Z Renatą Osiecką, partnerem zarządzającą w Axi Immo, rozmawia Marta Śniegocka.
W raporcie Axi Immo na temat rynku magazynowo-logistycznego podkreślali Państwo znaczenie bliskości dróg, a w szczególności autostrad, w atrakcyjności terenów pod inwestycje magazynowe. Czy działki nie leżące w pobliżu autostrad mają obecnie szansę na zainteresowanie ze strony sektora magazynowo-logistycznego?
Czynnik kluczowy dla firm logistycznych to jednak lokalizacja w pobliżu głównych węzłów komunikacyjnych kraju. Uniwersalna lokalizacja pozwala operatorowi logistycznemu na optymalizację procesu i zwiększa efektywność w obsłudze klienta. Działki inwestycyjne w lokalizacjach oddalonych od głównych szlaków drogowych mogę znaleźć nabywców, ale bardziej wśród firm produkcyjnych tzw. end-userów, dla których często czynnikiem ważniejszym jest dostępność i koszty wykwalifikowanych pracowników, niż sama lokalizacja blisko głównych węzłów komunikacyjnych.
Od lat to Górny Śląsk i okolice Warszawy są najbardziej popularne wśród inwestorów. W związku ze zmniejszającą się podażą, jakie lokalizacje mają szanse na rozkwit w najbliższych latach?
W najbliższym czasie na dalszy rozwój mają szansę lokalizacje w południowej i zachodniej Polsce wzdłuż autostrady A4 i A2. Obecnie największym zainteresowaniem inwestorów zagranicznych cieszy się Wrocław i okolice wzdłuż A4, autostradowej obwodnicy Wrocławia S8 i drogi krajowej nr 8 w kierunku Warszawy. Ważną lokalizacją dla sektora magazynowo-logistycznego nadal pozostaje Poznań i okolice, zwłaszcza tereny inwestycyjne w gminach: Kórnik, Niepruszewo czy Tarnowo Podgórne (wzdłuż A2 i S11, S5).
W Polsce Centralnej najbardziej popularne są działki w gminie Stryków (skrzyżowanie A2 i A1), jednak ze względu na zmniejszającą się podaż, ceny zaczną powoli rosnąć. Może to być szansą dla gmin, gdzie obecnie trwają prace nad kolejnymi odcinkami A1 i S8 tj. Pabianice, węzeł „Brzeziny”, „Tuszyn”, „Romanów” po wschodniej stronie Łodzi oraz Piotrków Trybunalski. W perspektywie kilku lat powinny również zyskać lokalizacje na wschód od Krakowa oraz gminy wokół Rzeszowa. Autostrada A4 na wschód stworzy dogodne perspektywy do zwiększenia wymiany handlowej z Ukrainą i Rosją.
A jakie planowane inwestycje infrastrukturalne (drogowe i kolejowe) będą miały największy wpływ na rynek magazynowo-logistyczny w ciągu kolejnych 5 lat?
Dla sektora magazynowo-logistycznego kluczowe są inwestycje w infrastrukturę drogową. Rozwój kolei na razie ma znaczenie drugoplanowe, ze względu na powolny rozwój logistyki multimodalnej w Polsce. Najważniejsze inwestycje drogowe, które będą miały największy wpływ na rynek magazynowo-logistyczny to: kolejne odcinki autostrady A1. Będą one szczególnie ważne dla dalszego rozwoju Polski Centralnej, jako jednego z głównych regionów logistycznych kraju. Dla Polski południowej najważniejsza jest budowa kolejnych odcinków A4 w kierunku wschodnim. Inwestycja może pozytywnie wpłynąć na rozwoj gmin położonych na wschód od Krakowa i wokół Rzeszowa. Ważnym węzłem komunikacyjnym, który skróci odległość pomiędzy Warszawą a Wrocławiem będzie droga ekspresowa S8.
Jakie czynniki, poza lokalizacją, mają największy wpływ na wartość działki?
Lokalizacja jest dla sektora powierzchni magazynowo-logistycznych czynnikiem kluczowym, który w dużej mirze decyduje o cenie gruntu. Jednak, w obecnej sytuacji nadpodaży ważne czynniki, które wpływają na cenę działki to: właściwe przygotowanie terenu pod względem prawnym (uregulowana kwestia własności), planistycznym i infrastrukturalnym. Ponadto, nie bez znaczenia jest komunikacja z działką, dobre drogi dojazdowe do głównych szlaków komunikacyjnych i samej działki. Dziś z właścicielami prywatnymi konkurują inwestorzy instytucjonalni, gminy, strefy ekonomiczne, co powoduje, że w/w elementy stają się obowiązkowym standardem.
Czym różnią się tereny inwestycyjne kupowane pod inwestycje logistyczno-magazynowe od tych pod inwestycje produkcyjne?
