Grunty inwestycyjne dla biznesu

Polskę czeka w 2015 roku ważny test. Od kilku lat pniemy się w rankingach atrakcyjności inwestycyjnej oraz dominujemy na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Czy w 2015 roku utrzymamy się na szczycie, rozpoczniemy rywalizację o wysoką pozycję z krajami Europy Zachodniej, czy może przegramy z konkurentami takimi jak Rumunia czy Turcja?

W 2015 roku czekają Polskę liczne wyzwania. Jednym z nich są wybory prezydenckie oraz parlamentarne, które mogą mieć wpływ na napływ inwestycji zagranicznych w Polsce, ponieważ inwestorzy wyjątkowo cenią polską stabilność polityczną. Kolejnym będzie rozporządzenie unijnymi środkami na lata 2014-2020, w szczególności przeznaczonymi na poprawę innowacyjności Polski. Rynek powierzchni komercyjnych być może przeżyje boom pod względem ilości transakcji, ale jednocześnie istnieją obawy dotyczące powstania bańki spekulacyjnej oraz kryzysu na rynku biurowym.

Nieruchomości komercyjne i tereny inwestycyjne

Na rynku powierzchni handlowych prawdopodobnie zapanuje lekka stagnacja, zaś już zaplanowane powierzchnie będę sukcesywnie dopasowywane do potrzeb rynkowych. Warto jednak zauważyć, że na koniec III kwartału 2014 roku w budowie pozostawało ok. 800 tys. mkw. powierzchni centrów handlowych z planowaną datą otwarcia do końca 2016 roku, co oznacza, że w ciągu najbliższych dwóch lat rynek powierzchni handlowych może powiększy się do 11 mln mkw.

– W związku ze wzrostem konkurencji deweloperzy będą dostosowywać swoje projekty do zmieniających się warunków rynkowych. Zmniejszone zostały planowane docelowe powierzchnie inwestycji firmy IKEA w Lublinie, Galerii Metropolis w Poznaniu (Echo Investment), czy projektu Plac Vogla (Ghelamco) na warszawskim Wilanowie – zauważa Dominika Jędrak, dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku, Colliers International.

Wydaje się również, że deweloperzy pow. handlowych ponownie zainteresują się większymi miastami, w szczególności Warszawą, gdzie rozkwit będą przeżywać dzielnice peryferyjne, takie jak Wilanów, Białołęka, czy Targówek. Natomiast mniejsze, niż dotychczas, będzie zainteresowanie mniejszymi miastami regionalnymi, z uwagi na duże nasycenie rynku. Trwające od kilku lat zainteresowanie ulicami handlowymi powinno się utrzymać, szczególnie iż coraz więcej miast implementuje specjalną politykę odnośnie rozwoju głównych arterii handlowych. Dodatkowo, również wschodzące na polski rynek marki są zainteresowane takim lokalizacjami.

- Zainteresowanie zagranicznych marek naszym rynkiem powierzchni handlowych mimo jego dużego nasycenia wynika z pozycji Polski, jako lidera rynku retail w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W Polsce jest nadal miejsce dla nowych centrów handlowych, a jednocześnie niewyczerpanym jeszcze tematem są ulice handlowe, które mogą i powinny stanowić alternatywę, a zarazem uzupełnienie oferty centrów handlowych, tak jak dzieje się u naszych zachodnich sąsiadów. Zagraniczne brandy, bardziej niż polskie firmy, skłonne są chętniej inwestować w ulice handlowe, wynika to zapewne z ich doświadczeń na rynkach zachodnich – mówi Joanna Mroczek, dyrektor marketingu oraz działu doradztwa i badań rynku w CBRE.

