Uzyskanie przez spółkę Antczak Developer refinansowania sandomierskiej Galerii Królewskiej to ciekawy przykład rosnącego trendu na rynku nieruchomości komercyjnych. Wzrost wartości nieruchomości po zakończeniu inwestycji i jej skomercjalizowaniu pozwala inwestorom uzyskiwać korzystniejsze warunki finansowania bankowego i uwalniać kapitał poprzez zwrot wniesionego wkładu własnego – uważa Iwona Załuska z firmy doradczej Upper Finance.
Z publikowanych sukcesywnie danych wyłania się obraz 2019 roku jako okresu nienotowanych dotąd wyników na rynku nieruchomości. Rekordowa liczba oddanych do użytkowania mieszkań to ważny, ale nie jedyny obszar spektakularnych wzrostów. O poziomie rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych świadczy m.in. łączna wartość wolumenu transakcji, która zdaniem analityków Knight Frank przekroczyła w ubiegłym roku rekordową wielkość 7,6 mld euro. Za połowę tej kwoty, tj. 3,8 mld euro, odpowiadają transakcje na rynku biurowym, przede wszystkim w stolicy i największych aglomeracjach.
(fot. freepik.com)
Reklama
Reklama
Z danych Knight Frank wynika, że niesłabnącą popularnością w 2019 roku cieszył się także segment centrów handlowych. Wartość inwestycji w tym segmencie osiągnęła poziom 1,9 mld euro. Co ważne, przy nasyceniu powierzchnią handlową i malejącą dynamiką przyrostu sprzedaży w największych miastach, inwestorzy aktywnie poszukują aktywów w mniejszych ośrodkach – dobrze skomunikowanych, mających ograniczoną konkurencję i pozwalających na bezpieczną alokację kapitału. Dobre wyniki operacyjne i finansowe przy ograniczonych ryzykach wpływają na konsekwentnie rosnącą wartość tych aktywów. To doskonała okazja dla inwestorów na renegocjowanie warunków pozyskanego na inwestycję finansowania lub pozyskanie refinansowania w innym banku.
Reklama
Choć każdy segment rynku nieruchomości rządzi się swoimi prawami, kluczowe zasady finansowania przez banki inwestycji są niezmienne. Podstawą jest oczywiście wskaźnik LTV, z najważniejszą zmienną, jaką jest szacowana przez bank wartość nieruchomości. To od niej zależy wysokość udzielonego finansowania, a co za tym idzie także wkładu własnego po stronie inwestora. Jeszcze do niedawna wiele banków ostrożnie podchodziło do szacowania wartości projektów poza największymi aglomeracjami. Mimo atrakcyjnych lokalizacji, weryfikowanych często przez umowy przedwstępne z pokryciem nawet 50 proc. powierzchni, przeważały obawy przed potencjalnymi ryzykami. W efekcie wielu inwestorów, szczególnie średniej wielkości przedsiębiorców działających na lokalnych rynkach, godziło się na nieoptymalne warunki finansowania inwestycji i wysoki wkład własny.
Reklama
Oddanie nieruchomości komercyjnej do użytkowania stosunkowo szybko weryfikuje jej wartość w oparciu o obiektywne wskaźniki, takie jak rzeczywiste pokrycie najmem. Niestety faktyczny wzrost wartości nieruchomości nie jest dla części banków wystarczającym powodem do renegocjowania warunków finansowania. W tej sytuacji warto poszukać możliwości refinansowania. Nowy bank widzi już bowiem nie obciążony ryzykami inwestycyjnymi projekt, a poparte rzeczywistymi wynikami operacyjnymi przedsiębiorstwo, dzięki czemu może zaoferować dużo bardziej korzystne warunki kredytu. Wyższa wysokość finansowania, oparta o wzrost wartości nieruchomości, w praktyce umożliwia inwestorowi istotne obniżenie lub nawet pełne uwolnienie wkładu własnego i tym samym poprawę wskaźnika IRR, pokazującego zwrot z zainwestowanego kapitału.
