Rozmowa z wiceprezydentem Warszawy Michałem Olszewskim.
Co będzie przewodnim tematem stoiska Warszawy w trakcie targów Expo Real 2015 w Monachium?
Głównym motywem stoiska Warszawy podczas targów inwestycyjnych EXPO REAL 2015 będą bliska Wola i Praga. Planujemy jeszcze przez kilka edycji targów eksponować impuls rozwojowy, który dla tych dzielnic stanowi II linia metra. Zależy nam na tym, żeby jak najwięcej nowych projektów było tam realizowanych między innymi dlatego, że nowa linia metra stanowi ogromne udogodnienie w zakresie skomunikowania tych obszarów nie tylko ze ścisłym centrum Warszawy, ale również z innymi dzielnicami miasta. Dlatego w sposób naturalny promujemy projekty, które są w tej osi m.in. naszą Portę Varsovię – znajdującą się przy ulicy Emilii Plater. Wśród pozostałych inwestycji są projekty, realizowane w bezpośrednim zasięgu linii metra jak Warszawa Główna przy rondzie Daszyńskiego na bliskiej Woli spółki Xcity Investment, czy inwestycja Centrum Koneser na Pradze - BBI Development, do którego w tym roku wprowadza się Google Campus. Na bliskiej Woli powstaje flagowy projekt Ghelamco - Warsaw Spire, który na targach promowany będzie również przez Bank Zachodni WBK. Nasi partnerzy zaprezentują też ścisłe centrum miasta poprzez inwestycje takie jak Nowy Sezam – BBI Development, Nowogrodzka Square - projekt Yareal Polska, Centralna Park spółki XCity, czy działka na ulicy Chmielnej należąca do Poczty Polskiej. HB Reavis promować będzie swoją inwestycję Gdański Business Center przy Dworcu Gdańskim. Partnerami miasta na targach będą również CMTeam, Orange oraz White Star Real Estate. Na tym zasadza się filozofia naszego wystąpienia podczas targów - staramy się prezentować zarówno projekty publiczne, jak i prywatne eksponując w sposób kompleksowy potencjał inwestycyjny Warszawy.
A jakie tereny będzie prezentować Warszawa?
Naszą perłą w koronie, działką z ogromnym potencjałem jest Porta Varsovia – teren u zbiegu ulic Nowogrodzkiej i Emilii Plater. projekt realizowany u zbiegu ul. Nowogrodzkiej i Emilii Plater. Będą to dwie wieże – o wysokości odpowiednio 160 oraz 180 metrów. Spodziewamy się, że to będzie nasza największa transakcja na przestrzeni kilku ostatnich lat. Jest to projekt o wartości kilkuset milionów złotych.
Jednak oferty nieruchomości nie traktujemy jako głównego przedmiotu naszej prezentacji podczas tragów. Bardziej zależy nam na pokazywaniu całego rynku nieruchomości w Warszawie i potencjału rozwojowego stolicy Polski.
O co najczęściej pytają inwestorzy w trakcie targów inwestycyjnych? Czego się najczęściej obawiają?
Dzięki temu, że od 2008 r. jeździmy na targi z inwestorami, więc mamy stosunkowo mało pytań o ryzyko inwestycyjne. Ich obecność i sukcesy w Warszawie pozwalają pozyskać kolejnych. W odróżnieniu do wielu polskich miast nie mamy też problemów z prezentacją obiektywnych i wiarygodnych informacji na temat warunków inwestowania, ponieważ jesteśmy wysoko notowani w większości liczących się rankingów atrakcyjności inwestycyjnej w skali Europy. Warszawa utrzymuje się w nich jako regionalny lider. I tak właśnie jesteśmy postrzegani przez inwestorów.
Niedługo powierzchnia biurowa na Woli przekroczy 600 tys. mkw. Czy inwestorzy powinni obawiać się nadpodaży?