Duże zawirowania mogą czekać rynek powierzchni biurowych, szczególnie w Warszawie, gdzie od pewnego czasu mówi się o kryzysie nadpodaży. Obecnie w stolicy w budowie znajduje się blisko 700 000 m kw. biur, co przełoży się na wysoką podaż również w ciągu kolejnych dwóch lat (ok. 300 000 m kw. rocznie). Oznacza to, że w ciągu najbliższych dwóch lat powierzchnia biurowa w Warszawie prawdopodobnie przekroczy 5 mln mkw.

- Przewidywany wysoki poziom podaży powierzchni biurowej w ciągu dwóch kolejnych lat może prowadzić do dalszego wzrostu stopy pustostanów. Jednakże już począwszy od 2015 roku możemy ponownie spodziewać się silniejszej aktywności na rynku najmu. Wynika to w dużej mierze z cykliczności rynku i faktu, że w okresie 2016-2018 wygaśnie duża część umów podpisanych w latach 2006-2008 (10-letnie umowy) oraz 2011-2013 (5-letnie umowy), kiedy popyt znajdował się na wysokim poziomie. Niemniej jednak równocześnie oczekujemy dalszych konsolidacji, jak również kontynuacji trendu optymalizacji powierzchni, który jest związany z wprowadzaniem przez wielu najemców nowych rozwiązań w zakresie organizacji miejsca pracy. Doprowadzi to do faktycznego zmniejszania wielkości biur zajmowanych przez część firm, co może spowolnić tempo absorpcji dostępnej powierzchni - mówi powiedziała Katarzyna Lipka, zastępca dyrektora w Zespole Doradztwa i Analiz Rynkowych, DTZ.

Dobre prognozy ma rynek magazynowo-logistyczny. Wzrasta liczba projektów spekulacyjnych, co sugeruje, że deweloperzy spodziewają się kolejnych wzrostów. Największym zainteresowaniem powinien nadal cieszyć się region Górnego i Dolnego Śląska, ze względu na szybkie połączenie z Niemcami i Czechami oraz Poznań, który korzysta z szumu związanego z inwestycją firmy Amazon. Rozwój rynku w Polsce Wschodniej będzie uzależniony od sytuacji gospodarczej i politycznej w Rosji i na Ukrainie.

Ciekawy okres czeka rynek transakcji. Wejście do Polski większej ilości graczy, poprawa sytuacji w Europie Zachodniej i pojawienie się nowych instytucji finansujących powodują, że na rynku powinno dużo się dziać. Dodatkowo w 2015 roku transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych mogą uzyskać bardziej narodowe oblicze.

- W roku 2015 spodziewamy się transakcji sprzedaży aktywów polskich funduszy inwestycyjnych, które kontynuują proces likwidacji portfela. Prognozujemy również rozwój rodzimych produktów inwestycyjnych skupionych wokół małych formatów handlowych i biurowców. Z kolei duża nadpodaż powierzchni biurowej w Warszawie może ostudzić chęć zakupów budynków nie w pełni wynajętych - mówi Łukasz Maciak, dyrektor w zespole rynków kapitałowych, DTZ.

Podobnie jak w poprzednich latach, w 2015 roku największym zainteresowaniem będą cieszyły się nieruchomości o uregulowany statusie prawnym oraz atrakcyjnej lokalizacji. Stąd duże znaczenie rozwiązania kwestii związanych z użytkowaniem wieczystym oraz zwiększenie tempa ustanawiania nowych planów zagospodarowania przestrzennego.

- Pomimo dużej podaży popyt na grunty inwestycyjne nie został w pełni zaspokojony. Brakuje przede wszystkim nieruchomości, które spełniałyby wymagania deweloperów. Niekorzystna lokalizacja, czy uwarunkowania prawne nieruchomości, uniemożliwiające efektywne zagospodarowanie nieruchomości, stanowią główne przyczyny, dla których niektóre grunty nie znalazły nabywców.

