Bardzo dobra passa na rynku nieruchomości magazynowo- przemysłowych w Polsce trwa. – Tak wysokich wskaźników najmu powierzchni w przeciągu trzech miesięcy nigdy wcześniej nie odnotowaliśmy – mówi Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL.

Jak pokazują dane JLL ponad 900 tys. m kw. magazynów wynajęły firmy w trzecim kwartale 2016 roku. To absolutny rekord. Co sprawia, że ciągle jest tak duży popyt na powierzchnie tego typu w kraju?

- Niewątpliwie na taką sytuację ma wpływ rozwój branży e-commerce, która generuje duże potrzeby w zakresie najmu powierzchni logistycznych. Dodatkowo, tradycyjnie sieci handlowe tworzą centra obsługi coraz większej liczby zamówień składanych przez Internet. Nie bez znaczenia są również uwarunkowania polskiej gospodarki, która cały czas ma się całkiem dobrze.

Ostatnio coraz częściej słyszymy też o dużych zagranicznych firmach, które decydują się zainwestować w Polsce, jak np. Daimler, Toyota.

- Zdecydowanie tak. Co więcej, mogę zdradzić, że duża firma motoryzacyjna zastanawia się nad stworzeniem w Polsce ogromnego centrum dystrybucyjnego. Nie mogę podać konkretnej nazwy, ale jeśli inwestycja zostanie zrealizowana to będzie rekordową umową magazynową w kraju.

Skąd tak duże zainteresowanie naszym krajem?

- W naturalny sposób sprzyja temu położenie geograficzne, a także utrzymujący się od dawna wzrost gospodarczy, co czyni nas najsilniejszą gospodarką Europy Centralnej. Jak wynika z raportu „Made in Poland”, jednym z najważniejszych elementów przy wyborze miejsca inwestycji jest kapitał ludzki. W Polsce można znaleźć specjalistów z każdej dziedziny, z różnorodnym wykształceniem i doświadczeniem. Należy jednak pamiętać, że stopa bezrobocia w naszym kraju maleje, a co za tym idzie coraz bardziej brakuje rąk do pracy. Szczególnie jeśli chodzi o pracowników najmniej wykwalifikowanych. Remedium na nasz rynek pracy są pracownicy z Ukrainy. Już teraz w Polsce pracuje milion Ukraińców.

- Dodatkowym aspektem – i w tym przypadku decydującym – jest dostęp do pomocy publicznej. Jedyny minus polskiego rynku, o którym już kilkakrotnie wspominałem w różnych publikacjach, to dostępność odpowiedniej wielkości działek. Polska powinna zainwestować w przygotowanie wielkopowierzchniowych gruntów dla dużych inwestorów. Mała dostępność terenów pod inwestycje, czyli odpowiednio przygotowanych i wystarczająco dużych powierzchniowo działek, może się okazać barierą nie do pokonania dla inwestorów chcących postawić w naszym kraju fabrykę. Bez oferty spełniającej najważniejsze kryteria, firma ponosi zbyt duże ryzyko.

Jakie na przykład?

- Każdy inwestor chcący postawić fabrykę – niezależnie od jej wielkości – ma wyznaczoną datę, do kiedy musi zakończyć podjętą inwestycję. I należy pamiętać, że tego czasu jest zawsze za mało. Szczególnie, że w przypadku dużych inwestycji pojawiają się dodatkowe wymagania i potrzeby. Inwestor zwraca uwagę m.in. na możliwości w zakresie dojazdu do inwestycji autostradą lub drogą ekspresową. Bezpośredni dojazd do fabryki musi być więc gotowy na wyznaczony dzień jej uruchomienia.

- Niektóre działki w ogóle nie mogą być wzięte pod uwagę, ponieważ nie są w stanie spełnić takich warunków. Dla inwestora każde ryzyko – jak takie, że w odpowiednim czasie nie powstaną drogi dojazdowe – jest warte konkretnych pieniądzy. Dlatego też, oferta budząca jakiekolwiek wątpliwości dotyczące oddania inwestycji zgodnie z terminem, wymaga zachęty np. w postaci wyższych ulg czy dodatków finansowych. A i one często nie są w stanie przekonać firmy, która nie chce narażać się na jakiekolwiek straty.

Przykładem tego, że dobrze przygotowana działka pomaga w realizacji przedsięwzięcia, jest inwestycja Daimlera.

- Dokładnie. To w Jaworze na Dolnym Śląsku ma powstać pierwsza w Polsce fabryka silników firmy Mercedes. Na tym etapie przewidziano inwestycję w wysokości 500 milionów euro. Działka na Dolnym Śląsku była jedyną w Polsce, którą brali pod uwagę przedstawiciele Mercedesa. Obszar ten był świetnie przygotowany nie tylko pod względem gruntów. Objęcie terenu Dolnośląskiej Strefy Aktywności Gospodarczej – S3 Jawor obszarem Legnickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej wzbogaciło ofertę o zachęty inwestycyjne w formie zwolnienia z podatku dochodowego, zgodnie z ustawą o specjalnych strefach ekonomicznych.

- To pokazuje, że Polska powinna mieć kilka takich terenów, by być gotową na sprostanie wymaganiom inwestorów nie tylko z kraju, ale i zagranicy. Wtedy moglibyśmy zainteresowanym przedstawiać konkretne rozwiązania, a nie zabierać się za szukanie odpowiedzi w momencie, kiedy inwestor już jest i stoi przed wyborem odpowiedniej lokalizacji. A jak wiadomo, dla niego liczy się także czas i możliwość szybkiej realizacji przedsięwzięcia.

Kończy się 2016 rok, a tym samym zbliża się czas na podsumowania. Czy dane z III kwartału są oznaką, że wyniki za dwanaście miesięcy będą rekordowe?

- Absolutnie rekordowe! I dotyczy to praktycznie wszystkich wskaźników. Bardzo wysoka będzie liczba wynajętej powierzchni czy wybudowanych obiektów. To z czym mamy do czynienia w 2016 roku to hossa nienotowana od wielu lat. Stabilna sytuacja na rynku magazynowym sprzyja realizacji obiektów spekulacyjnych. Zapotrzebowanie na magazyny powoduje, że deweloperzy coraz częściej podejmują ryzyko i budują obiekty, które nie są przedmiotem wcześniejszych zamówień.

Jakie sektory wynajmują najwięcej?

- Już tradycyjnie jest to logistyka i sieci handlowe. Popyt na powierzchnie napędza też szeroko rozumiany e-commerce. Tutaj możemy mówić o przykładach z ostatnich miesięcy, czyli Zalando w Gryfinie pod Szczecinem. Obiekt o powierzchni 130 tys. m kw. przygotuje Goodman. W Kołbaskowie pod Szczecinem z kolei powstanie centrum logistyczne Amazona. Hala, którą zbuduje Panattoni Europe ma mieć 161,5 m kw.

Rok 2017 zapowiada się również bardzo optymistycznie dla rynku magazynowego w Polsce?

- Myślę, że tak. Czynnikami dalszego rozwoju będą wciąż wzrost gospodarczy, dalszy rozwój inwestycji w zakresie infrastruktury transportowej oraz niezmiennie wysokie zainteresowanie inwestorów zagranicznych. Doceniają oni strategiczną lokalizację Polski oraz konkurencyjność naszego rynku pracy.