Cytując za najnowszym raportem JLL w I poł. 2015 r. nowe umowy stanowiły prawie 255 000 mkw., dalsze 29 700 mkw. to ekspansje istniejących podmiotów. Popyt netto wyniósł 73 proc. całkowitego wolumenu transakcji. Największe transakcje II kw. to przednajem na 21 000 m2 dla poufnego najemcy w Warsaw Spire na bliskiej Woli, odnowienie umowy EY na 13 500 mkw. w Rondo 1 w Śródmieściu, przednajem Aviva na 12 000 mkw. w Gdański Business Center przy I linii metra oraz przednajem na 6 200 m2 dla Centrum Unijnych Projektów Transportowych również w Warsaw Spire. Jak twierdzą eksperci JLL popyt będzie utrzymywał się na wysokim poziomie także w kolejnych kwartałach 2015 r. oraz w 2016 r. Po zbudowaniu odcinka centralnego II linii metra mamy rezerwy, jeśli chodzi o efektywny i nowoczesny transport publiczny w interesujących nas częściach miasta. Możliwości komunikacyjne są niezwykle istotnym aspektem, a na obszarze bliskiej Woli nie ma powodów do obaw. Metro na II linii ma o wiele większe zdolności przewozowe, niż obecnie wykorzystywane. II linią podróżuje obecnie 80-90 tys. osób dziennie, natomiast I linią jeździ 550 tys. osób. Dodatkowo wspierają nas wskaźniki makroekonomiczne i utrzymujące się wysokie tempo rozwoju gospodarczego Polski, więc o chłonność powierzchni biurowych na samej Woli i nie tylko byłbym spokojny.
Jak przedstawiają Państwo zalety rewitalizacji Pragi inwestorom z rynku nieruchomości komercyjnych?
Praga ma zupełne inny charakter, niż Wola. Poza pięcioma terenami o intensywnej zabudowie Praga nie ma dzisiaj typowych nowoczesnych projektów deweloperskich, realizowanych na działkach o dużej chłonności. Na Pradze chcemy utrzymać zabudowę pierzejową, wszędzie gdzie będzie to możliwe. Wyjątek stanowią duże projekty postindustrialne takie jak Bohema na ul. Szwedzkiej czy projekt Soho na Kamionku. W przypadku innego projektu po dawnych Zakładach Tłuszczowych „Kruszwica” na Targówku pomagamy inwestorowi w zmianach miejscowego planu zagospodarowania terenu.. Rynek na Pradze traktujemy i promujemy jako szansę dla mniejszych projektów na poziomie 3-5 tys. mkw. Powoli zaczynamy odczuwać zainteresowanie tymi okolicami ze strony firm, które skupują lokale z nastawieniem na budowanie potencjału ulic handlowych, tzw. high-streetów i inwestowania w długoterminowe umowy dzierżaw.
Czy można zatem liczyć, że powstaną nowe ulice handlowe?
Wspólnie z warszawskim oddziałem Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP) opracowaliśmy w zeszłym roku nową koncepcję odbudowy potencjału gospodarczego w tym obszarze. Obejmuje ona śródmiejską część Pragi (m.in. ulicę Ząbkowską, Małą, Inżynierska, Targową, Wileńską). To są stosunkowo trudne projekty, ponieważ oprócz remontu lokali użytkowych konieczna jest również przebudowa układu ulicy i dostosowanie do potencjalnego ruchu pieszego. W tym regionie jako miasto mamy 600 lokali użytkowych, wobec których planujemy realizować odpowiednią politykę. Uważamy, że jest to miejsce z największym potencjałem. W tym roku przygotujemy przetarg na doradcę, którego zadaniem będzie opracowanie kompleksowej propozycji ukształtowania praskich ulic handlowych. Przyjęliśmy założenie, że proces inwestycyjny w tym rejonie zakończy się w ciągu 4-5 lat.
Wspomniał Pan o tym, że celem promocji jest przedstawienie Warszawy jako atrakcyjnego miejsca do prowadzenia działalności. Jakie branże miasto chciałabym najchętniej przyciągnąć ?