Inwestorzy poszukują rynków, na których ceny mieszkań i najmu oraz popyt gwarantują najszybszy zwrot z kapitału. W przypadku projektów mieszkaniowych, których przygotowanie inwestycyjne nie będzie obarczone ryzykiem, będzie można spodziewać się wzrostu ceny i gotowości do zawierania transakcji jednokrokowych (gotówkowych). W jednostkowych wypadkach grunty inwestycyjne pod projekty mieszkaniowe będą rozchodziły się jak „świeże bułeczki” – podsumowuje Emil Domeracki, starszy specjalista, Grupa Usług Inwestycyjnych, Colliers International.

Najbliższe lata to również gorący okres dla państwowych agencji zajmujących się sprzedażą nieruchomości. Agencja Nieruchomości Rolnych ma w swoich zasobach jeszcze 100 tys. ha gruntów inwestycyjnych. Do tej pory sprzedawała je w tempie około 1 tys. ha na rok. Podobne zasoby posiada również PKP, które dysponuje działkami o pow. 100 tys. ha, z czego 10 tys. ha posiada dużych potencjał inwestycyjny.

- Planujemy, że w ciągu najbliższych 5 lat sprzedaż nieruchomości przyniesie spółce 800 mln zł – mówi Jarosław Bator, członek zarządu PKP S.A.

Natomiast Agencja Mienia Wojskowego planuje uzyskać w 2015 roku przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości w wysokości 130,7 mln zł. Do sprzedaży trafi blisko 560 nieruchomości (pozycji przetargowych) o łącznej wartości ok. 630 mln złotych.

W SSE będzie dobrze

Po wyjątkowo udanym 2014 roku w specjalnych strefach ekonomicznych, możemy spodziewać się, że kolejny rok będzie powrotem do normy.

- W 2015 r. będą prawdopodobnie obowiązywały już wszystkie zmienione krajowe akty prawne dotyczące stref. Oprócz ustawy, znowelizowane zostały rozporządzenia o pomocy w strefach oraz o kryteriach, których spełnienie umożliwia objęcie prywatnych terenów strefą. Trwają jeszcze prace na rozporządzeniami w sprawie w sprawie przetargów i rokowań. Oznacza to, że w 2015 r. zezwolenia znowu mogą być normalnie wydawane. Strefy nadal pozostają jednym z najważniejszych instrumentów przyciągających inwestorów, w szczególności tych dużych, którzy w nowej perspektywie unijnej mają ograniczone możliwości skorzystania z innych źródeł pomocy – mówi Marek Sienkiewicz, szef zespołu ds. SSE w firmie Deloitte.

W 2013 roku udało się osiągnąć kolejne przedłużenie funkcjonowania stref, jednak na razie nie widać zainteresowania ze strony rządu, aby ten okres wydłużyć lub wprowadzić bezterminowe funkcjonowanie stref.

- SSE będą funkcjonować jedynie do końca 2026 r. Im szybciej inwestor rozpocznie działalność w strefie, tym więcej będzie miał zatem czasu na korzystanie ze zwolnienia podatkowego. Obecnie czasowo obniżone (o 30 proc.) zostały warunki dotyczące wartości inwestycji i miejsc pracy, których spełnienie umożliwia objęcie istniejącego zakładu specjalną strefą ekonomiczną, co może spowodować, że w przyszłym roku więcej przedsiębiorców zdecyduje się na wejście do strefy. Impulsem do podjęcia decyzji o wejściu do strefy lub ubiegania się o nowe zezwolenia powinny być także zapowiedzi ponownej analizy dalszego obniżenia intensywności pomocy w strefach (co miałoby wejść w życie od stycznia 2017 roku) – komentuje Marek Sienkiewicz.

Z uwagi na wejście w życie rozporządzenia umożliwiającego wydawanie zezwoleń na nowych warunkach dopiero pod koniec listopada, niewielu inwestorów będzie miało szansę uzyskać zezwolenia jeszcze w 2014 roku i większość zainteresowanych będzie się o nie starać właśnie w 2015 roku.

