Spadek podaży powierzchni handlowych i popularność niewielkich formatów handlowych - firma Colliers International podsumowuje aktywność na rynku handlowym w minionym roku oraz przedstawia prognozy na 2013 rok.

W 2012 roku deweloperzy ukończyli 485 600 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, co stanowi spadek o ok. 22 proc. w porównaniu do roku poprzedniego. Nowa podaż zdominowana była przez mniejsze obiekty handlowe o powierzchni najmu nieprzekraczającej 35 tys. mkw. Jedynym większym centrum handlowym oddanym do użytku była ukończona w listopadzie 2012 roku Galeria Rzeszów (42 tys. mkw. najmu).

Ponad 30 proc. nowej podaży dostarczono w 8 największych polskich aglomeracjach, a blisko 60 proc. w miastach małej i średniej wielkości (poniżej 200 tys. mieszkańców). Na polskim rynku handlowym pojawili się nowi deweloperzy centrów wyprzedażowych. Pierwsze centra tego formatu zostały ukończone w Szczecinie (Outlet Park Szczecin, Echo Investment) oraz w Rzgowie pod Łodzią (Ptak Outlet, Centrum Targowe Ptak SA). Na koniec roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce osiągnęła 9,17 milionów mkw.

RYNEK HANDLOWY W NAJWIĘKSZYCH MIASTACH POLSKI

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Warszawie wynosi ponad 1,35 mln mkw., co czyni ten rynek największym w Polsce. Specjalistyczne CH stanowią 25 proc. całkowitej podaży (blisko 278 tys. mkw.). W 2012 roku zostało oddane do użytku jedno centrum handlowe – pierwsza faza Auchan Łomianki (18 tys. mkw). Aktualnie w budowie znajduje się łącznie 59 tys. mkw., w tym trzy nowe projekty (Galeria Miejska Plac Unii, Galeria Podkowa oraz Factory Annopol) oraz dwie rozbudowy (Galeria Mokotów i II faza Auchan Łomianki). Wskaźnik powierzchni niewynajętej jest niski i kształtuje się na poziomie 1,6 proc.. Na warszawskim rynku handlowym odnotowuje się najwyższe stawki czynszów w Polsce. Czynsze typu prime, za powierzchnie ok. 100 mkw. zlokalizowane w najlepszych centrach handlowych, sięgają ponad 90 EUR/m2.

Górny Śląsk jest drugim pod względem wielkości rynkiem nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce. Całkowita podaż wynosi 945 tys. mkw. Dzięki stosunkowo niskiemu wskaźnikowi powierzchni niewynajętej (2 proc.) oraz współczynnikowi nasycenia na poziomie ok. 430 mkw/1 tys. mieszkańców, obszar Górnego Śląska posiada bardzo duży potencjał, który został dostrzeżony przez deweloperów. Planowana podaż nowej powierzchni wynosi aż 124,5 tys. mkw. Dwa duże centra handlowe zostaną ukończone w 2013 r. (Europa Centralna oraz Galeria Katowicka).

Trójmiasto jest trzecim co do wielkości rynkiem nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce. Tradycyjne CH oferują ponad 470 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy specjalistyczne CH – 154 tys. mkw. W 2012 r. podaż wzrosła o ok. 50 tys. mkw. w związku z ukończeniem dwóch projektów – Galerii Szperk oraz Centrum Kowale, a także rozbudową trzech istniejących centrów handlowych. Obecnie 45,5 tys. mkw. powierzchni znajduje się w budowie (rozbudowa centrum handlowego Wzgórze).

Natomiast krakowski rynek handlowy dysponuje 490 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni zlokalizowanej w 13 centrach handlowych. Grupę specjalistycznych CH reprezentuje jeden kompleks handlowy – Futura Park wraz z centrum wyprzedażowym Factory. W trakcie budowy znajduje się jeden projekt – Galeria Bronowice (60 tys. mkw.) – realizowany przez Immochan. W Krakowie odnotowano najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej, który kształtował się na poziomie 4,5 proc. Warto jednak zwrócić uwagę, że pod względem dostępnej powierzchni występują istotne różnice pomiędzy poszczególnymi centrami handlowymi.

