W obliczu trudności z uzyskaniem kredytu, część deweloperów decyduje się na finansowanie nowych inwestycji poprzez alternatywne źródła finansowania. Wśród nich najpopularniejsza jest emisja obligacji. Pomysł jest dobry, ale zdecydować na niego może się jedynie niewielki odsetek deweloperów.

Coraz większe wymogi ze strony banków, zwłaszcza wysoki pre-lease, oraz mało korzystne warunki uzyskania kredytów skłaniają deweloperów do poszukiwania alternatywnych źródeł finansowania. Do tej pory w Polsce emisja obligacji jako sposób finansowania inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych była mało popularna. Wynika to głównie z wysokich kosztów emisji obligacji oraz trudności ze znalezieniem chętnych na tego typu papiery dłużne. Jednak zainteresowanie tego rodzajem finansowania sukcesywnie rośnie od kilku lat, w szczególności od czasów kryzysu finansowego.

Według raportu firmy doradczej Cushman&Wakefield „Analiza europejskich rynków kredytowania nieruchomości” od I kw. 2013 r. liczba aktywnych na rynku funduszy dłużnych i kredytodawców typu private equity wzrosła o 29 proc. Jednocześnie rośnie wartość emitowanych obligacji. Zgodnie z danymi firmy DTZ wartość obligacji deweloperskich notowanych na rynku Catalyst na koniec września 2013 r. wyniosła prawie 2,6 mld złotych, co w porównaniu do analogicznego okresu 2012 roku stanowi wzrost o około 900 mln zł.

Emisja bez tajemnic

Obligacje stanowią alternatywę dla kredytu bankowego, jednak ich nabywcami (udzielającymi finansowania) są zazwyczaj podmioty rynku finansowego, co pozwala na większą elastyczność tego instrumentu jak i obniżenie kosztów finansowania. Wpływ ze sprzedaży obligacji przeznaczony jest na sfinansowanie określonego w warunkach emisji celu – działalności bieżącej lub inwestycji. W przypadków firm deweloperskich jest to zazwyczaj refinansowanie rozpoczętych projektów, rolowanie obligacji, sfinansowanie nowego projektu, bądź łączenie kilku celów. Przykładowo w ostatniej emisji obligacji z lutego tego roku Warimpex wyemitował papiery dłużne o wartości 9 mln zł, z których środki zamierza przeznaczyć w ok. 30 proc. na dokończenie bieżących inwestycji oraz rozwój nowych projektów, a ok. 70 proc. na refinansowanie istniejącego zadłużenia. Jednocześnie zaletą finansowania poprzez obligacje jest fakt, że szczegółowy cel emisji nie musi zostać ujawniony, w odróżnieniu do kredytu bankowego.

– W przypadku finansowania obligacjami nowo powstających projektów, istnieją dwa podstawowe warunki niezbędne, aby  inwestor finansowy był zainteresowany objęciem obligacji korporacyjnych: wkład własny dewelopera oraz zabezpieczenie. Te dwa warunki otwierają możliwość sfinansowania zarówno zakupu nieruchomości jak i budowy – mówi Agnieszka Kwaczyńska, członek zarządu Copernicus Securities SA.

Większość emisji odbywa się na rynku niepublicznym a następnie jest wprowadzana na rynek obrotu obligacjami Catalyst.  Szczegóły emisji ustalane są przez emitenta, który jednak musi dostosować się do wymagań rynkowych, m.in. w kwestii terminu wykupu obligacji.


– W obecnej sytuacji rynkowej maksymalna akceptowana przez inwestorów zapadalność to 3 lata. Oprocentowanie jest zależne od finansowanego projektu, ale kształtuje się w przedziale 300-600 punktów ponad WIBOR – dodaje Agnieszka Kwaczyńska.