- Według informacji przekazanych nam przez strefy mamy obecnie 70 inwestorów zainteresowanych prowadzeniem działalności w SSE – powiedział minister gospodarki Janusz Piechociński.

Dodatkowo przy ponad 430 wydanych zezwoleniach w 2014 roku, kolejny rok będzie okresem, kiedy te inwestycje będą realizowane. Oznacza to również weryfikację tego na ile inwestorzy byli szczerze zainteresowani rozpoczęciem nowych projektów, a na ile ubiegali się o zezwolenia „na zapas”, bez konkretnych planów inwestycyjnych.

- W okresie ostatnich 5 miesięcy 2014 roku przygotowano wiele projektów inwestycyjnych przez inwestorów produkcyjnych, które będą wdrażane już w 2015 roku – uważa Michał Sikora, konsultant ds. Gruntów, Spraw Technicznych i Specjalnych Stref Ekonomicznych, dział powierzchni przemysłowych i magazynowych, Cushman & Wakefield.

- W 2015 roku spodziewamy się dużych inwestycji, właśnie zamknęliśmy przygotowania kolejnego wniosku o rozszerzenie krakowskiej specjalnej strefy ekonomicznej. Będzie dobrze - mówi prezes Krakowskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Wiesława Kornaś-Kita.

Inwestycje Zagraniczne: BPO nie zwolni, duże zainteresowanie centrami B+R

Miejmy nadzieję, że w 2015 roku inwestycje utrzymają się na podobnym poziomie, co w tym roku. Kryzys na Ukrainie może spowodować, że część z zaplanowanych w tamtym rejonie inwestycji zostanie zrealizowane w Polsce, ale jednocześnie przedłużający się konflikt za wschodnią granicą Polski może doprowadzić do rezerwy zagranicznych inwestorów wobec rejonu Europy Środkowo-Wschodniej.

Obecnie Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych (dane na listopad 2014) obsługuje 164 projektów, które mogą zostać zrealizowane w przyszłym roku. To projekty o łącznej wartości 3199,09 mln euro, które w przyszłości stworzą 35 345 nowych miejsc pracy.

Liderem wśród projektów obecnie prowadzonych przez Agencję pozostają Stany Zjednoczone. Wartość 53 amerykańskich projektów to 1018,45 mln euro i 8315 nowych miejsc pracy. Kolejne miejsce należy do inwestora europejskiego – Niemiec. 26 niemieckich inwestycji to wartość 400,15 mln euro. W przypadku realizacji wszystkich projektów w Polsce zostanie stworzonych 6405 nowych miejsc pracy. Na trzecim miejscu plasują się inwestorzy z Francji. Aktualnie PAIiIZ obsługuje 12 projektów francuskich o łącznej wartości 198,7 mln euro, które w przyszłości mogą stworzyć 3606 nowych miejsc pracy. Inwestorzy brytyjscy plasują się na czwartym miejscu. PAIiIZ obsługuje 10 projektów inwestycyjnych (wartość 88,3 mln euro, 1714 nowych miejsc pracy). Na kolejnych miejscach znajdują się inwestorzy pochodzący z Korei – 8 projektów oraz Indii – 7 projektów.

Najpopularniejszym sektorem wśród obsługiwanych przez Agencję inwestorów jest BPO – 38 projektów (łączna wartość 37,75 mln euro, 11555 nowych miejsc pracy). Na kolejnych miejscach uplasowały się: motoryzacja (34 projektów inwestycyjnych, łączna wartość 624,25 mln euro, 7580 nowych miejsc pracy) sektor badawczo-rozwojowy (14 projektów, łączna wartość 57,2 mln euro, 1766 nowych miejsc pracy), lotnictwo (12 projektów), sektor drzewny (9 projektów) i branża elektroniczna i sektor ICT – po 6 projektów.

Jak wskazują dane PAIiIZ, Polska będzie się dalej rozwijała w kierunku branży usług wspólnych oraz centrów badawczo-rozwojowych.

