Z prezesem firmy Skanska Property Poland, Waldemarem Olbrykiem, rozmawia Marta Śniegocka.
Skanska Property Poland ma za sobą najlepszy rok w historii. Z czego Pana zdaniem wypływa ten wynik?
To już kolejny rok naszej obecności na polskim rynku i jednocześnie konsekwentnie realizowanej strategii. Myślę, że nasze dotychczasowe doświadczenie procentuje udanymi projektami i zainteresowaniem nimi. Dodatkowo stale przyglądamy się rynkowi, panującym trendom oraz rozmawiamy z funduszami inwestycyjnymi i najemcami, aby móc analizować ich potrzeby. Dzięki temu z sukcesem mogliśmy sprzedać m.in. biurowiec Green Day we Wrocławiu, co zasługuje na uwagę, ponieważ pozwolenie na budowę udało nam się uzyskać w styczniu 2012 roku, w lipcu tego samego roku zaczęliśmy budowę, a budynek sprzedaliśmy już we wrześniu 2013 roku.
Co Pana zdaniem wpływa na zainteresowanie funduszy inwestycyjnych projektami Skanska Property Poland?
Bez wątpienia nasza historia na rynku zbudowała zaufanie funduszy do naszych projektów. Ważne są również udane sprzedaże, które pozwoliły nam na stworzenie długotrwałej więzi z kupującymi. Przy transakcjach sprzedaży kontakt z funduszami inwestycyjnymi utrzymujemy jeszcze długo po zamknięciu transakcji. Ponad to znaczenie dla funduszy ma również gwarantowany mix najemców. Nasze projekty przyciągają często bardzo dobre marki, a tacy najemcy są cenni dla funduszy. Nie bez znaczenia są również centralne lokalizacje biurowców Skanska w miastach, gdzie je budujemy.
Na 2014 rok zapowiedzieli Państwo zakup czterech działek: w Warszawie oraz miastach regionalnych. Jakie lokalizacje Państwo planują?
W Warszawie postaramy się skupić na dobrej, centralnej lokalizacji. Duże znaczenie mają tutaj połączenia komunikacyjne, w szczególności sąsiedztwo linii metra. To ważne czynniki zarówno dla potencjalnych najemców, jak i funduszy inwestycyjnych.
Jakie czynniki wpływają na zakupy konkretnej działki i czy obawiają się Państwo nietypowych form własności takich jak użytkowanie wieczyste?
W centralnych lokalizacjach Warszawy trudno jest znaleźć działkę, która ma inną formę własności niż użytkowanie wieczyste. To udało się w przypadku Atrium 1. Jednak nie boimy się użytkowania wieczystego.
Wspomniał Pan o Warszawie. A jakie miasta regionalne biorą Państwo pod uwagę przy kolejnych projektach?
Początkowo fundusze inwestycyjne obawiały się inwestować poza Warszawą, ale na szczęście ten etap mamy za sobą. W dużej mierze przyczynił się do tego rozwój branży BPO, która stanowi ważny czynnik rozwoju rynku powierzchni biurowych w Polsce. Podobnie jak w przypadku Warszawy w miastach regionalnych będziemy szukać centralnych lokalizacji. Pod uwagę bierzemy miasta, w których mamy już swoje inwestycje.
Czy myślą Państwo również o mniejszych rynkach regionalnych ( takich jak Bydgoszcz, Lublin, Radom), które zaczynają przeżywać boom związany z branżą BPO?
Jesteśmy gotowi podjąć taki krok, jeżeli będziemy przekonani o jego rentowności. Na razie jednak planujemy się skupić na większych miastach, przede wszystkim tych, w których już działamy.
Obecnie realizują Państwo trzy projekty: Dominikański we Wrocławiu, Kapelanka 42 w Krakowie oraz Silesia Business Park w Katowicach. Czy te biurowce budzą już zainteresowanie wśród funduszy inwestycyjnych?
