Grunty inwestycyjne dla biznesu

Prognozy na 2026 rok wskazują na utrzymującą się lukę podażową na rynku biurowym w Polsce i Słowacji, presję na wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach oraz powrót pracowników do biur w Bułgarii. Parki handlowe będą ewoluować w kierunku formatów wielofunkcyjnych i dalej rozwijać się w mniejszych ośrodkach miejskich. Silny popyt na powierzchnie przemysłowe będzie utrzymywał się w większości krajów CEE.

- Wchodzimy w 2026 rok z optymizmem, którego głównym źródłem są środki unijne i ożywienie inwestycyjne. Uruchomienie funduszy z KPO oraz polityki spójności będzie silnym katalizatorem dla sektora budowlanego i inwestycyjnego. Spodziewamy się, że to właśnie inwestycje publiczne i strukturalne przejmą pałeczkę lidera wzrostu gospodarczego. - mówi Grzegorz Sielewicz.
 
Segment biurowy: modernizacja, ograniczona podaż i zmiana modeli najmu
 
Rok 2025 na rynku biurowym w Polsce upłynął pod znakiem przyspieszających modernizacji oraz wycofywania z rynku starszych i mniej konkurencyjnych budynków, głównie w celu zmiany ich funkcji. W Warszawie w ciągu ostatnich pięciu lat z rynku ubyło około 500 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego ponad 140 tys. mkw. wycofano w samym 2025 roku. Zjawisko to, w połączeniu z historycznie niskim poziomem nowej podaży, pogłębia deficyt nowoczesnych powierzchni i powoduje spadek wskaźnika pustostanów, szczególnie w najlepszych lokalizacjach. Jednocześnie upowszechnienie modelu pracy hybrydowej skłania firmy do reorganizacji i optymalizacji zajmowanych biur, lepiej dopasowanych do nowych sposobów funkcjonowania zespołów. Prognozy na 2026 rok wskazują na dalszą ewolucję modelu hybrydowego, utrzymującą się lukę podażową, presję na wzrost stawek czynszowych w nowych, certyfikowanych projektach w centralnych strefach biznesowych oraz rosnącą rolę powierzchni flex jako elementu strategii najmu.

- Najniższy w historii wolumen realizowanych projektów biurowych przekłada się na utrzymującą się lukę podażową, która w najbliższych latach będzie szczególnie odczuwalna w centralnych strefach biznesowych. Ograniczona dostępność nowej powierzchni, przy stabilnym popycie, sprawiają, że w kolejnych kwartałach będzie zauważalna presja na wzrost stawek czynszowych, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach. Właściciele jakościowych aktywów zyskują siłę negocjacyjną, podczas gdy starsze biurowce wymagają modernizacji, pogłębiając polaryzację rynku. - mówi Paweł Proński, dyrektor, Dział Powierzchni Biurowych, Colliers.
 
Parki handlowe napędzają rynek
 
Segment handlowy w Polsce w 2025 roku był zdominowany przez parki handlowe, które stały się kluczowym formatem zarówno pod względem nowej podaży, jak i aktywności inwestycyjnej. Ich rozwojowi sprzyjają rozmieszczenie ludności w Polsce oraz postępujące procesy suburbanizacji, co wyraźnie przełożyło się na zainteresowanie inwestorów – najlepiej ilustrują to transakcje sprzedaży portfeli parków handlowych przez Trei Real Estate oraz BHM. Równolegle obserwowana była ewolucja oferty obiektów handlowych: rosnąca obecność najemców z segmentu fitness i rekreacji wzmacniała tenant-mix i zwiększała atrakcyjność obiektów, podczas gdy największe sieci detaliczne, w tym hipermarkety spożywcze i sklepy z elektroniką, konsekwentnie optymalizowały metraże placówek.

