Z Jarosławem Batorem, członkiem zarządu PKP S.A., na temat nowej spółki deweloperskiej Xcity Investment i planów wykorzystania nieruchomości PKP S.A., rozmawia Marta Śniegocka.

Dla nieruchomości należących do PKP kwestią kluczową jest prawo zabudowy nad torami. Jak wyglądają prace nad jego zmianą?

Potrzebne są prace legislacyjne nad tym, w jaki sposób można nad torami zlokalizować zabudowę, tak żeby można nią swobodnie obracać. Z tego co nam wiadomo, prace nad prawem warstwowym prowadzone przez Ministerstwo Sprawiedliwości posuwają się. Jednocześnie jesteśmy spółką, która może najpierw wybudować taki obiekt nad torami i nie musi od razu martwić się kwestią jej sprzedaży. Najważniejsze to znaleźć najemców na powstałą powierzchnię, a następnie czekać na zmianę prawa.

Przykładem nieruchomości wymagającej takiej zmiany prawa jest znajdująca się przy al. Jerozolimskich w Warszawie działka, na której obecnie znajduje się olbrzymi parking, określana jako „Warszawa 40”. Jakie mają Państwo wobec niej plany?

Tam powstaje koncepcja zabudowy śródmiejskiej, która będzie pasowała do takiego wielkiego miasta jakim jest Warszawa. Działka zajmuje między 1 a 2 ha powierzchni. Na razie, z uwagi na stan prawny, planujemy samodzielne zagospodarowanie tego terenu, ale gdyby w między czasie sytuacja uległa zmianie, to zastanowimy się nad współpracą z partnerem zewnętrznym. Na pewno samo przygotowanie projektu i uzyskanie niezbędnych zezwoleń będzie czasochłonnym procesem.

Czy mają już Państwo termin, w jakim mogłyby powstać tam nowe obiekty?

Myślę, że pod koniec tego dziesięciolecia. Obecnie firma HB Reavis, która kupiła od nas teren po drugiej stronie torów, zaczyna realizować swój projekt. Na pewno dopasujemy się z naszą ofertą do tego co oni wybudują, aby się nawzajem nie kanibalizować. Dodatkowo chcielibyśmy, żeby nowe obiekty miały trwałą wartość architektoniczną. Przykładowo biurowce Rondo 1 czy Metropolitan, chociaż mają już kilkanaście lat, to wcale się nie starzeją. Dlatego zależy nam na przemyślanym projekcie architektonicznym.

Niedaleko „Warszawy 40” znajduje się Warszawa Główna. Wcześniej znajdowało się tam muzeum kolejnictwa, teraz szukają Państwo partnera do komercyjnego zagospodarowania nieruchomości. Jakie są obecnie losy tego projektu?

Na razie wyłoniliśmy czterech potencjalnych partnerów. Analizujemy ich oferty i chcielibyśmy w pierwszy kwartale tego roku wybrać ostatecznego partnera. To jest  10 ha terenu i każdy z deweloperów proponuje tam powierzchnię mieszaną – biurowo-handlową, a także powierzchnię mieszkaniową. Na chwilę obecną wstrzymujemy się również ze staraniami o stworzeniem planu zagospodarowania dla tego terenu, do czasu aż z wybranym partnerem nie przygotujemy dokładnego projektu.

Przy okazji ogłoszenia powstania nowej spółki Xcity Investment (zajmującej się projektami komercyjnymi PKP S.A.) zapowiedzieli Państwo realizację samodzielnych, niewielkich projektów deweloperskich. Czy biorą Państwo już pod uwagę konkretne lokalizacje?

Przygotowujemy się do kilku projektów, a w skali kraju analizujemy 60 lokalizacji. Zastanawiamy się, czy pierwszym realizowanym samodzielnie projektem nie będzie Dworzec Warszawa Włochy. Pierwotnie mieliśmy go realizować wraz z partnerem, ale z uwagi na niewielką skalę projektu nie spotkał się on z zainteresowaniem. Na razie czekamy na plan zagospodarowania przestrzeni, ale w perspektywie kilku kwartałów chcielibyśmy tam coś wybudować.

Czy obiekty, które wybuduje Xcity Investment, zostaną w portfelu PKP czy zostaną sprzedane?

PKP jest bardzo bogate w nieruchomości, ale grunty, póki nie są zabudowane i wykorzystywane, generują jedynie koszty. Zakładamy, że część nieruchomości zostanie w spółce i będzie przynosić jej zyski.

A jakie plany mają Państwo wobec projektów Warszawa Gdańska i Warszawa Zachodnia?

W przypadku projektów joint venture, które zrealizowaliśmy już w Poznaniu i Katowicach, wypracowaliśmy sprawdzający się plan działania. Będziemy działać jak deweloperzy, czyli po wybudowania nowych obiektów Warszawa Gdańsk i Warszawa Zachodnia, planujemy je sprzedać. Nie dotyczy to oczywiście samych budynków dworca, które wracają nawet nie do Xcity, ale do PKP S.A.

Jakie mają Państwo dalsze plany wobec Xcity?

Na razie do 2018 roku będziemy budować wartość spółki. Następne kroki będą zależały od naszego właściciela, czyli Skarbu Państwa. Wówczas zastanowimy się, czy upublicznić spółkę, czy może zachęcić do wejścia jednego inwestora.

Czy otrzymują Państwo sygnały, że są zainteresowani takim partnerstwem?

Tak, rozmawialiśmy z kilkoma funduszami, które nie są obecne jeszcze w Polsce i byłyby zainteresowane wejściem w spółkę Xcity Investment. Należy jednak pamiętać, że fundusze działają oportunistycznie, więc nie wiadomo jak będzie sytuacja wyglądała w momencie jak będziemy gotowi na przyjęcie partnera.

Jak będzie wyglądał podział zysków spółki Xcity – jaka część z nich będzie wykorzystywana na spłatę długów PKP a ile na dalszy rozwój spółki?

Takie decyzje będą podejmowane wspólnie przez PKP S.A., Xcity i Skarb Państwa. To będzie zapewne decyzja oportunistyczna, uzależniona od aktualnej sytuacji rynkowej.

Jakie plany ma PKP S.A. na remonty dworców w 2015 roku i czy spółka Xcity będzie się nimi zajmować?

Nie, modernizację będzie nadzorować PKP S.A. Planujemy utrzymać dotychczasowe tempo 20 dworców modernizowanych rocznie, chociaż zwykłych remontów, bez unowocześniania, będzie więcej. Największym projektem będzie Dworzec Gdańsk Główny, który wymaga poważnych prac, włączenie z poprawieniem fundamentów.