Tereny poprzemysłowe – wartościowe działki czy problematyczne grunty? Dyskutowali o tym uczestnicy II panelu „Atrakcyjność terenów poprzemysłowych”, podczas Konferencji Tereny Inwestycyjne w Polsce, zorganizowanej przez serwis Tereny Inwestycyjne Info.

Zebrani podczas rozmowy o atrakcyjności terenów poprzemysłowych paneliści przedstawili zarówno mocne , jak i słabsze strony procesu inwestycyjnego na terenach poprzemysłowych,  zwanych również brownfieldami, również tych zabytkowych.

- W przypadku terenów poprzemysłowych można mieć spokojną głowę, jeśli chodzi o media, ponieważ zwykle one są. W Łodzi mamy do czynienia z zabytkowymi dawnymi fabrykami, często zlokalizowanymi w centrum miasta. Te obiekty zwykle mają gotowe plany zagospodarowania przestrzennego – mówił Tomasz Sadzyński, prezes Łódzkiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej.

Przygotowanie gruntu to wyzwanie

Z jednej strony tereny poprzemysłowe dysponują przewagą w postaci uzbrojenia działki, a z drugiej  strony uczestnicy panelu nie ukrywali, że realizacja inwestycji na takim terenie może przysporzyć problemów.

- Tereny poprzemysłowe niosą ze sobą wiele niespodzianek. Dlatego wiele zależy od tego jaka inwestycja ma powstać na tym terenie. Czy jest to teren objętych ochroną konserwatora zabytków oraz czy musi być rewitalizowany, czy może być tylko przerobiony? – uzupełnił Tomasz Sadzyński.

Przedstawicielka firmy Armada Development, spółki realizującej projekt pola golfowego oraz inwestycji mieszkaniowych na terenie byłej kopalni Szembierki w Bytomiu, nie ukrywała, że wiele zależy od przygotowania gruntu pod inwestycje oraz udanej współpracy z lokalnymi władzami.

- Tereny kupiliśmy od Spółki Restrukturyzacji Kopalń, która wcześniej nie przeprowadzała procesów przygotowania tych gruntów. My zajmujemy się tym już od 6 lat. Współdziałaliśmy z miastem przy przygotowaniu miejscowego planu zagospodarowania, zajmowaliśmy się koncepcją zagospodarowania terenu i podziału działek, badaniami gruntu i decyzjami środowiskowymi, aż po ostateczne pozwolenie na budowę - powiedziała Anna Hyria, project manager w Armada Development.

- To nie są łatwe tereny do inwestowania, dlatego na sprzedającym: gminie, Strefie, czy podmiocie prywatnym ciąży obowiązek takiego przygotowania  nieruchomości, aby nabywca z góry wiedział co go będzie czekało podczas realizacji inwestycji. My staramy się to czynić, co widać choćby na przykładzie Bydgoskiego Parku Naukowo-Technologicznego. Tam tereny są bardzo dobrze zinwentaryzowane, co oczywiście wymagało dużego nakładu pracy. Jednak nawet przy należytym przygotowaniu terenu jakiegoś elementy nie da się przewidzieć i inwestor powinien liczyć na pomoc, czy to samorządu, czy to Strefy. Firma powinna mieć partnera, który może prowadzić go do końca inwestycji – uzupełniła Edyta Wiwatowska  prezes Bydgoskiej Agencji Rozwoju Regionalnego.

Wśród niespodzianek, które napotkała Armada Development podczas realizacji inwestycji, dominowały te związane ze stanem prawnym nieruchomości.

- Bardzo często zdarzały się obiekty, które w ogóle nie figurowały w księgach. Problemem były również służebności działek, których odkręcanie jest mrówczą pracą oraz wody pokopalniane, które chcieliśmy wykorzystać do podlewania pól golfowych, ale okazały się za bardzo zasolone – wyjaśniła Anna Hyria.

Prezes Łódzkiej SSE przyznał, że uporządkowanie stanu prawnego bywa wyzwaniem.

- Muszę przyznać, na przykładzie Łodzi, że w przypadku bardzo starych obiektów uporządkowany stan prawny to już bardzo dużo – powiedział Tomasz Sadzyński.

