Grunty inwestycyjne dla biznesu

Największe transakcje najmu

Wśród największych umów podpisanych w 2025 roku znalazły się zarówno przedłużenia umów, jak i nowe kontrakty.
Największe z nich to m.in.:

• 128 200 mkw. – przedłużenie i ekspansja sieci Agata Meble w Mapletree Piotrków II
• 78 100 mkw. – przedłużenie umowy przez ID Logistics w P3 Wrocław II
• 67 800 mkw. – nowa umowa firmy z sektora 3PL w 7R Park Gdańsk III
• 63 400 mkw. – najem firmy Schaeffler w Prologis Park Ujazd

Zdaniem ekspertów struktura popytu potwierdza rosnącą dojrzałość rynku.

– Renegocjacje pięcioletnich umów zawieranych w latach 2021–2022 stały się dominującym komponentem aktywności najemców. W 2026 roku nowy popyt będzie wynikał zarówno z ekspansji wybranych branż, jak i z potrzeby konsolidacji powierzchni lub relokacji w celu optymalizacji kosztów operacyjnych – wskazuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.

Największą aktywność wykazują obecnie firmy z sektora handlu, e-commerce oraz dystrybucji.

Najniższa podaż od niemal dekady

W przeciwieństwie do silnego popytu, strona podażowa rynku wyraźnie wyhamowała. W 2025 roku oddano do użytku 1,68 mln mkw. nowych magazynów, czyli aż o 35 proc. mniej niż rok wcześniej. To najniższy wynik od 2016 roku.

Całkowite zasoby rynku wzrosły jednak do 36,58 mln mkw., co oznacza wzrost o 6 proc. rok do roku.

Wśród największych nowych inwestycji znalazły się m.in.:

• P3 Wrocław – 95 tys. mkw.
• Hillwood Poznań-Czempiń – 53,7 tys. mkw.
• 7R Park Lublin – 57,5 tys. mkw.
• Panattoni Park Szczecin-Dunikowo – 54,4 tys. mkw.

W budowie pozostaje 1,79 mln mkw., przy wyraźnym ograniczeniu projektów spekulacyjnych.

Deweloperzy coraz częściej rozpoczynają inwestycje dopiero po podpisaniu umów przednajmu na poziomie 40–50 proc. powierzchni.

Stabilny poziom pustostanów

Współczynnik pustostanów na koniec 2025 roku wyniósł 7,4 proc., pozostając na stabilnym poziomie w skali kraju.

Najniższe wskaźniki dostępności odnotowano w:

• woj. zachodniopomorskim – 1,2 proc.
• woj. małopolskim – 2,6 proc.

Z kolei największy wzrost pustostanów pojawił się na Śląsku.

Czynsze bazowe w projektach typu big-box utrzymywały się w przedziale 3,6–6,0 euro za mkw. miesięcznie, natomiast stawki efektywne wynosiły 3,0–4,5 euro.
Konkurencja pomiędzy właścicielami obiektów przeniosła się w dużej mierze na poziom pakietów zachęt, które często obejmują 1–2 miesiące wakacji czynszowych za każdy rok umowy.

1,5 mld euro inwestycji w magazyny

Rok 2025 przyniósł także wysoką aktywność inwestycyjną. W sektorze magazynowo-produkcyjnym sfinalizowano transakcje o łącznej wartości 1,5 mld euro, co oznacza wzrost o 15 proc. rok do roku.

Dominowały:

• sprzedaże pojedynczych aktywów
• transakcje typu sale & leaseback

– Sektor magazynowy utrzymuje pozycję jednego z najbardziej stabilnych segmentów rynku inwestycyjnego. Widzimy rosnącą aktywność w transakcjach typu sale & leaseback, które pozwalają firmom produkcyjnym uwalniać kapitał na dalszy rozwój – mówi Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.

Istotną rolę na rynku odgrywali inwestorzy z USA oraz Czech.

Prognozy na 2026 rok

Analitycy spodziewają się, że w 2026 roku rynek magazynowy pozostanie stabilny, choć nadal będzie rozwijał się w sposób bardziej selektywny.
Kluczowe czynniki wzrostu to:

• poprawa koniunktury w europejskim przemyśle
• rozwój infrastruktury transportowej
• procesy nearshoringu
• rosnące znaczenie standardów technicznych i ESG

– Rynek magazynowy w Polsce potwierdził swoją dojrzałość i odporność na wahania koniunktury. Wysoki poziom popytu, kontrolowana podaż oraz rosnąca aktywność inwestorów tworzą stabilne fundamenty dalszego rozwoju sektora – podsumowuje Renata Osiecka, Właścicielka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Jej zdaniem Polska pozostaje jednym z najbardziej perspektywicznych rynków magazynowych w Europie, a w kolejnych latach istotną rolę odegrają inwestycje infrastrukturalne oraz rozwój centrów logistycznych w pobliżu granic i portów morskich.