Inwestorzy zainteresowani terenami pod projekty produkcyjne przy wyborze lokalizacji zwracają uwagę na dostępność pracowników i koszty ich zatrudnienia oraz łatwość dojazdu z najbliższego ośrodka miejskiego na teren inwestycji (dostępność komunikacji miejskiej), są to czynniki często ważniejsze niż lokalizacja względem głównych węzłów komunikacyjnych. Ponadto, projekty produkcyjne często mają podwyższone wymagania względem infrastruktury towarzyszącej. Dostęp do wszystkich mediów, z często niestandardowymi parametrami jest bardzo ważny dla przyszłej produkcji. Tereny w specjalnych strefach ekonomicznych też są częściej preferowane przez inwestorów produkcyjnych, ze względu na ulgi podatkowe dostępne w długoterminowej perspektywie inwestycyjnej.
W przypadku projektów logistyczno-magazynowych najważniejsza jest lokalizacja, blisko głównych węzłów komunikacyjnych. Firmy logistyczne nie są zainteresowane inwestowaniem w strefach ze względu na krótkoterminowe kontrakty, brak możliwości skorzystania z ulg, jakie oferują strefy. Projekty logistyczne są bardziej standardowe, przygotowywane tak, aby w miarę potrzeb elastycznie przystosować projekt do potrzeb konkretnego klienta. Operatorzy logistyczni dużo częściej preferują wynajem gotowych obiektów, niż własne inwestycje.
Jak wyglądają obecnie ceny terenów pod inwestycje i czy będą jeszcze rosnąć?
Obecnie ceny gruntów inwestycyjnych pod projekty magazynowe ustabilizowały się, po serii spadków, która trwała od kryzysu w 2008 r. Średnia cena gruntu pod inwestycję przemysłową w lokalizacji uznawanej za dobrą do organizacji operacji logistycznych to 130-160 zł za mkw. Średnie ceny gruntów pod inwestycje przemysłowe nie powinny rosnąc w najbliższym roku. Związane jest to z wysoką podażą w większości regionów oraz mniejszym zapotrzebowaniem ze strony deweloperów. Większość inwestorów kupuje działki o areale 5 do 10 ha, pod realizację konkretnych projektów. Zakupy po kilkanaście lub kilkadziesiąt hektarów nie występują.
Gdzie ceny są najwyższe?
Najwyższe ceny gruntów inwestycyjnych pod projekty przemysłowe są w Warszawie. Na Okęciu za mkw. grunty przemysłowego trzeba zapłacić ok. 450-600 zł. Po drugiej stronie Wisły, w dzielnicach Targówek Przemysłowy czy Żerań – 350-400 zł mkw. W okolicach Warszawy ceny są dużo niższe – Błonie: 100-120 zł/mkw., Pruszków: 150-180 zł/mkw.
A jak kształtują się ceny na równie atrakcyjnym Śląsku i w Polsce centralnej?
W przypadku Górnego Śląska ceny są na poziomie powyżej średniej krajowe 160-180 zł/mkw. (lokalizacje przy węźle Sośnica oraz przy skrzyżowaniu S1 z A4). Wynika to z mniejszej podaży, ze względu na gęstą zabudowę oraz wykluczenie znacznych obszarów z powodu szkód górniczych lub zanieczyszczenia gruntów. W Polsce Centralnej występuje dość duże różnice cenowe w zależności od subregionu. W okolicach Strykowa, cena za mkw. ok. 150-170 zł. W Łodzi i okolicach występuje duża podaż, inwestorzy mają bardzo szeroki wybór ofert, często tzw. brownfieldów, ale ceny są wysokie 180-200 zł/mkw. Natomiast dobrej jakości grunty pod projekty industrialne w niskiej cenie można kupić w Piotrkowie Trybunalskim, gdzie średnia cena za mkw. nie przekracza 50-70 zł. Rynkiem z dużym potencjałem jest Wrocław. W ostatnich latach duże zmiany w infrastrukturze spowodowały, że jest to region najczęściej preferowany przez inwestorów. Bliskość granicy z Niemcami i Czechami, autostrada i autostradowa obwodnica Wrocławia, duży rynek pracy sprawiają, że po kilku latach przestoju grunty inwestycyjne na nowo zyskują na atrakcyjności. W regionie występuje duża podaż terenów przygotowanych pod inwestycje, w dobrych lokalizacjach i o dobrej komunikacji. Przez ostatnie lata ceny były mocno wywindowane, na poziomie 180 - 400 zł. Obecnie nieco spadły i utrzymują się na poziomie powyżej średniej krajowej tj. 150 - 200 zł za mkw. Podobnie, dzięki autostradzie A2 zyskał Poznań i okolice. W regionie występuje duża podaż dobrej jakości gruntów. Średnia cena transakcyjna to: ok. 150-180 zł/mkw.
Czy jest szansa na zwiększone zainteresowanie działkami?
W najbliższych miesiącach raczej nie powinniśmy spodziewać się znaczącego wzrostu popytu na działki inwestycyjne w sektorze. Jednak niski współczynnik powierzchni niewynajętej w wybranych regionach magazynowo-logistycznych kraju, może w przyszłym roku skutkować nowymi inwestycjami. Ponadto, dość duże zainteresowanie zagranicznych inwestorów zwłaszcza terenami w południowej Polsce wzdłuż autostrady A4 może doprowadzić do wzrostu popytu. Ceny raczej nie spadną, pozostaną na podobnym poziomie, jak w tym roku.