- Zainteresowanie inwestorów wyraźnie kieruje się ku branżom opartym na wiedzy takim jak BPO, R&D czy usługi z obszaru ICT. Świetnie wykorzystujemy tę szansę, stając się europejskim zagłębiem nowoczesnych usług biznesowych i hubem teleinformatycznym dla naszych sąsiadów z Zachodu oraz Północy. Jak pokazuje tegoroczny ranking Tholonsa, Kraków, Warszawa czy Wrocław, jako lokalizacje outsourcingowe, nie mają sobie równych w całej Europie. Ponad 56 proc. projektów obsługiwanych przez PAIiIZ to inwestycje w biznesy intelektualne, trzecie miejsce w portfelu Agencji zajmują inwestycje badawczo-rozwojowe, naukowe. W Europie Środkowo-Wschodniej istnieje około 1100 centrów outsourcingowych, z czego 470 ma swoją siedzibę w Polsce. Średnioroczny wzrost sektora oscyluje na poziomie 20 proc. Do końca 2015 roku szacowane zatrudnienie w sektorze ma wzrosnąć między 150 tys. a 170 tys. – mówi wiceprezes Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych, Monika Piątkowska.

- Prognozy rozwoju są obiecujące. 9 na 10 inwestorów deklaruje dalszy wzrost zatrudnienia w ciągu kolejnych 2 lat. Według prognoz ABSL do końca przyszłego roku liczba zatrudnionych może przekroczyć 160,000 – uzupełnia Janusz Górecki, szef działu analiz ABSL oraz koordynator raportu ABSL.

-  Nowoczesne usługi biznesowe, zwłaszcza te bardziej zaawansowane jak obsługa międzynarodowych funduszy inwestycyjnych mogą w ciągu kolejnych 3-5 lat stać się jednym z najważniejszych i rozpoznawalnych  polskich produktów eksportowych. W krótkim horyzoncie czasowym Polska ma szansę zyskać pozycję europejskiego zagłębia centrów, realizujących strategiczne usługi dla globalnego biznesu – mówi Jacek Levernes, prezes ABSL, członek zarządu HP Europa.

W dłuższej perspektywie czasu Polska może zacząć przyciągać również inwestorów z Azji. Pod koniec 2014 roku nasz kraj odwiedzili przedstawiciele funduszu inwestycyjnego China Investment Corporation, dysponującego kapitałem zakładowym w wysokości 200 mld dolarów. Chińskim inwestycjom w Polsce może również pomóc fakt, iż w listopadzie w Warszawie otworzono Stały Sekretariat  16 krajów Europy Środkowo-Wschodniej i Chin do spraw inwestycji.

- Wszystkie kraje regionu są zainteresowane zwiększeniem napływu inwestycji z Chin. Liczymy przede wszystkim na takie, które tworzą nowe miejsca pracy oraz pociągają za sobą napływ nowych technologii, zwiększając innowacyjność gospodarek – mówił podczas otwarcia  wicepremier, minister gospodarki Janusz Piechociński.

- Mam nadzieję, że w ciągu kilku lat wartość inwestycji ( w regionie Europy Środkowo-Wschodniej- przyp.red.) wyniesie 500 mln USD – zaznaczył Li Dianxun, dyrektor generalny chińskiej agencji ds. promocji inwestycji (CIPA).

Fokus na innowacyjność

Przyszłe lata to także odmienianie, w większym niż do tej pory stopniu, słowa innowacyjność przez wszystkie rodzaje. W przypadku infrastruktury mniej środków unijnych będzie przeznaczonych na „zwykłe” uzbrojenie terenów pod inwestycje, a w szerszej skali będą one wydawane na innowacyjną infrastrukturę, wsparcie dla parków technologicznych, czy centrów  innowacyjności. Na znaczeniu zyskają również zwrotne instrumenty wsparcia, w postaci niskooprocentowanych pożyczek i poręczeń. Zwiększy się też wpływ samorządów na sposób wydatkowania funduszy z Unii Europejskiej. Aż 40 proc. wdrażanych środków będzie zarządzanych przez władze lokalne (w latach 2007-2013 było to 25 proc.). W przypadku regionów, nadal największe wsparcie będzie otrzymywać Polska Wschodnia w postaci dedykowanego regionowi programu.