Stolica Wielkopolski również nie ma powodów do wstydu.  Na koniec 2012 roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Poznaniu wyniosła 520 tys. mkw., z czego blisko 15 proc. stanowią specjalistyczne CH. Aktualnie w fazie budowy znajdują się dwa tradycyjne centra handlowe – galeria handlowa Poznań City Center (58 tys. mkw.) połączona z dworcem kolejowym oraz mały wielofunkcyjny obiekt Galeria MM (ok. 5 tys. mkw. powierzchni handlowej). Rynek handlowy w Poznaniu jest stosunkowo stabilny, a współczynnik powierzchni niewynajętej kształtuje się na poziomie 2,3 proc. Czynsze typu prime wynoszą około 48 EUR/mkw. powierzchni, jednak w związku z wysokim poziomem planowanej podaży stawki mogą ulec obniżeniu.

Największe nasycenie pod względem powierzchni handlowych można zanotować we Wrocławiu. Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową kształtuje się na poziomie ok. 720 mkw/1 tys. mieszkańców, co czyni Wrocław liderem pod względem nasycenia wśród największych aglomeracji w Polsce. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej wynosi 560 tys. mkw. Około 90 tys. mkw. stanowią specjalistyczne CH. W 2012 zostało oddane do użytku jedno centrum handlowe – Sky Tower (25 tys. mkw). Aktualnie we Wrocławiu nie ma żadnych projektów w budowie, w związku z czym rynek ten powinien być stosunkowo stabilny w 2013 roku.

W Łodzi całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej kształtuje się na poziomie 505,6 tys. mkw. W 2012 r. na rynku pojawiło się pierwsze centrum wyprzedażowe – Ptak Outlet (pierwsza faza 12,6 tys. mkw. pow. najmu). Współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi 1,9 proc.

Szczecin jest najmniejszym rynkiem handlowym w Polsce. W tradycyjnych CH znajduje się 237,6 tys. mkw. powierzchni. W 2012 r. ukończone zostało pierwsze centrum wyprzedażowe, Outlet Park Szczecin (16,5 tys. mkw.), zrealizowane przez Echo Investment. Szczeciński rynek handlowy charakteryzuje się najniższym współczynnikiem pustostanów wśród głównych polskich aglomeracji (1,1 proc). Dla najlepszych nieruchomości handlowych w 2012 r. w Warszawie stopy kapitalizacji kształtowały się w przedziale 6 proc.-6.5 proc., a dla miast poza stolicą nieznacznie poniżej 6% (wybrane nieruchomości)-8.5 proc.

PROGNOZY

Obecnie w budowie znajduje się blisko 800 tys. mkw. powierzchni handlowej. W związku z wysoką aktywnością deweloperów przyrost podaży w 2013 roku będzie wyższy od poziomu odnotowanego w roku 2012 i szacuje się, że wyniesie ok. 600 tys. mkw. Deweloperzy ponownie zwracają się w stronę większych miast, szukając w nich luk do zagospodarowania, czy to pod względem lokalizacji, czy uzupełnienia oferty lub zróżnicowania formatu handlowego.

Do największych otwarć planowanych na 2013 rok należą Europa Centralna w Gliwicach (67 000 mkw.), Galeria Bronowice w Krakowie (ok. 60 000 mkw.), Poznań City Center w Poznaniu (58 000 mkw.), Galeria Katowicka w Katowicach (50 500 mkw.) oraz rozbudowywane centrum handlowe Wzgórze w Gdyni.  W 2013 roku czynsze typu prime w najlepszych lokalizacjach handlowych powinny być relatywnie stabilne. Spadek stawek czynszowych spodziewany jest w centrach mniej popularnych, starszej generacji oraz mniej korzystnie zlokalizowanych. Obecnie rynek handlowy w Polsce jest rynkiem najemcy, którzy korzystając z tego faktu rewidują czynsze sprzed kilku lat.

Presje na czynsze oraz przedłużony okres komercjalizacji nowych obiektów mogą przełożyć się na wzrost współczynnika pustostanów na wybranych rynkach.

- W przeciwieństwie do poprzedniego roku, wiele centrów handlowych planowanych na 2013 rok jest dużymi obiektami o powierzchni najmu przekraczającej 50 tys. mkw. Z drugiej strony odnotowuje się wzrost zainteresowania małymi centrami osiedlowymi, tzw. wygodnych i szybkich zakupów, o lokalnym zasięgu. – komentuje Klaudia Woźniak, dyrektor, dział powierzchni handlowych, Colliers International.

Cały raport do pobrania poniżej.