Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja? Uczestnicy panelu „Tereny przemysłowe: jak nabyć lub sprzedać grunt?” podczas konferencji „Tereny inwestycyjne w Polsce” 8 kwietnia mówili, że od lokalizacji bardziej się liczy dobre przygotowanie gruntu do sprzedaży.

W branży nieruchomości mówi się, że na atrakcyjność nieruchomości wpływa przede wszystkim jej usytuowanie. Jednak eksperci zarówno ze strony sprzedających, jak i kupujących grunty przyznają, że najważniejsze jest właściwe przygotowanie terenu.


- Widziałem wiele przypadków, kiedy szybciej sprzedawała się działka nie lepiej zlokalizowana, ale lepiej przygotowana do sprzedaży. Kluczem jest zrozumienie specyfiki działki przez sprzedającego – mówił Tomasz Olszewski, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowo-Magazynowych JLL na Europę Środkowo-Wschodnią.

Tomasz Olszewski wymienił cztery punktu składające się na atrakcyjność gruntu przemysłowego: lokalizację, planowanie przestrzenne, przygotowanie działki do sprzedaży oraz elastyczne podejście właściciela. To właśnie trzeci punkt był w opinii większości zgromadzonych panelistów kluczowy przy sprzedaży gruntu.

- Dobre przygotowanie działki ma strategiczne znaczenie szczególnie z uwagi na to,  że często budujemy dla klienta, który chce jak najszybciej zrealizować dany projekt. Wtedy wybieramy te tereny, gdzie można najszybciej rozpocząć budowę – przyznał Maciej Madejak, dyrektor ds. rozwoju regionalnego na Polskę w Goodman Poland.

Detektywistyczna praca


Dobre przygotowanie działki jest jednak czasochłonne, o czym dobrze wie Katarzyna Szczyrba, dyrektor Oddziału Nieruchomości w CTL Maczki Bór S.A.

- Przygotowanie na sprzedaż 200 ha gruntów pokopalnianych zajęło nam 5 lat. Musieliśmy zgromadzić odpowiednią dokumentację, uzbroić teren w niezbędne media. Ważne było również uporządkowanie sytuacji prawnej tych gruntów. W tym celu trzeba było sięgnąć nawet o 40 lat wstecz. To było jak praca detektywa  – mówiła Katarzyna Szczyrba.

Takie działania są jednak opłacalne, o czym świadczy transakcja z jesieni 2013 roku, kiedy firma Goodman zakupiła od CTL Maczki-Bór 9 ha grunt pod inwestycję typu BTS.

- To 5-letnie przygotowanie widać było od pierwszego spotkania i miało kluczowe znaczenie, ponieważ liczyła się dla nas możliwość zawarcia szybkiej transakcji – przyznał Maciej Madejak.


Dzięki dobremu przygotowaniu terenu transakcję udało się zakończyć zaledwie w ciągu 12 tygodni od momentu rozpoczęcia analizy rynku. Jednocześnie eksperci przyznają, że taki poziom przygotowania gruntów jest możliwe w przypadku doświadczonego właściciela i dużej firmy.

- Zazwyczaj nabywamy grunty od właścicieli prywatnych i w takich wypadkach nie oczekujemy, że nieruchomość będzie tak gruntownie przygotowana i robimy to sami – dodał Maciej Madejak.


Dopasować grunt do oczekiwań

O oczekiwaniach wobec gruntu decyduje również specyfika działalności strony kupującej. Inne oczekiwania ma deweloper powierzchni przemysłowych, inwestujący w parki przemysłowe i magazynowe, a inne firma, która kupuje na własne potrzeby. Ci pierwsi zwracają głównie uwagę na bliskość dużych aglomeracji miejskich, powierzchnię od 18 do 25 ha oraz sąsiedztwo szlaków komunikacyjnych. Ci drudzy szukają gruntów spełniających określone wymagania, często związane z dotychczasową lokalizacją.

- Kiedy trzy lata temu szukaliśmy gruntu pod nową fabrykę, chcieliśmy pozostać w Rzeszowie. W okolicy mieliśmy do wyboru dobrze przygotowane tereny  Specjalne Strefy Ekonomicznej albo równie ciekawe, ale nieprzygotowane inne tereny. Dlatego zdecydowaliśmy się na Strefę – wyjaśnił Paweł Markowski, dyrektor zarządzania dostawami i rozwojem produktu, Grupa Zelmer S.A.

Ostatecznie nowy zakład produkcji plastikowych części do odkurzacza i drobnego sprzętu AGD firmy Zelmer powstał na terenie Panattoni Park Rzeszów leżącego w  Mieleckiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej.


Współpraca z kluczowymi partnerami

Duże transakcje wymagają współpracy wiele podmiotów. Pomaga to usprawnić nie tylko proces nabycia nieruchomości, ale również późniejszego przygotowania inwestycji.

- Wiele terenów, które obsługujemy, nie jest tak wnikliwie zbadana. Zdarzały nam się sytuacje, kiedy podczas uzbrajania działki w media znajdowaliśmy niespodzianki, np. w postaci cmentarza. W takiej sytuacji bardzo ważna jest współpraca różnych mediów, m.in. gestora mediów – uzupełnia Iwona Chojnowska-Haponik, dyrektor Departamentu Inwestycji w Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych.


Dla firm, które dokonują transakcji zakupu działki raz na kilka-kilkanaście lat, ważny jest również wybór doradcy, który wesprze go w procesie nabycia nieruchomości.

- Firma Zelmer kupuje tereny inwestycyjne może raz na dekadę. Jest to dla nas wielkie wydarzenie, ale potrzebowaliśmy kogoś kto pomoże nam przy zakupie. Dzięki wyborowi doradcy, czyli firmy JLL,  udało nam się zrealizować całą inwestycję w ciągu roku – mówił Paweł Markowski.