Grunty inwestycyjne dla biznesu

Na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych od dłuższego czasu przykłada się dużą wagę do ekologii. Obecnie przyszła pora na kolejny filar strategii ESG, kryjący się pod literą S, czyli wszystko to, co jest związane z aspektem społecznym.

Zrównoważone budownictwo jest obecnie jednym z najważniejszych trendów na rynku nieruchomości komercyjnych. Proekologiczne rozwiązania najszybciej zaczęto wdrażać w budynkach biurowych, ale również w sektorze logistycznym trend ten zadomowił się już na dobre. Po popularyzacji certyfikatów zielonego budownictwa na rynku magazynowym nastał czas, by pójść o krok dalej. Poza znanymi na rynku certyfikatami BREEAM i LEED warto pomyśleć o certyfikacji WELL oraz Fitwell.

Prawidłowo wdrożona strategia zrównoważonego rozwoju to nie tylko sposób na odpowiedzialną redukcję kosztów i dopełnienie wymagań względem raportowania pozafinansowego. Jeśli firma dba o środowisko naturalne, to łatwiej będzie jej przyciągnąć pracowników, coraz bardziej świadomych w kwestiach ekologii. Dla właścicieli obiektów, to również sposób na budowę długoterminowej wartości nieruchomości.

ESG (Environmental, Social and Governance) to nie tylko czynniki środowiskowe kryjące się pod literą E. Obecnie obserwujemy bardzo silny nacisk na budowanie wartości społecznej inwestycji. Jest to aktualnie jeden z najistotniejszych aspektów strategii ESG. Obiekty budujące pewność inwestycyjną, w których ludzie chcą pracować, to właśnie te które łączą wartość społeczną z troską o środowisko naturalne oraz zdrowie pracowników.

Wiele rozwiązań zrównoważonego budownictwa, poza ograniczeniem kosztów, jednocześnie pozytywnie wpływa na dobrostan pracowników. Pomimo postępującej automatyzacji procesów magazynowych, w dalszym ciągu większość obiektów logistycznych to miejsca, gdzie pracują ludzie. Wydajne i oszczędne miejsce pracy to takie, które jest jednocześnie zdrowe dla pracowników.

– Z perspektywy najemców powierzchni magazynowych i przemysłowych oraz zatrudnianych przez nich pracowników, przy doborze nieruchomości zgodnej ze strategią ESG, należy wziąć pod uwagę takie czynniki jak komfort świetlny z wykorzystaniem światła dziennego i sztucznego, odpowiednią jakość powietrza, w tym jego filtrację przez systemy klimatyzacji i wentylacji, czy zapewnienie właściwego komfortu cieplnego. Mając na uwadze dobro pracowników nie można również zapomnieć o akustyce, w tym redukcji hałasu w szczególności mogącego doskwierać na powierzchniach produkcyjnych. Coraz częściej zwraca się też uwagę na rożnego rodzaju udogodnienia dla użytkowników obiektów logistycznych np. w postaci stref relaksu na terenie parków magazynowych czy naturalnej zieleni oraz stacji ładowania pojazdów elektrycznych. – mówi Katarzyna Chwalbińska-Kusek, liderka ds. ESG i zrównoważonego rozwoju, Savills.

– Wspieramy naszych klientów wychodząc poza doradztwo dotyczące efektywności energetycznej. Oceniamy portfel nieruchomości naszych klientów pod kątem tego, w którym obszarze mogą uzyskać najlepszy wpływ na środowisko naturalne oraz zdrowie pracowników. Pracujemy w oparciu o wzorce GRESB i wytyczne 17 celów zrównoważonego rozwoju zawartych w „Agendzie na rzecz zrównoważonego rozwoju 2030”. – dodaje Katarzyna Chwalbińska-Kusek.

– Motorem napędowym ESG są obecnie rosnące wymogi w zakresie raportowania pozafinansowego. To sprawia, że strategia ESG, to już nie mile widziany dodatek do strategii biznesowej deweloperów, inwestorów i najemców powierzchni magazynowych, ale absolutna konieczność. Korzystając z tego, że jest to zagadnienie stosunkowo świeże, firmy mogą zyskać przewagę nie ograniczając się jedynie do minimum wymaganego przepisami prawa i wyznaczając trendy w zakresie ESG oraz punkt odniesienia dla swojej konkurencji i innych nieruchomości. Obecnie jest czas, by tego dokonać stawiając nie tylko na E, ale również S i G. – podsumowuje Chwalbińska-Kusek.

