Koszty wejścia i faktyczny algorytm stopy zwrotu to dopiero początek checklisty, z jaką powinien się zmierzyć każdy, kto zaczyna z inwestycjami w apart i condohotele. Zaskoczyć może tu jeszcze wiele, włącznie z warunkami wycofania się w razie porażki.
Kilka dni temu we Wrocławiu odbyła się ósma edycja "Dni Dewelopera", gdzie - jak co roku - branża komentowała najgorętsze trendy. Jednym z leitomotivów była panująca moda na inwestowanie (czy też: moda na zachęcanie do inwestowania) w rynek nieruchomości, w szczególności w apart i condotohele. Temperaturę dyskusji o tym zjawisku podniosły niedawne publikacje Komisji Nadzoru Finansowego i Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ostrzegające o ryzyku związane z tym sposobem lokowania oszczędności.
W dyskusji deweloperów o modzie na inwestowanie w nieruchomości znalazło się miejsce na wszystko. Była analiza rynku i były zastrzeżenia metodologiczne pod jej adresem (z condo i aparthotelami wymieszano także mieszkania na wynajem krótkoterminowy). Były ostrzeżenia prezesa UOKiK-u i były ostrzeżenia dewelopera (przed wprowadzaniem klientów w błąd). Zdziwieni faktem, że współwłaściciel firmy proponującej inwestycje z „możliwością czerpania stałego przychodu z najmu (….) nawet do 6%” krytykuje ze sceny branżę za obietnice gwarantowanego zysku, powinni oswoić się z jeszcze jednym faktem. Deweloperzy wydali poradnik, który, jak mówią, ma dostarczyć konsumentom szerszych perspektyw przed wejściem w inwestycje na rynku nieruchomości. Można się dziwić, można wątpić w intencje, ale nie wypada zlekceważyć sygnałów ostrzegawczych, które zidentyfikowała branża.
(fot. freepik.com)
Reklama
Reklama
Mamy do czynienia z nowymi pojęciami, w związku z czym brakuje przepisów regulujących ten rynek
Zarówno aparthotel, jak i condohotel to terminy nieistniejące na gruncie obowiązującego w Polsce prawa. Oznacza to albo brak odpowiedzi, albo odmienne od oczekiwań konsumentów odpowiedzi na pytania o szczegóły tych inwestycji (patrz dalej).
Znajdujące się w ofertach pojęcia są mylone lub używane zamiennie, bez żadnych konsekwencji
Analizując rzeczywiste oferty z rynku PZFD zdiagnozował, że pojęcia aparthotel czy condohotel używane są z dużą dowolnością. W tym samym czasie mogą oznaczać współwłasność obiektu, współwłasność lokalu mieszkalnego, własność lokalu użytkowego lub jeszcze inne (patrz punkt trzeci).
Mnogość ofert inwestycji w nieruchomości kryje w sobie także osobliwe konstrukty
Brak regulacji przepuszcza na rynek oferty, które brzmią jak najczęściej spotykane odmiany własności w nieruchomościach, tymczasem okazują się udziałem w spółce realizującej przedsięwzięcie inwestycyjne. Klient staje się więc wspólnikiem innego podmiotu, od którego wyników będzie uzależniona stop zwrotu. W nieruchomości inwestuje co najwyżej pośrednio.
Reklama
Co innego deweloper, co innego operator
Do prześwietlenia na wstępie są dwa główne podmioty. Ten pierwszy odpowiada za fizyczne dostarczenie obiektu do inwestycji, drugi tę inwestycję prowadzi, reklamuje, szuka kolejnych chętnych i wpływa na osiągane zyski. Jeśli realizują różne cele, różne wydają się też kryteria ich krytycznej oceny – od doświadczenia w budowlance u pierwszego po doświadczenie na rynku usług turystycznych w przypadku operatora.
Niewiele mówi się o kosztach wejścia w inwestycję na rynku nieruchomości
Najpierw z tytułu nabycia lokalu, później z racji charakteru danej inwestycji. VAT (zakup nowego lokalu mieszkalnego - 8 lub 23%; zakup lokalu użytkowego – 23%), PCC (zakup mieszkania z rynku wtórnego - 2%), podatek dochodowy (przychody z najmu – ryczałt 8,5 lub 12,5%, ogólna stawka 18 lub 32%, podatek liniowy 19%) czy podatek od nieruchomości (w 2019 roku maksymalnie 0,79 zł/mkw. pow. uż. w budynku mieszkalnym i max 23,47 zł/mkw. w lokalach, gdzie prowadzona jest działalność gospodarcza i w budynkach mieszkalnych zajętych na prowadzenie dz. gosp.) to realne koszty klasycznych inwestycji na rynku nieruchomości. Wobec mało transparentnych materiałów reklamowych najlepiej samodzielnie skorygować oczekiwaną stopę zwrotu o wysokość koniecznych do ponoszenia nakładów.
Reklama
Nie wszystkie koszty da się oszacować z góry i z całą pewnością
Jak podkreślają deweloperzy, docelowa wysokość podatków jest znacznie mniej oczywista w przypadku najmu krótkoterminowego, gdzie spotyka się niejednolite podejście urzędów i odmienne interpretacje tych samych przepisów. „Niekiedy lokalny urząd skarbowy uzna możliwość opodatkowana takich przychodów w formie ryczałtu, a w innych przypadkach nie dostrzeże możliwości rozliczenia takiej formy osiągania przychodów inaczej niż wg skali podatkowej, a kwestii nie rozstrzygają ostatecznie nawet interpretacje Krajowej Administracji Skarbowej” – czytamy w poradniku dla przyszłych inwestorów.
Część inwestorów może zostać zaskoczona kosztami użytkowania wieczystego gruntu
Nie zawsze grunt, na którym deweloper wznosi obiekt inwestycyjny, jest jego własnością. Jeśli mowa o terenach będących w użytkowaniu wieczystym, opłata z tego tytułu może powiększyć koszty inwestycji. Na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego co roku wnosi się od 1 do 3% wartości gruntu, w zależności od przeznaczenia terenu (maksymalna stawka dotyczy gruntów pod działalność gospodarczą inną od celu mieszkaniowego lub działalności turystycznej).
