Interesującym przykładem jest Żoliborz. Ma podobne atuty do Woli – metro, prestiż (nawet większy), bliskość centrum. Biurowce tam jednak nie powstają – łączna powierzchnia biurowa na Żoliborzu i Bielanach to nieco ponad 100.000 mkw.. Inwestorzy omijają tą dzielnicę szerokim łukiem, mimo, że mogą liczyć na potencjalnych klientów (wskaźnik pustostanów wynosi zaledwie 3,7%). Jedną z przyczyn jest wysoka cena gruntów i ich niewielka dostępność. Developerzy wolą inwestować w projekty mieszkaniowe, które szybko się sprzedają, w dodatku po bardzo wysokich cenach.  Niewiele dzieje się też na Wilanowie. W ostatnich 8-10 latach powstało tam kilka biurowców, jednak proces ten się zatrzymał. Obecnie dzielnica rozwija się wyłącznie pod kątem inwestycji mieszkaniowych. Jak na tle pozostałych dzielnic wygląda Praga? Wisła wciąż jest silną barierą dla inwestorów – niewielu z nich planuje budowę biurowców po drugiej stronie rzeki, choć przykład sukcesu Centrum Praskiego Koneser, zrewitalizowanego przez Liebrecht&Wood, może być zapowiedzią zmiany trendu. Projekt z jeszcze większym rozmachem, choć o podobnym klimacie, zrealizuje Okam Capital na terenie dawnych zakładów Polleny przy Szwedzkiej. Ruch na mapie biurowych inwestycji w stolicy, oprócz Woli, jest jeszcze widoczny wzdłuż Alei Jerozolimskich, Nowe projekty powstają wzdłuż linii kolejowej, między Towarową i Dworcem Zachodnim. Podaż przestrzeni biurowej w tym rejonie wynosi ponad 220.000 mkw.i stale rośnie. Z nowych projektów można wymienić kompleks West Station II realizowany przez HB Reavis (31.500 mkw.) czy Equator IV, wznoszony przez Karimpol (19.000 mkw.). Wciąż wiele dzieje się w ścisłym centrum, drugiego po Służewcu rejonu w Warszawie o największej podaży przestrzeni biurowej (ponad 830.000 mkw.).  Nowe inwestycje powstają pod kluczowymi dla miasta adresami. Immobel kontynuuje odbudowę słynnego CEDET-u przy zbiegu Alei Jerozolimskich i Kruczej, przy którym powstaje całkowicie nowy budynek biurowy. Powierzchnia obu wyniesie 14.000 mkw.. BBI Development w przyszłym roku zakończy projekt Centrum Marszałkowska (13.100 mkw.) na terenie dawnego Sezamu. Developerzy są aktywni również na Mokotowie – przykładem jest nowy budynek Bobrowiecka 8, realizowany przez Spectra Development, który udostępni najemcom 22.500 mkw..

Co skłania firmy do relokacji?

Powodów, dla których firmy szukają nowych biur, jest wiele. Najbardziej oczywiste to wygaśnięcie dotychczasowej umowy najmu, rozwój (lub redukcja) struktur czy zmiana formuły funkcjonowania. W ostatnich latach doszedł kolejny, który z roku na rok zyskuje na znaczeniu: jest nim walka o pracowników. Do niedawna wysokie wskaźniki bezrobocia i niski poziom płac sprawiał, że pracodawcy mogli wybierać spośród licznej grupy kandydatów, konkurujących o posady w ich firmach. Rynek nie zmuszał ich do szczególnego zabiegania o pracowników, a podstawowy pakiet socjalny (telefon, pakiet sportowy i prywatna opieka medyczna) uznawany był za duże osiągnięcie negocjacyjne. Sytuacja dynamicznie się zmienia, od kiedy wskaźniki bezrobocia zaczęły spada, a inwestycje – rosnąć. Wg danych GUS w lipcu bez pracy było 7,1% Polaków (najmniej od 26 lat), a w Warszawie – zaledwie 2,5%. Oznacza to, że rynek pracodawcy przekształcił się w rynek pracownika – on teraz dyktuje warunki. Firmy muszą angażować coraz więcej środków, energii i inwencji, by pozyskać i utrzymać wartościowe zespoły. Nie można podwyższa pensji w nieskończoność, dlatego pracodawcy szukają innych narzędzi, dzięki którym mogą skutecznie walczyć o kandydatów. Jednym z nich jest biuro. Jak sprawi, by działało na korzyść firmy?

- Pracownicy chcą mieć realny wpływ na to, jak wygląda ich miejsce pracy. Administracja i właściciele firm coraz częściej angażują ich w procesy relokacji, chcąc w ten sposób podkreśli, że biorą pod uwagę ich punkt widzenia. Zdarza się, że inicjują ten proces, mając na uwadze komfort i dobre warunki pracy zatrudnionych osób – tłumaczy Łukasz Jędrychowski. Szukając nowej lokalizacji, coraz częściej powoływane są zespoły projektowe w ramach swoich przedsiębiorstw, aby włączyć pracowników do procesu decyzyjnego. Mają oni również wpływ na aranżację nowej siedziby tak, aby projekt odzwierciedlał ich potrzeby. Pracodawcy przeprowadzają analizy demograficzne, sprawdzają, w jakich dzielnicach mieszkają ich pracownicy. Często zdarza się, że osoby zatrudnione od lat w danej firmie kupują mieszkania w bezpośredniej okolicy miejsca pracy, by uniknąć korków i tracenia czasu na dojazdy. Przeprowadzka firmy z Bielan na Służewiec bez uwzględnienia tego faktu może skończyć się wieloma rezygnacjami i koniecznością budowania nowego zespołu. Przedsiębiorstwa planujące zmianę biura coraz częściej korzystają z usług firm doradzających na rynku nieruchomości komercyjnych. Wiedza i doświadczenie ekspertów ułatwiają proces relokacji. W związku z intensywną konkurencją na rynku, ich usługi coraz częściej finansują właściciele budynków, dzięki czemu nie obciążają budżetów firm planujących przeprowadzkę. – Pomagamy klientom jeszcze na etapie diagnozy potrzeb. Analizujemy profil ich działalności, staramy się znaleźć taką przestrzeń, która spełni ich oczekiwania. Każdą ofertę szyjemy na miarę, zależy nam na długoterminowej relacji z naszymi klientami. Nawiążemy ją tylko wtedy, gdy przeprowadzimy firmę do dobrze zlokalizowanego, odpowiednio zaaranżowanego biura, z którego będą zadowoleni pracownicy. Nasz cel to znalezienie takiego rozwiązania, które realizuje te priorytety i jednocześnie szanuje budżet klienta – dodaje Jędrychowski.   

Bardzo wyraźnie widać, iż przekształcenie się rynku pracodawcy w rynek pracownika wpływa na proces wyboru biura przez osoby zarządzające. Uwzględniane są potrzeby przede wszystkim pracowników, a nie prezesów, którzy w minionych czasach mogli wybierać lokacje biorąc pod uwagę wyłącznie swoje preferencje.