Prezes Bydgoskiej Agencji Rozwoju Regionalnego zwróciła uwagę, że odpowiednie przygotowanie terenu do sprzedaży zyskuje na znaczeniu.

- Świadomość nabywców cały czas rośnie i zabezpieczają się oni. Na sprzedającym spoczywa rękojmia za wady fizyczne lub prawne, dlatego jemu również zależy na odpowiednim przygotowaniu gruntu. To zdecydowanie przyśpiesza proces samego zbycia – dodała Edyta Wiwatowska.

Pozostałości przemysłowej przeszłości

Tereny poprzemysłowe różnią się między sobą diametralnie. Najciekawszymi, ale również najtrudniejszymi do rewitalizacji, mogą być grunty z zabytkowymi obiektami poprzemysłowymi, dawnymi fabrykami, obiektami użytkowymi, czy elementami historycznych kopalni. Sposobów na ich wykorzystanie jest wiele.

- Na takim terenie mogą powstać różne projekty – od mieszkań (loftów), przez obiekty typowo przemysłowe, aż po obiekty wielofunkcyjne – wyliczał Tomasz Sadzyński.

- Potencjalni klienci lub turyści chcą poczuć atmosferę tego miejsca. W Bydgoszczy mamy np. bardzo dobry przykład hotelu Słoneczny Młyn, który powstał w miejsce dawnego młyna – dodała Edyta Wiwatowska.

Inwestor musi włożyć wiele wysiłku, aby dopasować zabytkowy obiekt poprzemysłowy do wymagań współczesnego biznesu.

- Tworzenie powierzchni biurowych w zabytkowych obiektach może przysporzyć problemów związanych np. z powstaniem open-space. Dużo jednak zależy od tego, czy cały budynek, czy jedynie jego część objęta jest ochroną konserwatora zabytków. W Bydgoszczy, na Starym Rynku znajduje się budynek, w którym wyremontowana została jedynie fasada, natomiast cały środek został przebudowany i dopasowany do potrzeby firmy z branży BPO – uzupełniła Edyta Wiwatowska.

- O zakupie gruntu pokopalnianego pod pola golfowe zdecydowała atrakcyjna lokalizacja i cena. Rzadko kiedy pola golfowe powstają w tak centralnym punkcie miasta jak w Bytomiu – przyznała Anna Hyria, project manager w Armada Development.

Chociaż pomysłów może być mnóstwo, często modernizacja zabytkowego budynku może okazać się droższa i bardziej pracochłonna, niż postawienie nowego od podstaw.

- Na swoim terenie posiadamy zabytkowy Szyb Krystyna, który jest naszym wyróżnikiem. Czekamy teraz na wyznaczenie nowej drogi, która powinna przebiegać tuż przy Szybie i zwiększyć jego dostępność. Niestety  nie jest to obiekt, który można łatwo zaadoptować, dlatego cały czas pracujemy nad koncepcją jego zagospodarowania, tak aby na nim zarobić. Dla nas, jako dewelopera, łatwiej byłoby wybudować nowy obiekt, niż zagospodarować zabytkowy obiekt poprzemysłowy – powiedziała Anna Hyria.

Finansowanie na zrewitalizowanie

We właściwym przygotowaniu obiektu poprzemysłowego pomóc mogą unijne finanse, w szczególności Program JESSICA, wspierający rewitalizację terenów miejskich. W ramach programu wsparcie ze strony Unii Europejskiej, w postaci instrumentów zwrotnych, może uzyskać  zarówno samorząd, jak i prywatny inwestor.

- Pięć województw zdecydowało się na skorzystanie z tego typu wsparcia. Bank Gospodarstwa Krajowego pełni rolę podmiotu identyfikującego projekty miejskie w województwie wielkopolski, mazowieckim oraz w części woj. pomorskiego (Trójmiasto i Słupsk). Te środki mają zapobiec rozlewaniu się miast i wspierać inwestora w rewitalizacji tzw. trudnych terenów, którymi normalnie by nie był zainteresowany. Zatem niejako kupujemy zainteresowanie inwestora – powiedział dr Marek Szczepański, dyrektor zarządzający kierujący Pionem Funduszy Europejskich w Banku Gospodarstwa Krajowego.

