Grunty inwestycyjne dla biznesu

SELEKTYWNE OŻYWIENIE I LOGISTYKA NA PROWADZENIU

W II kwartale 2025 roku wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości w Polsce wyniosła 911 mln Euro – o 45% więcej niż kwartał wcześniej, ale o 33% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. W całym I półroczu inwestycje osiągnęły 1,53 mld Euro, co oznacza spadek o 10% r/r. Wzrost w inwestycjach od kwietnia do końca czerwca napędzał głównie sektor magazynowy, w którym odnotowano największą transakcję; sprzedaż dwóch zakładów produkcyjnych Eko-Okna za ponad 253 mln Euro.

Wartość inwestycji w biura wzrosła umiarkowanie do 227mln Euro w II kwartale (411 mln Euro w całym I półroczu), jednak to wciąż wynik o połowę niższy niż rok wcześniej. Rynek handlowy odnotował spadek o 30%, a w II kwartale zawarto transakcje o wartości 133 mln Euro, co dało łącznie 324 mln Euro za I półrocze. To o 26% mniej niż średnia z lat 2020–2025, co potwierdza wyzwania i zmiany związane z rynkiem handlowym na rynku, oraz większą aktywność inwestorów w formacie mniejszych parków handlowych i obiektów typu convenience.
Choć całkowity wolumen inwestycji w I półroczu odpowiadał zaledwie jednej trzeciej wartości z całego 2024 roku, to liczba transakcji była wysoka – zawarto 59 umów, co już stanowiło 48% kontraktów podpisanych w poprzednim roku. Większość z nich dotyczyła relatywnie niewielkich aktywów, a średnia wartość transakcji wyniosła 26 mln Euro. Tylko jedna transakcja przekroczyła 100 mln Euro – była to sprzedaż dwóch zakładów produkcyjnych Eko-Okna.

Pod względem pochodzenia kapitału dominowali inwestorzy z USA z ponad 31% udziałem w wolumenie oraz krajów Europy Zachodniej i Nordyckiej (20%). Udział inwestorów z regionu Europy Środkowo-Wschodniej (w tym Ukrainy) zbliżył się do 37%, co czyni CEE liderem wśród źródeł kapitału.

– Pierwsze półrocze pokazało dużą aktywność inwestorów regionalnych i krajowych, szczególnie w transakcjach o mniejszej skali. Uwagę zwracają też transakcje typu sale & leaseback – w tym sprzedaż zakładów Eko-Okna. Widać też powrót do strategii value-add, co świadczy o rosnącej gotowości inwestorów do angażowania się w bardziej wymagające, ale perspektywiczne projekty. Rynek staje się coraz bardziej zróżnicowany i dojrzały. – Wioleta Wojtczak, Associate Director, Head of Reaserch, Savills.

BIURA OSTROŻNIE, ALE WRACAJĄ

Od stycznia do czerwca nad Wisłą zawarto 23 transakcje na rynku biurowym o łącznej wartości przekraczającej 411 mln Euro. To aż 52% liczby transakcji z całego 2024 roku, ale zaledwie 25% ich wartości, co pokazuje rosnącą aktywność przy jednoczesnym spadku średnich wolumenów. Przeciętna wartość jednej transakcji biurowej wyniosła ok. 18 mln Euro – o 8 mln Euro mniej niż średnia wartość transakcji sprzedaży pojedynczego budynku w poprzednim roku.

Inwestorzy lokowali kapitał zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych. Trzy z pięciu największych transakcji dotyczyły nieruchomości stołecznych, po jednej zrealizowano w Krakowie i Wrocławiu, a szósta w kolejności miała miejsce w Szczecinie. Największe umowy podpisywali inwestorzy zagraniczni (m.in. Uniqa Real Estate, Stena Real Estate), ale znaczący udział w rynku mieli także inwestorzy krajowi. Odpowiadali oni za 42% wartości transakcji z ujawnionym pochodzeniem kapitału.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych biurowców w centrum Warszawy szacowane są obecnie na poziomie ok. 6,00%. Różnica pomiędzy yieldami dla takich obiektów a najlepszymi nieruchomościami poza centrum lub w miastach regionalnych sięga 125–150 punktów bazowych.