Warszawa zawsze cieszyła się zainteresowaniem wśród rynku finansowego. Mamy największy rynek finansowy i największą giełdę w Europie Środkowej. Dlatego zawsze chętnie patrzymy na podmioty z sektora finansowego, jako nowych najemców powierzchni biurowej. Potwierdzeniem tego, że jesteśmy dla tego rynku atrakcyjni było np. przeniesienie siedziby MoneyGram do Warszawy w ubiegłym roku. O tej atrakcyjności decyduje nie tylko duża liczba instytucji czy siła rynku, ale również potencjał Warszawy w zakresie zasobów ludzkich. Warszawa jest obecnie liderem, jeśli chodzi o liczbę absolwentów kierunków ekonomiczno-finansowo-zarządczych w skali kraju. W ten sposób jesteśmy konkurencyjni, jeśli chodzi o rekrutację odpowiednich, wykwalifikowanych kadr.
Oczywiście marzeniem każdego miasta jest ściąganie jak największej liczby projektów R&D. Jednak zdajemy sobie sprawę, że wiele firm poza przestrzenią do badań poszukuje miejsca, gdzie jednocześnie mogłoby produkować prototypy i dla nich Warszawa jest mniej atrakcyjna. Dlatego zmieniamy nasze podejście i planujemy pokazywać nie tylko ofertę stolicy, ale i metropolii warszawskiej, obejmującej 40 gmin. Skoncentrujemy się na 5 branżach: nanotechnologiach, ICT, fotonice, energetyce i biotechnologiach. Do tego dochodzi branża kreatywna, ale jej akurat nie dotyczy proces metropolizacji, ponieważ koncentruje się ona przede wszystkim na Warszawie.
Jak wygląda w Warszawie kwestia wydawania pozwoleń na budowę? W rankingu Doing Business 2015 – Poland, stolica znalazła się na 14. miejscu pod względem załatwiania tych formalności.
Na takie rankingi odpowiadamy zawsze takim hasłem: „Skoro jest tak źle, to dlaczego jest tak dobrze?”. Ranking, który ocenia procesy administracyjne, najczęściej nie bierze pod uwagę okoliczności, w których są one podejmowane. Dlatego interpretacja tych danych musi być podejmowana z odpowiednim komentarzem. Nie przypadkiem jest, że w ścisłej czołówce znajdują się miasta, które nie cieszą się dużym zainteresowaniem pośród inwestorów. W tym rankingu najgorzej wypadają takie miasta jak Warszawa, Gdańsk, Kraków, Poznań. Prawda jest taka, że na tempo wydawania decyzji o pozwoleniach na budowę wpływa bezprecedensowo wysoka liczba pozwoleń, o które występują inwestorzy. W tej dziedzinie Warszawa jest niekwestionowanym liderem. Mamy również do czynienia z najbardziej skomplikowanym projektami. Inaczej przebiega proces udzielenia pozwolenia na budowę inwestycji o powierzchni 100 tys. mkw., a inaczej budowy o powierzchni 1000 mkw. Dlatego oczekiwanie, że jest to zwykła i prosta decyzja jest nieporozumieniem. Konkludując, dłuższy czas wydawania pozwoleń nie wynika z tego, że nie jesteśmy przyjaźni wobec inwestorów, tylko z powodu liczby, skali oraz stopnia skomplikowania wielu inwestycji.
Warszawa zaczyna realizację wspólnych projektów dot. przestrzeni publicznej z deweloperami np. Placu Europejskiego z firmą Ghelamco. Czy są plany rozwijania takiej współpracy?
Realizujemy trzy takie projekty. Pierwszy z nich zlokalizowany jest na Pradze i jest to m.in. współpraca z deweloperami realizującymi 5 dużych projektów, z którymi staramy się również tworzyć przestrzeń publiczną. Drugi projekt Nowa Towarowa rozpoczęliśmy wiosną tego roku. Trzeci, który jest obecnie najmniej zaawansowany, nosi nazwę Nowego Centrum To projekt realizowany w obszarze ulic Marszałkowskiej, Królewskiej, al. Jerozolimskich, Krakowskie Przedmieście i Nowy Świat. Planujemy wspólnie z partnerami prywatnymi wykorzystać potencjał przestrzeni publicznej. Dyskutujemy o tym jak ograniczyć ruch w tym rejonie, jak podnieść atrakcyjność lokali użytkowych, jak zapewnić miejsca parkingowe (dla dwóch parkingów podziemny trwają właśnie postępowania na wybór partnera) etc. Rozmawiamy o tym projekcie m.in. z firmą LHI oraz Kulczyk Silverstein Properties.