Planowana wysokość środków uzyskanych z emisji ustalana jest indywidualnie i może znacząco różnić się między poszczególnymi emitentami, jednak musi być wystarczająco wysoka, aby zachęcić do zakupu fundusze inwestycyjne. W ostatnich miesiącach miała miejsce emisja obligacji o wartości od 9 mln zł (wspomniany Warimpex, który łącznie planuje pozyskać 30 mln zł), 50 mln zł (BBI Development przeznaczy środki na refinansowanie istniejących projektów i realizację nowych) do nawet 100 mln zł (w lutym 2014 r.  Echo Investment wyemitował pierwszą partię obligacji, w sumie w ciągu 12 miesięcy kielecki deweloper wypuści obligacje za 200 mln zł).

Zaletą obligacji jest większa, niż w przypadku kredytu bankowego, możliwość wpływu na sposób i czas spłaty zadłużenia. Środki z emisji mogą zostać również wykorzystane do wniesienia wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt bankowy.

– Obligacje są bardzo atrakcyjną formą finansowania, ponieważ oferują znaczącą elastyczność dla emitenta – termin ich wykupu może zostać przedłużony lub przyśpieszony. Papiery dłużne mogą też zostać zamienione na udziały lub akcje – mówi Kamila Wykrota, szef działu Analiz i Doradztwa, DTZ.

Kto powinien emitować obligacje?

Emisja obligacji wzbudza coraz większe zainteresowanie wśród inwestorów, zwłaszcza wśród deweloperów mieszkaniowych, jednak na tę formę finansowania wciąż decydują się nieliczni. Wynika to z dużych wymagań rynku odnośnie wypuszczanych obligacji.

– Obligacje deweloperskie są dla deweloperów doświadczonych, takich jak my – tłumaczy Grzegorz Iwański, dyrektor działu finansowania Echo Investment.

Wiarygodność firmy jest zazwyczaj kluczem do udanej emisji obligacji i może mieć większe znaczenie, niż projekt, który zostanie emisją sfinansowany.

– W naszej dotychczasowej praktyce nie zauważyliśmy zależności pomiędzy rodzajem projektu inwestycyjnego finansowanego z emisji obligacji a popytem na obligacje. Kluczowym czynnikiem jest wiarygodność emitenta obligacji i ewentualne zabezpieczenie – uważa Wojciech Gąsowski, dyrektor Departamentu Emisji Instrumentów Finansowych Noble Securities SA.

– Największe prawdopodobieństwo sprzedaży mają emisje przeprowadzane przez znane na rynku nieruchomościowym podmioty, mogące pochwalić się sukcesami, współpracujące z rozpoznawalnymi partnerami biznesowymi – dodaje Agnieszka Kwaczyńska.

Warto zwrócić również uwagę, że nie każdy etap projektu inwestycyjnego może być sfinansowany poprzez emisję obligacji z uwagi na ich krótki okres zapadalności.

– W ten sposób finansujemy tylko wkład własny i zakupy działek, bo procesy administracyjno-budowlane w naszym kraju są skomplikowane i długotrwałe – przyznaje Grzegorz Iwański.

Dlatego tego typu finansowanie miało szczególne znaczenie w okresie największego załamania rynku, kiedy banki niechętnie udzielały kredytów na zakup gruntów. Obecnie obligacje mogą być dobrym wstępem do finansowania projektu. Deweloperzy, którzy zaryzykowali takie działanie, są zadowoleni. Przykładem może być firma HB Reavis, która w 2013 roku wyemitowała obligacje na finansowanie działalności deweloperskiej na terenie Polski.

– W zeszłym roku udało nam się uplasować na rynku obligacje warte 111 mln zł i był to proces mniej bolesny niż staranie o kredyt – przyznaje Marek Buzek z HB Reavis.

A kto kupować?

Obligacje budzą zainteresowanie zarówno inwestorów instytucjonalnych (otwarte fundusze emerytalne, towarzystwa funduszy inwestycyjnych, firmy asset management, towarzystwa ubezpieczeniowe, banki), jak również indywidualnych. Głównym nabywcą są fundusze inwestycyjne.