RETAIL WCIĄŻ TRZYMA SIĘ MAŁYCH FORMATÓW

Na rynku nieruchomości handlowych sfinalizowano 20 transakcji o łącznej wartości ponad 324,4 mln Euro. Średnia wartość pojedynczej umowy wyniosła nieco ponad 16 mln Euro, co potwierdza utrzymujące się zainteresowanie inwestorów mniejszymi projektami, głównie parkami handlowymi i centrami typu convenience, których dotyczyła połowa sfinalizowanych transakcji Trzy transakcje dotyczyły portfeli nieruchomości, w tym zakup 10 obiektów sieci A-Centrum przez czeską grupę Reticulum. Pozostałe dotyczyły m.in. pustostanów z potencjałem do przebudowy lub modernizacji. Przykładem jest centrum handlowo-biurowe Arkady Wrocławskie, które zgodnie z planem zostaną rozebrane, a na ich miejscu nowy właściciel Vastint zrealizuje wielofunkcyjny projekt wpisujący się w miejską tkankę. 

Z raportu wynika, że krajowi inwestorzy odpowiadali za dziewięć transakcji, co przełożyło się na 25% wolumenu sektora. Kapitał z Czech i Ukrainy, tylko w 4 transakcjach, wygenerował aż 39% wolumenu w tym sektorze. Do końca roku oczekiwane są kolejne umowy, nie tylko w segmencie parków handlowych, ale również dużych centrów o znaczeniu regionalnym.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w Polsce szacuje się na poziomie 6,25–6,50%, choć obiekty o silnej pozycji rynkowej mogą osiągać niższe wartości. W przypadku parków handlowych wynoszą one między 7 a 8%, w zależności od lokalizacji, konkurencji i jakości najemców.

REKORDOWE WOLUMENY W POWIERZCHNIACH MAGAZYNOWO-PRZEMYSŁOWYCH

Sektor magazynowy odpowiadał za 45% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w I połowie 2025 roku – w ramach 12 transakcji wypracował 694 mln Euro. To wynik prawie dwuipółkrotnie wyższy niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Taki wzrost wynika ze wspomnianej już sprzedaży zakładów Eko-Okna (ponad 36% wolumenu sektora) oraz zakupu portfela czterech nieruchomości nabytych przez fundusz Adventum Industrial.

Inwestorzy zorientowani na ten sektor są coraz bardziej selektywni – preferują stabilne aktywa z długimi umowami najmu (WAULT nawet powyżej 10 lat). Aż 64% kapitału pochodziło z USA, wyraźnie dystansując inwestorów z Czech (12,5%) i Węgier (10,2%).

Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów magazynowych utrzymują się stabilnie na poziomie 6,25–6,50%. Spodziewane dalsze obniżki stóp procentowych wpłyną na koszty finansowania, a w efekcie mogą dodatkowo zwiększyć aktywność inwestorów w tym segmencie.

LIVING TO NISZA, ALE Z DUŻYM POTENCJAŁEM

Sektor najmu instytucjonalnego pozostaje niszowy na tle tradycyjnych rynków komercyjnych. W I połowie 2025 roku zrealizowano zaledwie trzy transakcje o łącznej wartości 86,5 mln Euro. Dwie z nich dotyczyły gotowych obiektów studenckich kupionych przez belgijską spółkę Xior (w Warszawie i Wrocławiu), trzecia to wspólny projekt PRS w Krakowie realizowany przez Eiffage Immobilier Polska i LifeSpot Management.

– W I półroczu sektor living zanotował trzy transakcje. To nadal nisza, ale coraz bardziej zauważalna, a aktywność takich graczy jak Xior czy LifeSpot pokazuje rosnące zainteresowanie zagranicznego kapitału, co warte podkreślenia, również w miastach regionalnych. Czynniki demograficzne, migracje i zmiana stylu życia młodego pokolenia będą w kolejnych latach napędzać rozwój tego segmentu. Jeśli dojdzie do przejęcia części portfela Resi4Rent przez będzie to ważny sygnał dla rynku potwierdzający jego płynność. – Jacek Kałużny, Director, Head of Operational Capital Markets, Savills.
 

Choć wolumeny są niewielkie, rynek zdaniem ekspertów Savills zyskuje na znaczeniu. Według doniesień medialnych TAG Immobilien prowadzi rozmowy w sprawie zakupu części aktywów Resi4Rent – największego inwestora i operatora mieszkań na wynajem instytucjonalny w Polsce. Jeśli ta transakcja portfelowa dojdzie do skutku, będzie to ważny krok dla segmentu PRS. Potwierdzi płynność, pomoże w budowaniu zaufania i da wyraźny sygnał pozostałym inwestorom, że możliwe jest wyjście z projektu nie tylko poprzez sprzedaż mieszkań do nabywców indywidualnych.

Prime yieldy dla projektów PBSA szacowane są na ok. 6%, a dla PRS – 5,5% przy działkach mieszkaniowych i ok. 6,00% przy terenach komercyjnych.