Spowolnienie gospodarcze jest już widoczne, ale rynek wciąż się broni. Co dalej z rynkiem nieruchomości biurowych? Czego chcą najemcy i w jaki sposób spowolnienie gospodarcze mogłoby wpłynąć na deweloperów? O możliwościach i zagrożeniach dla biznesu oraz niepewnej sytuacji politycznej na świecie – rozmawiali szefowie europejskich oddziałów firmy doradczej na rynku nieruchomości Cresa.
Spowolnienie, nie załamanie rynku
W Europie widać już symptomy spowolnienia gospodarczego, które przekłada się, choć na razie w niewielkim stopniu, na rynek powierzchni biurowej – takie obserwacje w swoich krajach poczyniło kilku przedstawicieli europejskich oddziałów Cresy. Po Niemczech, tendencja najwyraźniej widoczna jest w Holandii. – Niektóre firmy, zwłaszcza z branży motoryzacyjnej i dostawcy w branży nowych technologii zaczynają odczuwać spadek zamówień. Z tego względu część naszych klientów przygotowuje się na pogorszenie koniunktury na rynku – mówi Johan Martens, Dyrektor firmy Cresa z Holandii. – W minionym roku odnotowaliśmy na rynku biurowym dynamiczny wzrost, który jednak spowolnił w niektórych regionach kraju wskutek ograniczonej podaży nowych obiektów. Rynek rozwija się głównie na terenie Randstadu, który obejmuje aglomeracje Amsterdamu, Rotterdamu, Hagi i Utrechtu. Rozwijają się także miasta średniej wielkości poza Randstadem.
Piotr Kaszyński, Partner Zarządzający w Cresa Polska
Reklama
Reklama
Najlepiej sytuacja zdaje się wyglądać w Polsce i w Hiszpanii, których rynki biurowe nie odczuły, jak do tej pory, żadnego spowolnienia gospodarczego. Popyt we Francji utrzymuje się na wysokim poziomie. – 2018 rok był bardzo dobry pod względem popytu, który wyniósł ok. 2,5 mln mkw. i był wyższy od średniej dziesięcioletniej o 230 tys. mkw. Odnotowaliśmy w tym czasie aż 81 dużych, na ponad 5 tys. mkw., transakcji najmu. Wskaźnik pustostanów na największym rynku, tj. w regionie Île-de-France wynosi obecnie 5,3 proc., a w Paryżu – 1,8 proc. i jest najniższy od 10 lat. Niemniej jednak wolumen transakcji najmu zmniejszył się w pierwszej połowie 2019 roku o 15 proc., głównie z powodu niewystarczającej podaży powierzchni biurowej – mówi Thibault De Gueltzl, Dyrektor Zarządzający firmy Cresa z Francji.
Rynek wynajmującego
Szefowie oddziałów Cresy w Europie Środkowej i Zachodniej nadal dostrzegają duży potencjał rynku biurowego w regionie. Większość z nich mówi o rynku wynajmującego lub o rynku w równowadze. Dotyczy to w szczególności rynku biurowego na Węgrzech, gdzie średni wskaźnik pustostanów wynosi tylko 6,5 proc., a stawki czynszu gwałtownie rosną, przy jednoczesnym ograniczaniu przez wynajmujących pakietów zachęt. – Powstaje wiele nowych inwestycji i zawierane są umowy przednajmu na znaczne powierzchnie. Więksi najemcy, chcąc zagwarantować sobie pożądaną powierzchnię w wybranym budynku, zaczynają rozglądać się po rynku już dwa albo trzy lata przed wygaśnięciem obecnej umowy najmu. Dzisiaj najważniejsze nie jest uzyskanie dla klienta tylko najlepszych możliwych warunków, ale w ogóle pozyskanie dla niego powierzchni, której poszukuje – mówi Valter Kalaus, Partner Zarządzający firmy Cresa z Węgier.
Reklama
Tymczasem Hiszpanie preferują przede wszystkim biura o wysokim standardzie, zlokalizowane w centrach miast. – Dlatego w Madrycie obserwujemy obecnie brak równowagi pomiędzy podażą a popytem. Najemcy poszukują obiektów o wysokim standardzie w najbardziej atrakcyjnych, centralnych lokalizacjach, ale ich podaż jest niewystarczająca w stosunku do popytu. To samo dotyczy Barcelony. Dlatego, chcąc zaspokoić oczekiwania najemców, właściciele budynków są zmuszeni do ich modernizacji – mówi Cruz Guijosa, Dyrektor firmy Cresa z Hiszpanii. – W centrum Madrytu brakuje już wolnych gruntów inwestycyjnych, dlatego nowe inwestycje zaczynają powstawać w dalszych lokalizacjach. Oddanie do użytku tych budynków powinno przywrócić równowagę pomiędzy popytem a podażą, mimo iż nowe obiekty będą powstawały poza centrum miast – dodaje.
Szybka reakcja na potrzeby najemców
Nieco inaczej wygląda sytuacja na rynku biurowym w Belgii, gdzie mamy do czynienia z dominującą pozycją najemcy oraz nadpodażą niewynajętych starszych budynków w niektórych lokalizacjach. Dodatkowo firmy ograniczają ilość zajmowanej powierzchni. – Najemcy powierzchni biurowych nadal dążą do redukcji kosztów, a jednocześnie do zapewnienia elastycznego środowiska pracy, które umożliwiłoby im pozyskanie nowych pracowników i zatrzymanie dotychczasowych. Chcąc pozyskać i zatrzymać najemców, wynajmujący starają się poszerzać ofertę usług w parkach biznesowych, zapewniając między innymi elastyczne biurka, strefy spotkań, punkty gastronomiczne itp. Najemcy będą mogli w ten sposób zmniejszyć metraż zajmowanej powierzchni i uzyskać oszczędności, a jednocześnie skorzystać z oferowanych usług lub powierzchni stosownie do potrzeb – wyjaśnia Anthony Huygen, Partner firmy Cresa z Belgii.
