Z Jarosławem Batorem, dyrektorem ds. nieruchomości w PKP, rozmawia Marta Śniegocka.
PKP wytypowało 50 obiektów kolejowych o największym potencjale inwestycyjnym do sprzedaży. Czym musi się charakteryzować taki obiekt?
Przede wszystkim jego lokalizacja musi być atrakcyjna dla potencjalnych kupujących. Poza tym są one nieruchomościami wyselekcjonowanymi pod względem uregulowanego stanu prawnego, są wydzielone i nie mają żadnych obciążeń. Mogą stanowić dla lokalnych przedsiębiorców obiekyi zainteresowania. Kwestią jest oczywiście cena, którą obliczają rzeczoznawcy. Potem na podstawie przetargu spróbujemy sprzedać nieruchomość i wysondować, czy rynek jest zainteresowany tymi obiektami. Rynek nieruchomości zna ujemne wartości nieruchomości, których nie da się sprzedać, ponieważ zostały zaśmiecone lub zabudowane w taki sposób, że nie mają żadnej wartości komercyjnej. Jeśli nie uda nam się sprzedać nieruchomości zbadamy, czy nie chciałyby przejąć ich samorządy.
A jaka lokalizacja może liczyć na zainteresowanie rynku?
W miastach, które są atrakcyjne albo ze względu na swoją wielkość albo np. ze względu na to, że są kurortami. Nasze nieruchomości są zlokalizowane w różnych miejscach i mamy nadzieję, że wzbudzi to zainteresowanie potencjalnych kupujących. Chcemy to promować jako swoiste novum, czyli dworce. Wierzymy, że jest pewna liczba ludzi, których zachęci fakt, że zostaną właścicielami dworców.
Rozumiem, że są to obiekty, które chcą Państwo tylko sprzedać. A jak wygląda kwestia wspólnych projektów?
Wspólne projekty planujemy tam, gdzie mamy odpowiedni potencjał projektu: musi być albo naprawdę duży albo związany z dworcem, który jest dla nas ważny i zostanie w naszym zasobie.
Jakie wspólne projekty Państwo obecnie realizują?
Obecnie realizujemy projekty w Poznaniu i Katowicach. W tych miejscach dworce są już praktycznie czynne. To komponenty komercyjne będą dopiero otwarte w tym roku. Następnym takim projektem będzie Warszawa Zachodnia i myślimy o następnych.
Jakie to będą projekty?
Jeszcze za wcześnie, żeby mówić o szczegółach. W każdym przypadku będziemy taki nowy projekt ogłaszali i zapraszali deweloperów do współpracy w postaci dialogu konkurencyjnego lub innej formie. Możemy powiedzieć również, że w Sopocie będzie nowy dworzec, który na podstawie umowy miasta z partnerem prywatnym będzie wybudowany.
Jak wygląda obecnie sytuacja z projektem Warszawy Zachodniej?
Decyzja środowiskowa została wydana i obecnie składamy wniosek o wydanie warunków zabudowy tego projektu i wszystko na razie idzie zgodnie z planem.
A jakie plany mają Państwo wobec pozostałych nieruchomości?
Mamy spory zasób nieruchomości, który musimy zagospodarować, większość przez sprzedaż. Planujemy wystawić wiele nieruchomości na sprzedaż, w tym w atrakcyjnych lokalizacjach. Wiemy jaki jest rynek i będziemy pilnować, żeby nie sprzedać ich za tanio.
A jak w tym momencie wygląda rynek z Państwa punktu widzenia?
Teraz jest generalnie trudniej sprzedać nieruchomości. Jest ogromne zainteresowanie rynku projektami, które moglibyśmy realizować w partnerstwie, w joint venture. Jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości, to tylko nieliczne podmioty są w stanie angażować kapitał i budować bank ziemi. W związku z tym chcemy się w tym momencie skupić na mniejszych lokalizacjach i mniejszych nieruchomościach i pozbywać się tych nieruchomości, które generują więcej kosztów, niż jest warte zarządzanie nimi. Ponieważ jest sytuacja kryzysowa to oczywiście będziemy wystawiać nieruchomości , które wydają nam się atrakcyjne również w tych trudnych czasach, ale będziemy się skupiać na nieruchomościach, które nie są tak podatne na koniunkturę i będziemy się skupiać na tym, żeby jak najwięcej pozbyć się z „masy”.
Czy PKP stara się dodatkowo uatrakcyjnić te działki np. poprzez występowanie o MPZP?
Wszystko zależy od skali nieruchomości. Nakład pracy musi się zwrócić. Będziemy wpływać na MPZP lub warunki zabudowy, ale nie zawsze. Przy mniejszych nieruchomościach, które sprzeda się za 10-20 tys. złotych, często nie opłaca się angażować naszego zespołu i ponosić kosztów czasu, w którym mógłby się zająć czymś innym. Oczywiście przygotowujemy nieruchomości. To jest właśnie nowe podejście do nieruchomości - departament sprzedaży ma przygotowywać te nieruchomości, ale nie w mniejszych lokalizacjach, gdzie te wartości są niskie.
Ile nieruchomości może liczyć na takie specjalne traktowanie?
Trudno w tym momencie powiedzieć. Zasób PKP jest ogromny ok. 100 tys. działek, większość z nich oczywiście kolejowych. Mamy zidentyfikowanych kluczowych kilkadziesiąt działek, ale do tego będą dochodziły nowe i będzie wzbogacać ten zasób. Dużo jest tych nieruchomości i na pewno warto się nad tym pochylić.