O innowacyjność Polski zatroszczy się również Agencja Rozwoju Przemysłu. W ramach nowej strategii Agencja wydana w latach 2014-2020 1,3 mld zł na wsparcie innowacyjności. Jedną z kluczowych nowych usług ARP S.A. będzie Broker Innowacji, czyli platforma transferu technologii. Jego głównym zadaniem będzie kojarzenie dawców i biorców innowacji w celu komercjalizacji. W bazie Brokera innowacji znajdą się informacje na temat: dostępnych technologii, patentów, licencji oraz możliwych obszarów ich zastosowania, a także o potrzebach innowacyjnych przedsiębiorstw.  Agencja będzie również współpracowała z firmami z sektora MŚP. Do współpracy z nimi powołana została nowa spółka ARP Venture.

- Polska znajduje się na 4 od końca miejscu w rankingu innowacyjnych krajów Unii Europejskiej, włączając w to inne kraje, które 25 lat temu przeszły transformację ustrojową. Czas to zmienić – mówi Aleksandra Magaczewska, prezes ARP S.A.

W przypadku inwestycji w odnawialne źródła energii (OZE) możemy mieć w przyszłym roku boom inwestycyjny. Warto przypomnieć, że od 3 lat trwają prace nad nową ustawą o OZE, która znalazła się nareszcie w Sejmie. Jeśli prace będą przebiegać zgodnie z założeniami, od 1 stycznia 2016 roku zostanie system zielonych certyfikatów zostanie zastąpiony modelem aukcyjnym. Chociaż nowy system nie jest źle oceniany, to większość obecnie przygotowanych projektów zapewne nie spełni kryteriów, które pozwolą na objęcie ich wsparciem w ramach modelu aukcyjnego (natomiast samo przygotowanie projektu, wraz ze zdobyciem koniecznych pozwoleń trwa około 5 lat). Dlatego istnieje szansa, że wiele firm będzie chciało zdążyć z rozpoczęciem produkcji przed 2016 rokiem, ta aby ich projekty mogły być objęte zielonymi certyfikatami.

- Jak wynika z sondażu przeprowadzonego na potrzeby raportu „Energetyka wiatrowa w Polsce 2014”, 38 proc. inwestorów branżowych zamierza jak najszybciej zrealizować projekt, aby skorzystać z dotychczasowego modelu wsparcia – mówi Wojciech Sztuba, partner zarządzający TPA Horwath.

Polska gospodarka musi się dobrze przygotować na wyzwania nie tylko 2015 roku, ale i kolejnych lat. Nasze dotychczasowe atuty, takie jak tania siła robocza, tracą na znaczeniu, a coraz większą rolę będą odgrywać  takie cechy jak elastyczność, czy innowacyjność. W przypadku zagranicznych inwestycji nie można spocząć na laurach, ponieważ wokół nas powstaje silna konkurencja, ze strony takich państwa jak Rumunia, która już teraz porównywana jest z Polską pod względem potencjału inwestycyjnego, czy Turcja. Na rynku nieruchomości komercyjnych Polska jest bliska osiągnięcia statusu rynku dojrzałego. Oprócz niewątpliwych zalet, oznacza to również, że inwestorzy powoli będą rozglądać się za bardziej perspektywicznymi rynkami o wyższych stopach zwrotu. Dlatego należy popracować nad dotychczasowymi słabymi stronami, takimi jak niedostateczna ilość miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz uregulowanie kwestii użytkowania wieczystego.