Prognozy wskazują, że w kolejnych latach parki handlowe pozostaną głównym motorem nowej podaży, szczególnie w mniejszych miastach, a rosnące znaczenie projektów wielofunkcyjnych oraz presja regulacyjna i energetyczna będą sprzyjały modernizacjom, zmianom funkcji nieruchomości i wdrażaniu strategii zrównoważonego rozwoju, które coraz silniej wpływają na konkurencyjność i wartość aktywów handlowych.

Popyt wciąż wysoki na rynku przemysłowo-logistycznym
 
W ciągu ostatnich 12 miesięcy polski rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych utrzymał wysoką aktywność najemców, a popyt brutto w 2025 r. ma przekroczyć 6 mln mkw., osiągając poziom wyższy niż w latach 2023–2024. Coraz wyraźniej zmienia się jego struktura – blisko połowę zawieranych umów stanowią renegocjacje, co potwierdza koncentrację najemców na stabilizacji kosztów i długofalowym zabezpieczaniu operacji. Po stronie podaży widoczne jest wyhamowanie – wolumen nowoczesnej powierzchni oddanej do użytku w 2025 r. znacząco spadł, a deweloperzy ograniczyli realizację projektów spekulacyjnych, co w połączeniu z wyższą dostępnością powierzchni przełożyło się na wzrost wskaźnika pustostanów do ok. 7–8%.

Inwestycje infrastrukturalne zaplanowane na najbliższe lata mogą znacząco wpłynąć na strukturę oraz tempo rozwoju polskiego rynku przemysłowo-logistycznego. Najważniejszą z nich będzie budowa portu CPK (Portu Polska), którego aspekt cargo będzie kluczowy. Spowoduje to prawdopodobnie zwiększony popyt na powierzchnie logistyczne w okolicach Baranowa, co wynika z dążenia firm do skracania łańcuchów dostaw. Istotne będą również inwestycje w transport intermodalny, w tym nowe morskie terminale kontenerowe.

Mimo spokojniejszego otoczenia inwestycyjnego rynek potwierdził swoją dojrzałość poprzez duże transakcje typu sale-and-leaseback, na czele z umową Eko-Okna z Realty Income Corporation. Dodatkowo relokacje firm logistycznych i produkcyjnych z Niemiec, takich jak Mercedes-Benz czy Miele, wzmacniają pozycję Polski jako konkurencyjnej lokalizacji. W perspektywie 2026 r. relatywnie wysoki popyt brutto, możliwe odbicie w produkcji oraz sprzyjające otoczenie makroekonomiczne mogą stopniowo przełożyć się na wzrost popytu netto, spadek pustostanów i większą gotowość deweloperów do uruchamiania nowych projektów.

Punkt zwrotny dla polskiego rynku najmu w sektorze mieszkaniowym
 
Zasoby segmentu BTR (Build-to-Rent) w 2025 roku mają przekroczyć 27,5 tys. lokali, a prywatne akademiki zaoferują około 16 tys. miejsc, co świadczy o tym, że instytucjonalny rynek najmu w Polsce wchodzi w nową fazę dojrzałości i dalszego wzrostu. Jednym z kluczowych wydarzeń w tym roku był zakup przez TAG Immobilien dużego portfela Resi4Rent za 565 mln EUR, podkreślający zaufanie inwestorów i płynność rynku.

- Perspektywy na 2026 rok wskazują na dalszy rozwój rynku mieszkaniowego, napędzany w głównych miastach niedoborem mieszkań, urbanizacją oraz zmianami preferencji młodych najemców. Kolejne obniżki stóp procentowych powinny przełożyć się na wyższą zdolność kredytową klientów i lepszą sprzedaż mieszkań. Chociaż z pewnością to odbicie nie będzie takie na wszystkich rynkach. Możemy też spodziewać się kolejnych konwersji budynków biurowych na cele livingowe: mieszkania na wynajem lub akademiki. Głównym wyzwaniem pozostanie ograniczona dostępność gruntów, co będzie faworyzowało graczy ze zintegrowanymi kompetencjami deweloperskimi. - mówi Michał Witkowski, dyrektor w dziale Corporate Finance & Living Services, Colliers.