PKP wytypowało 50 obiektów kolejowych o największym potencjale inwestycyjnym do sprzedaży. Czym musi się charakteryzować taki obiekt?
Przede wszystkim jego lokalizacja musi być atrakcyjna dla potencjalnych kupujących. Poza tym są one nieruchomościami wyselekcjonowanymi pod względem uregulowanego stanu prawnego, są wydzielone i nie mają żadnych obciążeń. Mogą stanowić dla lokalnych przedsiębiorców obiekyi zainteresowania. Kwestią jest oczywiście cena, którą obliczają rzeczoznawcy. Potem na podstawie przetargu spróbujemy sprzedać nieruchomość i wysondować, czy rynek jest zainteresowany tymi obiektami. Rynek nieruchomości zna ujemne wartości nieruchomości, których nie da się sprzedać, ponieważ zostały zaśmiecone lub zabudowane w taki sposób, że nie mają żadnej wartości komercyjnej. Jeśli nie uda nam się sprzedać nieruchomości zbadamy, czy nie chciałyby przejąć ich samorządy.
A jaka lokalizacja może liczyć na zainteresowanie rynku?
W miastach, które są atrakcyjne albo ze względu na swoją wielkość albo np. ze względu na to, że są kurortami. Nasze nieruchomości są zlokalizowane w różnych miejscach i mamy nadzieję, że wzbudzi to zainteresowanie potencjalnych kupujących. Chcemy to promować jako swoiste novum, czyli dworce. Wierzymy, że jest pewna liczba ludzi, których zachęci fakt, że zostaną właścicielami dworców.
Rozumiem, że są to obiekty, które chcą Państwo tylko sprzedać. A jak wygląda kwestia wspólnych projektów?
Wspólne projekty planujemy tam, gdzie mamy odpowiedni potencjał projektu: musi być albo naprawdę duży albo związany z dworcem, który jest dla nas ważny i zostanie w naszym zasobie.
Jakie wspólne projekty Państwo obecnie realizują?
Obecnie realizujemy projekty w Poznaniu i Katowicach. W tych miejscach dworce są już praktycznie czynne. To komponenty komercyjne będą dopiero otwarte w tym roku. Następnym takim projektem będzie Warszawa Zachodnia i myślimy o następnych.
Jakie to będą projekty?
Jeszcze za wcześnie, żeby mówić o szczegółach. W każdym przypadku będziemy taki nowy projekt ogłaszali i zapraszali deweloperów do współpracy w postaci dialogu konkurencyjnego lub innej formie. Możemy powiedzieć również, że w Sopocie będzie nowy dworzec, który na podstawie umowy miasta z partnerem prywatnym będzie wybudowany.
Jak wygląda obecnie sytuacja z projektem Warszawy Zachodniej?
Decyzja środowiskowa została wydana i obecnie składamy wniosek o wydanie warunków zabudowy tego projektu i wszystko na razie idzie zgodnie z planem.
A jakie plany mają Państwo wobec pozostałych nieruchomości?
Mamy spory zasób nieruchomości, który musimy zagospodarować, większość przez sprzedaż. Planujemy wystawić wiele nieruchomości na sprzedaż, w tym w atrakcyjnych lokalizacjach. Wiemy jaki jest rynek i będziemy pilnować, żeby nie sprzedać ich za tanio.
A jak w tym momencie wygląda rynek z Państwa punktu widzenia?
Teraz jest generalnie trudniej sprzedać nieruchomości. Jest ogromne zainteresowanie rynku projektami, które moglibyśmy realizować w partnerstwie, w joint venture. Jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości, to tylko nieliczne podmioty są w stanie angażować kapitał i budować bank ziemi. W związku z tym chcemy się w tym momencie skupić na mniejszych lokalizacjach i mniejszych nieruchomościach i pozbywać się tych nieruchomości, które generują więcej kosztów, niż jest warte zarządzanie nimi. Ponieważ jest sytuacja kryzysowa to oczywiście będziemy wystawiać nieruchomości , które wydają nam się atrakcyjne również w tych trudnych czasach, ale będziemy się skupiać na nieruchomościach, które nie są tak podatne na koniunkturę i będziemy się skupiać na tym, żeby jak najwięcej pozbyć się z „masy”.
Czy PKP stara się dodatkowo uatrakcyjnić te działki np. poprzez występowanie o MPZP?
Wszystko zależy od skali nieruchomości. Nakład pracy musi się zwrócić. Będziemy wpływać na MPZP lub warunki zabudowy, ale nie zawsze. Przy mniejszych nieruchomościach, które sprzeda się za 10-20 tys. złotych, często nie opłaca się angażować naszego zespołu i ponosić kosztów czasu, w którym mógłby się zająć czymś innym. Oczywiście przygotowujemy nieruchomości. To jest właśnie nowe podejście do nieruchomości - departament sprzedaży ma przygotowywać te nieruchomości, ale nie w mniejszych lokalizacjach, gdzie te wartości są niskie.
Ile nieruchomości może liczyć na takie specjalne traktowanie?
Trudno w tym momencie powiedzieć. Zasób PKP jest ogromny ok. 100 tys. działek, większość z nich oczywiście kolejowych. Mamy zidentyfikowanych kluczowych kilkadziesiąt działek, ale do tego będą dochodziły nowe i będzie wzbogacać ten zasób. Dużo jest tych nieruchomości i na pewno warto się nad tym pochylić.