Rola czynników ESG dla inwestorów w sektorze nieruchomości będzie rosła

– Zgodnie z wyliczeniami Komisji Europejskiej, osiągnięcie założeń globalnych programów wspierających ESG w branży wymaga uruchomienia inwestycji o wartości nawet 270 mld euro rocznie, co przekracza możliwości finansowe sektora publicznego. Z tego względu istotnym stało się stworzenie stabilnego dla podejmowania decyzji inwestycyjnych środowiska, przyciągającego kapitał prywatny. – mówi Marcin Malmon, Wicedyrektor, Zespół Doradztwa i Wycen dla Sektora Nieruchomości w Dziale Deal Advisory w KPMG w Polsce.

Oprócz regulacji unijnych, w prowadzeniu działalności inwestycyjnej ważna jest świadomość inwestorów, co do dążenia do neutralności klimatycznej, wpływająca na podejmowane przez nich decyzje. Niemniej, kluczowy dla decyzji inwestycyjnych pozostaje poziom ryzyka powiązany z nabywanymi aktywami, który jest niższy w przypadku tzw. „zielonych nieruchomości”.

Budynki z certyfikatem środowiskowym są dla inwestorów bardziej atrakcyjne inwestycyjnie, ponieważ przyznana im certyfikacja wpływa na transparentność i standaryzację transakcji. Dzięki certyfikatom inwestorzy zyskują możliwość natychmiastowego poznania wielu cech budynku, które na późniejszym etapie analizy nieruchomości i tak musiałyby zostać zweryfikowane. To ułatwia wybór preferowanych inwestycji w kontekście obowiązujących norm czy przyjętej strategii, jak również może przekładać się na oszczędność czasu i kosztów powiązanych z due diligence nabywanych nieruchomości.

– Z poziomem ryzyka bezpośrednio wiąże się zainteresowanie najemców. Umowy najmu najlepszych nieruchomości komercyjnych zazwyczaj podpisywane są na 5 – 10 lat. Istotna dla inwestorów jest zatem zdolność nieruchomości do przyciągania „atrakcyjnych” i wiarygodnych najemców nie tylko w najbliższej przyszłości, ale przede wszystkim w perspektywie długoterminowej. Aktywa nienadążające za rynkiem, szkodliwe dla środowiska bądź mało przyjazne użytkownikom, są obarczone większym ryzykiem, co zazwyczaj skutkuje niższym poziomem komercjalizacji. Jest to widoczne szczególnie w sektorach biurowym i magazynowym. – mówi Tomasz Wiśniewski, Partner w Dziale Deal Advisory, Szef Zespołu Wycen w KPMG w Polsce.

Dynamiczny wzrost „zielonych nieruchomości” z certyfikatami

ESG już w znacznym stopniu wpłynęło na rynek nieruchomości, a przede wszystkim formę nowej bądź modernizowanej zabudowy. Standardem staje się uwzględnianie założeń zrównoważonego rozwoju, jeśli nie na etapie doboru lokalizacji budynku, to na etapie jego projektowania. Samo wdrażanie inteligentnych i ekologicznych komponentów nie jest niczym nowym i w obiektach typu prime takie rozwiązania stosowane są od dekad. O wyraźnej tendencji zmian informuje przede wszystkim przyrost podaży certyfikowanych, zielonych budynków, które stopniowo obejmują kolejne sektory branży.

Zgodnie z raportem Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego z 2021 r., już 1100 budynkom przyznano jeden z certyfikatów (BREEAM, LEED, DGNB, HQE, WELL), co przekłada się na blisko 23 mln mkw. przyjaznej środowisku powierzchni. Wyniki branży są o tyle znaczące, że zaledwie 3 lata temu w 2018 r. podaż certyfikowanych obiektów była mniejsza o połowę, dając 11,8 mln mkw. powierzchni w 502 budynkach.

– W ujęciu sektorowym najwięcej certyfikatów przyznano budynkom biurowym, jednak wyraźny rozwój obserwowany jest również w sektorze przemysłowo-logistycznym. Rynek magazynowy buduje silną pozycję w segmencie budownictwa zrównoważonego w konsekwencji wdrażanych przez jego użytkowników strategii ograniczania śladu węglowego. W rezultacie, w okresie od marca 2018 do marca 2021 roku liczba certyfikowanych budynków w tym sektorze zwiększyła się niemal czterokrotnie, z 58 do 227. – mówi Marcin Malmon.

Najszybszy rozwój w segmencie nieruchomości zrównoważonych widoczny jest obecnie w sektorze mieszkaniowym. Wpływa na to coraz większa świadomość nabywców. Jeszcze w 2018 roku tylko 12 takich budynków posiadało zielony certyfikat. W marcu 2021 roku ich liczba sięgnęła prawie 90 – ponad 100% wzrost w stosunku do roku 2020 i ponad 600% wzrost w ciągu zaledwie 3 lat.