Do tej pory Bank Gospodarstwa Krajowego sfinansował około 50 projektów na terenie trzech województwa, z czego około 1/5 to były obiekty poprzemysłowe, m.in. rewitalizacja starego browaru, dawnej gazowni, czy obiektów przemysłowych. Wszystkie te projekty łączą w sobie element komercyjny i społeczny.

- Ponieważ jest to pożyczka, to projekt musi być opłacalny, co również weryfikujemy. Jednocześnie mowa tu o środkach publicznych, dlatego ważne jest, aby inwestycja przynosiła korzyści zarówno inwestorowi, jak i społeczności lokalnej – uzupełnił dr Marek Szczepański.

Dzięki elementom społecznym, inwestor może liczyć na obniżenie oprocentowania pożyczki, poniżej stopy referencyjnej NBP. BGK wykorzystuje do tego tzw. wskaźnik społeczny, który pozwala określić korzyści dla miejscowej społeczności.

- Przykładem może być inwestor, który w wybudowanym biurowcu stworzy przedszkole dostępne nie tylko dla dzieci pracowników. Taki projekt poprzez niestandardowe koszty dodatkowe traci na rentowności, ale za to inwestor może liczyć na zmniejszenie oprocentowania poniżej stopy referencyjne, czyli obecnie 2,5 proc. – dodał dr Marek Szczepański.

O znaczeniu społecznego elementu realizowanego projektu dobrze wie firma Armada Development.

- Na Śląsku realizujemy wspólnie z programem JESSICA dwa projekty. Jeden w naszej siostrzanej spółce, a drugi mam nadzieję niedługo sfinalizuje się w Bytomiu. Komponent społeczny ma duży wpływa na atrakcyjność projektu. Dodatkowo angażujemy się w działania lokalne, aby zapoznać mieszkańców Bytomia z golfem, który może im się wydawać dosyć ekskluzywnym sportem – przyznała Anna Hyria.

Nie chodzi o brownfield, ale o otoczenie

Inwestorzy, decydując się na zainwestowanie na terenach poprzemysłowych, często wykorzystują atrakcyjne, centralne położenie tych nieruchomości. Jednocześnie oczekują, że otoczenie inwestycji będzie interesujące również dla ich pracowników oraz potencjalnych klientów.

- W przypadku projektów rewitalizacyjnych horyzont realizacyjny jest trudny do określenia.  Miasta takie Łódź, czy Bydgoszcz, często traktowane są jaki lokalizacje drugiego lub trzeciego wyboru, jednak widać, że rozwija się ich potencjał pod względem BPO. Powierzchnie w budynkach poprzemysłowych mogą być atrakcyjne, ale pod warunkiem, że w ich otoczeniu coś się dzieje – mówiła Barbara Chamot, dyrektor Departamentu Informacji Gospodarczej w Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych S.A.

Wpływ na atrakcyjność otoczenia ma zwłaszcza współpraca z samorządem.

- To warunek bezwzględny, na który inwestorzy zwracają uwagę. Inwestor, siadając do stołu, powinien po jednej stronie mieć przedstawicieli Strefy a po drugiej samorządu, w szczególności jeśli chce zrealizować projekt na terenie poprzemysłowym. Oprócz twardych czynników, bardzo ważne jest zaufanie: do władz miasta, czy SSE, które może być decydujące przy dalszym rozwoju projektu – uzupełnił Tomasz Sadzyński.

- Myślę, że współcześnie nie sprzedajemy brownfieldu, czy greenfieldu, ale lokalizację w postaci miasta. Na to ma wpływ nie tylko działalność samorządu czy Strefy, ale bardzo wielu podmiotów. Dopiero jak ta siatka połączeń działa, można mieć nadzieję na sukces. Dlatego nie należy jedynie przygotować gruntu, ale także pomóc np. w znalezieniu podwykonawcy, czy odpowiednich kadr. Trzeba myśleć z wyprzedzeniem, np. jak zmodyfikować program nauczania, aby dostarczyć odpowiednich kadr – podkreśliła Edyta Wiwatowska.