Rozpoczynają się już rozmowy w sprawie Dominikańskiego. Projekt Kapelanka 42 zaczyna krążyć po rynku i sądzę, że również wzbudzi zainteresowanie. Jeśli chodzi o projekt Silesia Business Park to I etap budowy zakończymy w IV kw. 2014 roku. Na razie podpisaliśmy pierwszą umowę najmu na dużą część powierzchni w pierwszym budynku. Jestem ciekawy jak potoczą się dalsze losy tego projektu, ponieważ Katowice i cały Śląsk zaczynają być coraz ważniejszym graczem na rynku nieruchomości komercyjnych. Świadczy o tym spektakularna transakcja sprzedaży centrum handlowego Silesia City Center w Katowicach (centrum handlowe Silesia City Center zostało sprzedane jesienią 2013 roku za 400 mln euro w największej transakcji ubiegłego roku – przyp. red.).
Tutaj zapytam się, czy w związku z dynamicznym wzrostem sektora powierzchni handlowych planują Państwo zaangażować się jako deweloper w tego typu projekty?
Skanska S. A. jako generalny wykonawca uczestniczy w budowie projektów handlowych, ale my nie mamy zamiaru wchodzić na ten rynek.
Z nowych projektów przygotowują Państwo również kompleks biurowy przy Rondzie Daszyńskiego w Warszawie. Proszę powiedzieć o nim kilka słów.
To projekt znajdujący się na bliskiej Woli, bezpośrednio przy drugiej linii metra, która będzie uruchomiona w tym roku. Z naszych obserwacji wynika, że to właśnie kierunek, w którym obecnie rozwija się miasto. Będzie to projekt składający się z trzech faz, ale o szczegółach poinformujemy, kiedy otrzymamy pozwolenie na budowę.
Będzie to kolejny „zielony” projekt, z których znana jest Skanska. Jak wygląda podejście funduszy inwestycyjnych do zrównoważonych biurowców?
Widzimy coraz większe zainteresowanie tego typu projektami. Oprócz kwestii ekologicznych, dla funduszy inwestycyjnych ważne jest to, że zazwyczaj tego typu biurowce są po prostu staranniej zaplanowane. Liczy się również zainteresowanie ze strony najemców. Wypływa ono z dwóch powodów. Po pierwsze, pracownicy w takich biurowcach są bardziej efektywni i rzadziej chorują. Po drugie, lepsze zarządzanie mediami powoduje, że opłaty eksploatacyjne są niższe. Oznacza to, że można liczyć na dłuższe okresy najmu, gdyż nawet w przypadku podniesienia ceny wody czy prądu nadal można liczyć na niższe opłaty. Przykładowo w najbardziej zaawansowanym technologicznie z naszych projektów – biurowcu Atrium 1 w Warszawie – udało się zmniejszyć aż o 60 proc. zużycie wody oraz zużycie energii o 50 proc. To wszystko zwiększa atrakcyjność tego projektu i wydłuża jego żywotność.
W przypadku „zielonych” biurowców znaczenie ma nie tylko technologia w jakiej zostaną wybudowane, ale również sposób zarządzania nimi. Czy mają Państwo na to wpływ?
Nie zajmujemy się zarządzaniem wybudowanymi biurowcami, ale staramy się wspierać najemców oraz zarządzających w „zielonym” podejściu do tych kwestii. Prowadzimy szkolenia dla zarządców nieruchomości, żeby móc utrzymać zakładane parametry budynku. Chociaż nie mamy bezpośredniego wpływu na zarządzanie budynkami, to działamy pośrednio.
Czy planują Państwo wykonać kolejny krok w kierunku biurowca pasywnego?
Są takie pomysły, ale do tego potrzebni są świadomi aktorzy całego procesu: deweloper, nabywca, najemca i zarządzający. To wymaga zachowania pewnego reżimu. Już teraz wprowadzamy pewne elementy – np. w Atrium 1 zastosowaliśmy geotermalny system chłodzenia i ogrzewania budynku. Umieściliśmy również na dachu panele fotowoltaiczne, które stanowią dodatkowe źródło energii.
W marcu odchodzi Pan ze stanowiska prezesa Skanska Property Poland, które zajął Pan w 2011 roku jako pierwszy Polak. Co uważa Pan za swój największy sukces na tym stanowisku?
Sądzę, że udało nam się w tym czasie kontynuować budowę pozycji lidera – nie tylko na rynku „zielonych” powierzchni. Dodatkowo, wysiłkiem całego zespołu, pokazaliśmy, że można budować budynki w zgodzie ze środowiskiem przy jednoczesnym zachowaniu atrakcyjności biznesowej.