– W pierwszej połowie 2013 roku zdecydowaną większość nabywców obligacji stanowili inwestorzy detaliczni, jednak od drugiej połowy ubiegłego roku zauważamy znaczący wzrost zainteresowania ze strony inwestorów instytucjonalnych tymi papierami wartościowymi. Wartościowo w strukturze nabywców obligacji przeważają klienci profesjonalni, jednak ilościowo dominują klienci indywidualni – mówi Wojciech Gąsowski.

Specjaliści przyznają, że niełatwo jest zachęcić do takiego zakupu. Kupcy obawiają się długiego okresu trwania projektu, zaś analitycy funduszy inwestycyjnych często nie rozumieją projektów, które mają być finansowane z emisji obligacji. Dotyczy to zwłaszcza projektów handlowych i biurowych realizowanych w mniejszych miastach regionalnych.


– Program obligacji maksymalnie może trwać 4-5 lat, a i tak okres ten nie jest akceptowalny dla wszystkich. W przeszłości mogliśmy emitować obligacje z okresem zapadalności nawet do 7 lat – przyznaje Grzegorz Iwański.

Wchodząc w nowy projekt nabywcy obligacji muszą liczyć się z ryzykiem, ale starają się je zminimalizować zaostrzając kryteria swojego zaangażowania w finansowanie.

– Fundusze oczekują nierealnych zabezpieczeń. Mało kto chce kupować obligacje, zwłaszcza dotyczące powierzchni handlowych. Analitycy w TFI nie rozumieją tych projektów, szczególnie w odniesieniu do małych i średnich miast – ubolewa Michał Abramczyk z Noble Securities.

Najczęściej nabywcy oczekują zabezpieczenia w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomościach spółki. Potencjalni inwestorzy zwracają również uwagę na standing finansowy emitentów, wysokość rezerw gotówkowych oraz wyniki osiągane z działalności operacyjnej.

Za zakupem tego rodzaju papierów dłużnych przemawia na pewno wysoka stopa zwrotu, w porównaniu z lokatami czy obligacjami skarbowymi . Emitowane przez deweloperów obligacje umożliwiają uzyskanie stopy zwrotu na poziomie od 6 proc. do nawet 13 proc. w skali roku.

– To ryzykowny zakup, ale można liczyć na dobre stopy zwrotu – przyznaje Marek Koziarek, dyrektor Departamentu Finansowania Nieruchomość, Pekao S.A.

– Zasada oparcia oprocentowania obligacji o zmienną stopę procentową ustaloną jako wartość WIBOR plus marża jest korzystna dla inwestorów, ponieważ gwarantuje zysk niezależnie od poziomu inflacji – dodaje Kamila Wykrota.

Alternatywa alternatywy

Inną alternatywą dla kredytu bankowego jest finansowanie mezzanine, określane jako hybryda finansowania ze środków własnych i finansowania bankowego. Jednak ten sposób finansowania jest znacznie rzadszy od kredytów bankowych, czy obligacji. Powodem jest wysoka cena i ryzyko, które niesie tego typu finansowanie.

– Problemem jest sama konstrukcja umowy kredytowej. Jeśli coś pójdzie nie tak, bank bierze całe zabezpieczenie i dla kapitału mezzaninowego już nic nie zostaje – mówi Robert Chybowski, dyrektor inwestycyjny w Trigon TFI.

Tendencje te mają szanse powoli się odwrócić. Dział ds. finansowania korporacyjnego w firmie Cushman & Wakefield obecnie monitoruje 41 funduszy oferujących pożyczki uprzywilejowane i typu mezzanine, zainteresowanych inwestycjami lub już inwestującymi. Zakładają one możliwość osiągnięcia celów inwestycyjnych na poziomie ok. 22,1 mld euro. Według ekspertów firmy Cushman & Wakefield w ciągu najbliższych 12 miesięcy wartość pozyskanego kapitału może wynieść ok. 5 mld euro ze względu na rosnącą świadomość możliwości związanych z funduszami dłużnymi wśród inwestorów europejskich i globalnych.