Transakcje gmin z deweloperami, w wyniku których gminy zobowiązują się nabyć od dewelopera nieruchomość, którą ten zabuduje w określony sposób, w zamian za co przeniosą w drodze umowy zamiany na dewelopera własność działek gminnych stanowić będą odpłatne umowy o udzielenie zamówienia publicznego. Z tego względu umowy takie powinny zostać poprzedzone procedurą otwartą i konkurencyjną wynikającą z u.p.z.p. Ewentualnie, gminy powinny układać swoje relacje z deweloperami w oparciu o model PPP.
Potrzeba pozyskiwania przez gminy różnego rodzaju infrastruktury publicznej, wobec braku zasobów finansowych na realizowanie tego typu celów, skłania jednostki do poszukiwania alternatywnych metod realizacji tych zadań, m.in. PPP. Dostrzegalną praktyką niektórych polskich gmin jest dokonywanie różnego rodzaju transakcji w zakresie gospodarowania nieruchomościami prowadzących do pozyskania pożądanej infrastruktury. Najpopularniejsza metoda sprowadza się do zamiany nieruchomości pomiędzy gminą i deweloperem. Transakcje tego rodzaju dochodzą do skutku wówczas, gdy gminy dysponują atrakcyjnie położonymi nieruchomościami - z punktu widzenia deweloperów nieruchomości. Praktyka pokazuje, że w ramach tego typu transakcji gminy najczęściej pozyskują budynki komunalne lub socjalne. Model ten może dotyczyć rozmaitych potrzeb gminy, przy czym na potrzebę niniejszego artykułu przyjęty został kazus budownictwa społecznego.
Typowa umowa zamiany nieruchomości gminy z deweloperem sprowadzać się będzie do tego, że gmina zobowiąże się pozyskać od dewelopera własność nieruchomości zabudowanej przez niego mieszkalnictwem komunalnym o określonym standardzie pożądanym przez gminę w zamian za to, że gmina przeniesie na własność dewelopera własność nieruchomości pożądanych przez dewelopera pod zabudowę (najczęściej mieszkaniową lub usługową).
Umowy takie częstokroć poprzedzane będą umowami przedwstępnymi, które określą zobowiązania inwestora co do zabudowy jego nieruchomości oraz opracowania projektu zabudowy i zagospodarowania nieruchomości gminnych, a także zobowiązania gminy co do współpracy z inwestorem w postępowaniu projektowym i inwestycyjnym oraz do przeniesienia własności nieruchomości na inwestora w razie realizacji jego obowiązków. Przyrzeczona transakcja przyjmie charakter umowy zamiany nieruchomości, przy czym jeżeli wartość działki zabudowanej lokalami komunalnymi będzie niższa niż wartość działek gminnych, wówczas inwestor będzie zobowiązany do dopłaty. Umowy tego rodzaju najczęściej zawierane będą w drodze rokowań gminy tylko z jednym inwestorem, i dochodzi do nich najczęściej właśnie z inicjatywy tego inwestora.
Cała transakcja odbywa się faktycznie z pominięciem modelu ustawowego PPP, mimo że PPP mogłoby stanowić formalno-prawne ramy tego typu współpracy. Najczęściej jednak nie tylko PPP bywa pomijane do zawierania tego typu umów, ale w praktyce gminy nie stosują jakiejkolwiek otwartej i konkurencyjnej procedury wyboru kontrahenta.
Tekst pochodzi z najnowszego wydania Forum PPP.
