W 2019 r. popyt na magazyny sięgnął 3,75 mln mkw., zasoby powierzchni powiększyły się o rekordowe 2,8 mln mkw. W budowie jest 1,9 mln mkw. Tak wynika z podsumowaania sytuacji na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce w 2019 r. przez firmę JLL.
Popyt trzyma poziom
– W 2019 r. popyt brutto osiągnął w Polsce imponujący wynik 3,75 miliona mkw. To drugi najlepszy rezultat w historii rynku oraz czwarty rok z rzędu, w którym przekroczony został próg 3 milionów mkw. wynajętej powierzchni magazynowej. Natomiast, popyt netto, czyli nie obejmujący przedłużeń umów - to 2,6 miliona mkw. Niezmiennie najpopularniejszymi lokalizacjami magazynowymi w Polsce są rynki Wielkiej Piątki, a szczególnie Warszawa, Górny Śląsk i Wrocław, których łączny udział w całkowitej wynajętej powierzchni wyniósł prawie 60%. – mówi Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.
Maciej Kotowski, Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL
Reklama
Reklama
Polski rynek magazynowy, choć niezmiennie napędzany był przez nowe umowy i ekspansje, odnotował też wyjątkowo wysoki udział renegocjacji, które stanowiły ponad 32% całkowitego popytu. Jednym z powodów tej sytuacji jest kończący się okres najmu dla umów zawartych między 2013 a 2014 rokiem, kiedy rynek ponownie rozpoczął dynamiczny rozwój po globalnym spowolnieniu gospodarczym. W ciągu ostatniego roku nie zaobserwowano żadnych umów powyżej 100 000 mkw., co wskazuje na coraz większe znaczenie kontraktów o mniejszej skali.
– W 2019 roku na rynku dominowały firmy logistyczne, lekka produkcja i sieci handlowe, z udziałem odpowiednio 41%, 27% i 26%. Pomimo obserwowanego ogólnego spadku produkcji przemysłowej w Polsce, warto zwrócić uwagę na aktywność tego sektora na rynku magazynowym, na który przypadła jedna czwarta całkowitego popytu. – mówi Maciej Kotowski, Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.
Reklama
Rekordowa nowa podaż
– Miniony rok to przede wszystkim wyjątkowo wysoka aktywność deweloperów - rynek powiększył się o rekordowe 2,8 miliona mkw. Polska zajęła drugie miejsce w Europie pod względem dostarczonej powierzchni, jednocześnie będąc dopiero ósmym rynkiem pod względem całkowitej podaży. Na koniec grudnia istniejące zasoby sięgnęły 18,7 mln mkw. – dodaje Tomasz Mika.
W ubiegłym roku najwięcej nowej powierzchni dostarczono w Polsce Centralnej i na Górnym Śląsku - w sumie prawie 1,2 mln mkw. Deweloperzy kontynuowali dynamiczny rozwój także we Wrocławiu i Warszawie, gdzie ukończono odpowiednio 440 000 mkw. i prawie 300 000 mkw. Powyżej 100 000 mkw. ukończono z kolei w Poznaniu, Trójmieście, Olsztynie i Szczecinie. Najbardziej popularnym formatem były średnie i duże obiekty przeznaczone dla wielu najemców.
– Na koniec ubiegłego roku w budowie wciąż pozostawało 1,9 mln mkw. z czego 450 000 mkw. na Górnym Śląsku, ponad 500 000 mkw. w Warszawie, a w Trójmieście 240 000 mkw., co było najwyższym wynikiem w historii tego rynku. Warto podkreślić, że na stosunkowo wysokim poziomie utrzymywał się udział powierzchni budowanej spekulacyjnie, który wyniósł 47%. – dodaje Maciej Kotowski.
Reklama
Pustostany w górę, czynsze na stabilnym poziomie
Wysoka aktywność deweloperów wpłynęła na wzrost wskaźnika pustostanów, który w IV kwartale osiągnął 7,6%.
Czynsze pozostały stabilne. Wzrost stawek nadal wstrzymywany jest przez dynamiczny rynek deweloperski i wysoki udział inwestycji spekulacyjnych. W IV kw. do najdroższych rynków w Polsce należały lokalizacje miejskie. W warszawskiej strefie miejskiej czynsze bazowe wahają się pomiędzy 4,3 a 5,2 euro/mkw./miesiąc. Najbardziej atrakcyjne stawki oferowane są w podmiejskich magazynach typu big‑box w Polsce Centralnej (2,6 – 3,2 euro/mkw./miesiąc).
Reklama
Rynek inwestycyjny
Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku magazynowym wyniosła 1,48 miliarda euro, w porównaniu do 1,84 miliarda euro w 2018 roku.
– Nieco niższy od oczekiwanego wynik inwestycyjny w 2019 spowodowany był przesunięciem kilku znaczących umów o łącznej wartości 1 miliarda euro na 2020 rok. Nie zmienia to jednak faktu, że był to mocny rezultat – drugi w historii rynku magazynowego. Największą ubiegłoroczną transakcją była sprzedaż portfela BARN przez 7R/Hillwood do GLL Partners za 175 milionów euro. Najbardziej aktywny był kapitał niemiecki, koreański, amerykański i chiński. – mówi Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL.
Średnia stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych w Polsce wynosi 6,25%, z pojedynczymi przypadkami wybranych parków o długoterminowych umowach najmu (poniżej 4,5%) oraz magazynów miejskich w Warszawie (poniżej 5,5%).
